摘要：从2021年到2024年，上海新房市场经历了一轮轰轰烈烈的打新和倒挂热潮。其实在2020年下半年之前，上海房地产市场还处于相对低迷的状态。2018-2019年，大多数楼盘销售遇冷，不少楼盘甚至熬到现房阶段，购房者可以像买菜一样轻松挑选房源。

近年来，房地产市场一直是大众关注的焦点。这期节目聚焦于房地产领域，围绕一手房和二手房的本质区别展开深入探讨。

从2021年到2024年，上海新房市场经历了一轮轰轰烈烈的打新和倒挂热潮。其实在2020年下半年之前，上海房地产市场还处于相对低迷的状态。2018-2019年，大多数楼盘销售遇冷，不少楼盘甚至熬到现房阶段，购房者可以像买菜一样轻松挑选房源。

比如宝华城市之星，18年年底购买，19年年中就能交房，且无需摇号。不过，也有一些热门楼盘，如前滩的部分楼盘和玫瑰公馆，需要摇号购买，但这类楼盘数量较少。

2020年下半年，打新热潮悄然兴起。身边越来越多的人开始谈论新房，新房售楼处人潮涌动。销售们纷纷表示，楼盘认筹率会很高，让购房者备好资金。2020年，前滩上峰名邸开盘，认筹率超过1000%，这一现象引起了市场的广泛关注，让人们意识到新房市场可能存在套利机会。

2021年，牛市的到来让新房市场发生了巨大变化。上海推出积分制，旨在规范新房摇号制度，避免市场过热。积分由基本分和社保分组成，基本分根据购房者的家庭结构、户籍、名下房产等因素确定，社保分则根据社保缴纳情况计算。积分制的出现，让购房者对自己能够购买的楼盘有了更清晰的认识，也使得市场逐渐形成了“高分能赚钱，低分难赚钱”的观念。

随着市场的回暖，二手房尤其是豪宅二手房价格开始上涨，一手房和二手房之间的价差逐渐拉大。以静安天悦为例，当时周边二手房价格高达17万，而静安天悦的售价仅为10.5万，倒挂幅度惊人。巨大的套利空间吸引了众多购房者，他们纷纷卖房打新，希望从中获取高额利润。

在打新热潮中，各种现象层出不穷。一方面，积分制在一定程度上保障了新房购买的公平性，避免了过去靠关系、茶水费买房的乱象。但另一方面，也催生了一些“骚操作”。为了获取更高的积分，有人选择假结婚，还有人通过代持、婚耕等方式帮助有钱人买房，以获取额外利润。

前滩格力海1号楼盘就出现了典型的代持现象。预选房时，购房者选择的房源较为正常，但在正式选房时，前面的购房者突然纷纷选择顶复等大户型，价格数千万。经了解，原来是中介联系前面的购房者，提出代持等合作方式，导致这一异常现象的出现。

2022-2023年，受疫情影响，上海很多楼盘进入“盲盒时代”。三无楼盘大量出现，即无售楼处、无沙盘、无销售，更别提样板间和样板段了。购房者获取信息的渠道非常有限，这也导致新房自媒体蓬勃发展。不过，自媒体发布的信息鱼龙混杂，很多并非开发商官方发布，容易误导购房者。

尽管处于“盲盒时代”，但一些有心人通过开发商的资质、透露的信息等蛛丝马迹，判断楼盘的品质和未来交付情况。比如，通过观察楼盘是否采用铝板外立面、是否做到人车分流，来判断开发商的诚意。铝板外立面相对涂料更耐用，成本也更高；人车分流则能提升小区的安全性和居住舒适度，对有孩子和老人的家庭尤为重要。

在房地产市场中，二手房价格由买卖双方撮合形成，而一手房价格则受到房地联动价的限制。在打新热潮中，由于房地联动价在拍地时就已确定，而二手房价格不断上涨，从而形成了一手房和二手房之间的倒挂空间，为购房者提供了套利机会。

同时，板块内楼盘的定价也存在一定规律。一个板块内最好的楼盘价格往往会对其他楼盘形成制约。当板块内出现更好的楼盘时，它可能会取代原来的龙头楼盘，成为新的价格标杆，而原来的龙头楼盘价格可能会受到影响。例如，云锦东方二期价格之所以能炒得很高，是因为当时徐汇缺乏更好的选择。但如果出现替代品，其价格可能会松动。

此外，购房者在评估楼盘价值时，应学会理性分析倒挂空间。可以通过确定板块内天花板价格的小区、地板价格的小区，以及同一价格区间内可对比的小区，来综合判断楼盘的价值。

随着二手房价格的整体回调，打新热潮逐渐消退，倒挂现象也随之消失。这一变化对购房者和开发商都产生了影响。

购房者方面，心态发生了明显变化。当倒挂消失，房价下跌时，购房者神经变得脆弱，各种维权行为开始出现。很多购房者会将自己购买的楼盘与市场上单项最好的小区进行比较，从而产生不满。但实际上，二手房的定价往往取决于某一个长板，只要楼盘总体及格，短板不低于及格线，就不会对房价造成实质性伤害。

开发商方面，2022-2023年，由于市场火爆，部分开发商压缩营销预算，减少对楼盘的营销推广，甚至在产品力上有所懈怠。但随着市场竞争的加剧，2024年楼盘产品力有所提升，户型、装标、工区等方面都有进步。不过，在产品力提升的过程中，也存在一些“无效卷”的现象，比如为了提升地库品质而提高房价，这对购房者来说可能并不值得。

当下，房地产市场进入了新的阶段。在这个阶段，老破小和塔楼等部分品类的房子出现了较大幅度的折价。老破小由于居住环境差、老龄化严重等原因，除了顶级一梯队学区房外，大多数价格较之前高点折了30%-40%。塔楼则因户型等问题，也面临折价风险。

对于卖老破小打新这一策略，需根据具体情况判断。如果是好地段、总价300万以下的老破小，可以缓一缓；而老破中、老破大，价格在600-1000万的，在当下市场环境下，卖出打新可能是个不错的选择。

那么，现在是看二手房的时机吗？一手房和二手房哪个更有性价比？总体而言，两者都值得关注。从2021年初到2024年年中，这轮上海打新倒挂浪潮已经结束。如今，越来越多的好房子不需要积分，购房者能够看到沙盘、实景样板房，实现所见即所得。

这无疑是一个积极的变化，购房者在购房市场中得到了更多尊重，也能享受到开发商更好的服务。

文本来源 @听懂涨声 的播客内容

来源：富相有房产