摘要：在房地产行业深度调整、市场信心仍待进一步修复的2024年，新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）在经营质量与财务安全之间实现了动态平衡，交出了一份“稳中有进”的答卷。
本报记者 王丽新
在房地产行业深度调整、市场信心仍待进一步修复的2024年，新城控股集团股份有限公司（以下简称“新城控股”）在经营质量与财务安全之间实现了动态平衡，交出了一份“稳中有进”的答卷。
新城控股近日公布的财报数据显示，公司2024年实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%；扣非归母净利润8.70亿元，同比大幅增长183.07%；整体毛利率为19.80%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp（基点），核心指标保持稳定向好。
近日，在新城控股2024年度业绩暨现金分红说明会上，新城控股董事长兼总裁王晓松表示，新城控股继续贯彻“地产开发+商业运营”双轮驱动战略，持续推进业务间的优势互补，与时俱进创新产品与业务，实现公司安全、稳定地运营。
商业运营业务成盈利压舱石
受到计提存货跌价准备、开发业务板块销售价格下行等因素影响，2024年房地产行业毛利率水平进一步承压，多家头部房企毛利率水平下探至10%－15%之间，但新城控股通过调整业务结构，毛利率逆势回升至19.8%，处于行业较高水平。
“凭借商业运营业务拉动综合毛利率上行，新城控股优化盈利结构，商管业务已成为公司核心驱动力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，经营性物业，尤其商业运营等高毛利业务占比高的企业抗风险能力更强，对构建新发展模式有正向推动。
在“轻重并举”战略下，新城控股商业在管规模持续扩大。财报显示，2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。
报告期内，新城控股新增开业15座吾悦广场，数量位列全国第三，并通过代建业务实现轻资产扩张。截至2024年末，新城控股实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%，商业现金流稳健充沛。
方正证券研报指出，新城商业自2021年起经营性现金流已完全覆盖利息支出，2024年该比例进一步扩大至3.34倍。
在业内看来，商业资产的高效运营正在重构公司盈利模式。据新城控股董事会秘书李峰透露，2020年－2024年，公司在双轮驱动的基础上，商业运营的收入、毛利占整体比重持续提升，2024年营收占比为14%、毛利占比达48%，毛利率为70.17%。
新城控股表示，2025年计划新开5座吾悦广场，目标商业运营收入提升至140亿元，进一步强化第二增长曲线。
合理管控现金流确保偿债安全
“商业管理板块将继续承接对公司资产保值、升值和利润的要求，还为公司拓宽了融资渠道，并带来稳定的现金流。”严跃进称。
截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，为后市发展留出了足够的空间；净负债率为52.44%，继续保持较低水平。
安全的债务结构，是新城控股稳健前行的基石。截至2024年末，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。良好的信誉表现，让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。
新城控股高级副总裁潘明忠表示，2024年5月及11月，公司发行中期票据合计融资29.2亿元。截至目前，公司在中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债增”）担保下发行的中票总额约76亿元。2025年，公司将继续与监管部门保持密切沟通，积极推进相关融资工作，拓宽融资渠道，降低融资成本。
“这在当前市场环境下已属难得。”严跃进表示，更重要的是，在融资较难的大环境下，新城控股凭借商业运营资产为拓宽融资渠道，获得低成本资金，保证公司顺利偿债。
财报显示，截至2024年底，新城控股持有的投资性房地产余额为1214亿元，其中1025亿元已用于借款抵押。2024年度内，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
“具备优质商业资产的企业在融资成本、抗周期能力上优势显著。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，构建房地产发展新模式，打通房地产金融闭环也是重要措施，商业不动产REITs将受到更多鼓励与支持。
对此，王晓松表示，公司将努力探索多层级REITs产品，积极与监管审批机构沟通，盘活存量资产，打造“募－投－建－管－退”全周期闭环，与持有型不动产ABS、Pre-REITs、类REITs等创新工具协同共振，构建起多层次、全链条的资本生态体系。
对于投资者关注的公司偿债安排问题，公司表示，长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元。新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬也表示，公司将根据债务到期时间做好资金安排，持续盘活融资资源、拓展境内外各种融资渠道，积极把握各类融资机会，合理有序管控各项现金流，确保债务到期偿付。
展望未来，新城控股管理层表示，公司将根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。未来，公司会保持对土地市场的敏感度，根据开发市场及自身资金计划进行综合规划。同时，公司还会积极调整供货结构和营销策略，提升现金回收效率，降费守价，抵御市场“寒潮”。
来源：证券日报
