摘要：根据年报披露，易方达广开产园REIT于2024年8月29日（基金合同生效日）至2024年12月31日（期内）营业收入为4187.55万元，净利润107.31万元，经营活动产生的现金流量净额-5434.23万元。

观点网 广开产园REIT的运营也面临一定压力。

根据年报披露，易方达广开产园REIT于2024年8月29日（基金合同生效日）至2024年12月31日（期内）营业收入为4187.55万元，净利润107.31万元，经营活动产生的现金流量净额-5434.23万元。

本期可供分配金额3516.76万元，本期现金流分派率1.86%，年化现金流分派率5.44%。

于2024年12月末，易方达广开产园REIT的基础设施项目整体出租率为78.18%，较上市前出租率有所下滑。

该基金指，2024年8-12月，基础设施项目新签约租赁面积未能抵消退租面积，从而导致出租率阶段性下滑，租户退园的原因主要为自建或者自购办公场地而搬离、经营出现困难以及正常流动。

新签约未抵消退租

易方达广开产园REIT持有的基础设施资产包括位于广州市黄埔区科学城的创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区。

产城园区评论获悉，报告期末，该基金可供出租面积27.51万平方米，实际出租面积27.51万平方米，出租率78.18%，平均合同单价53.12元/平方米/月，租约剩余期限1.94年，租金收缴率99.28%。

2024年4季度，期内项目出租率较前期进一步下滑，租金也有所下滑。8-12月，项目整体的月末时点出租率分别为80.41%、79.88%、74.21%、72.93%、78.18%，平均合同单价分别为54.46元/平方米/月、54.25元/平方米/月、54.30元/平方米/月、54.45元/平方米/月、53.12元/平方米/月。

其中，下降幅度较大的是创新基地，从上市前出租率92.41%下降至76.18%，平均合同单价49.74元/平方米/月；创新大厦园区期末出租率为73.83%，平均合同单价54.09元/平方米/月；创意大厦园区期末出租率为84.07%，平均合同单价54.28元/平方米/月。

据了解，2024年8-12月，基础设施项目新签约租赁面积未能抵消退租面积，从而导致出租率阶段性下滑。

该基金于报告中指出，租户退园的原因主要为自建或者自购办公场地而搬离、经营出现困难以及正常流动。2024年12月末，基础设施项目整体出租率为78.18%，较2024年11月有所回升。其中，创新基地、创新大厦园区及创意大厦园区的出租率分别为76.18%、73.83%、84.07%。

报告中指，在当前经济环境下，产业园区市场经营面临一定的压力。针对基础设施项目出租率下滑的问题，运营管理机构着重加强维护现有租户的稳定性。

一方面，运营管理机构对提出离园申请的租户进行了上门拜访，深入了解租户离园原因，并且通过针对性的商务策略，合理安排租赁期限及提供物业费或者停车优惠等挽留租户，成功留园4489平方米。

另一方面，针对提前离园的租户，运营管理机构通过收取违约金，减少约43万元的损失。

此外，运营管理机构进一步拓展了招商渠道，丰富了线上线下的招商方式，同时重点聚焦于意向大租户，为2025年新增需求做好储备。

下调出租率预测

从租户方面看，易方达广开产园REIT的基础设施项目本身具有良好的存量租户基数，且存量租户相对分散。

报告期末，基础设施项目租户总数243个，其中新一代信息技术租赁面积占比高达27.1%，生物医药租赁面积占比为19.35%，专业技术服务租赁面积占比为11.27%。

根据更新基准日租赁情况统计，创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区2024年全年平均出租率分别为81.95%、77.34%、81.05%，较上一评估基准日的出租率有所下降，亦未能达到上一时点设定的预期出租率。

因此，基于审慎考虑，于更新基准日2024年12月31日，评估机构对创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区的预测期前3年出租率的设定进行了下调。

具体为，预测创新基地、创新大厦园区、创意大厦园区第一年出租率为82%、78%、85%；第二年出租率为84%、82%、87%；第三年出租率为86%、86%、89%。

在市场竞争方面，报告期内，周边新增竞争性项目包括大湾区科创走廊新光谱项目以及星贸中心、岭胜广场项目，其中大湾区科创走廊新光谱项目已入市，星贸中心、岭胜广场项目启动预招商。

报告中还分析了可比区域内的类似资产项目情况。根据戴德梁行调研结果，截至2024年12月31日，基础设施项目所在区域广州科学城内产业园租金报价范围集中在40-82元/平方米/月，鉴于区位条件、交通便捷度、物业形态、硬件设施、新旧程度、物业管理水平等多种因素的差异，租金水平有所不同。

其中，金地威新创智汇总占地面积4.88万平方米，规划总建筑面积约16.68万平方米，项目以5G产业为核心，深度融合AI(人工智能)、生物医药等IAB重点产业，提供孵化器-加速器-总部基地全产业链服务。项目租金报价约40-50元/平方米/月，一期出租率约60%，二期出租率约30%。

云升科学园总占地面积约5万平方米，总建筑面积约29万平方米，定位为第四代产业综合体，打造科学城科技创新产业发展平台、黄埔区产业转型升级示范基地。项目租金报价约65-75元/平方米/月(精装)，出租率约90%-95%。

华南新材料创新园总占地160亩，总建筑面积22万平方米，专注于新材料产业企业的孵化育成，是国内最大、最专业的新材料专业孵化园区之一。项目租金报价约55-65元/平方米/月，出租率约90%-95%。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

本文源自观点网

来源：金融界