摘要：这些项目普遍采取"首店引流"策略，首店率普遍在30%以上，如拉萨王府井引入30%的首进拉萨品牌，厦门和美天地的首店形象店占比达40%，厦门蔡塘爱琴海超60家首店定制店，顺德万象汇引入超50%佛山或顺德首店。

Malltowin商业与地产周报

2025.4.21-2025.4.27

1 每周趋势导读

五一大批新商业体集中开业

五一档已成为商业地产开业高峰期，全国多地商业项目选择在这一黄金档期集中开业，形成商业竞争新格局。

据统计，即将开业的重要项目包括厦门蔡塘爱琴海购物中心、厦门和美天地、拉萨王府井购物中心、泰兴凤栖奥特莱斯、沈阳环球港动感城、昆山荟品仓城市奥莱等。

这些项目普遍采取"首店引流"策略，首店率普遍在30%以上，如拉萨王府井引入30%的首进拉萨品牌，厦门和美天地的首店形象店占比达40%，厦门蔡塘爱琴海超60家首店定制店，顺德万象汇引入超50%佛山或顺德首店。

这种首店经济不仅提升了商场档次和吸引力，也反映了商业项目在竞争中突围的必然选择。

离境退税引爆消费复苏新动能

一季度多地离境退税销售额同比大幅增长，商务部将支持打造一批国际消费聚集区和入境消费友好商圈。

数据显示，重庆市离境退税销售额同比增长近5倍，北京市离境退税申请单份数同比增长128%，销售额同比翻一番。

2024年上海市接待入境游客670.6万人次，同比增长84%，广东省政府强调"大力推进免税店建设，优化离境退税'即买即退'服务"，北京"湾里"也将打造全市最大奥特莱斯。复活节假期期间，深圳口岸单日入境客流创历史新高，WeChat港币钱包交易笔数较去年翻倍。

这些现象表明，以退税购物、跨境消费为特征的国际消费正逐步恢复，各地政府也在以更大力度推动相关基础设施建设，助力消费国际化发展。

体育科技主题与TOD趋势

各地商业项目越来越注重特色主题定位，形成与传统商场的差异化竞争优势。沈阳环球港动感城作为全国首个以"体育+"为核心理念的商业综合体，设有全球首个266米悬空光影跑道、东北首个商业滑板公园等设施；杭州光环梦中心打造以都市游乐和自然科普为主题的科学公园，总建面17万㎡，规划"虫洞宇宙""沙丘冒险"等特色空间；而爱奇艺乐园·开封项目则围绕数字技术与影视IP打造沉浸式体验。

同时，亲子家庭消费需求也推动商业创新，如惠多港聚焦"亲子友好型"商业探索，东方宝泰打造"广州maoPARTY"宠物主题空间。这些特色主题商业的崛起，反映了消费者对更具体验感与参与性购物环境的需求升级。

合生汇签约高铁上海宝山站商业运营权，杭州金茂览秀城秦望水街作为滨水TOD综合体开篇之作，顺德万象汇和厦门蔡塘爱琴海都体现了商业地产向交通便捷区域集中的趋势。

运动户外功能与时尚融合

随着健康生活方式普及，运动与户外休闲品牌迎来增长机遇。

瑞典户外品牌CRAFT进入中国市场，打造沉浸式北欧跑步体验区；弹力梦工厂室内高空游乐品牌在海口日月广场签约华南首店，占地近6000平方米；橘朵推出副牌「橘朵橘标」，专注运动场景彩妆；安踏集团则审慎布局美国市场，将海外增长重心定位于东南亚。

这些案例折射出运动与休闲品牌正在向专业化、场景化和时尚化方向发展，不再是单纯的功能性产品，而是融入了更多生活方式和潮流元素。

adidas第一季度营业利润大涨82%，复古鞋款持续热销也印证了这一趋势。未来，跨界合作、功能与时尚的融合将成为运动与户外休闲品牌的制胜关键。

中国品牌海外扩张提速

中国品牌正积极拓展海外市场，展现出强劲的国际竞争力。

琉璃净在越南同时开出25家门店，使越南成为其海外核心市场，目前已出海泰国、马来西亚、澳大利亚等多个国家，全国门店总数超过1500家。蜜雪冰城在哈萨克斯坦开设首店，这是品牌在中亚五国的第一家门店；蜜雪冰城已进入全球13个国家，成为中国茶饮出海的标杆企业。与此同时，沪上阿姨和绿茶集团都通过港交所上市聆讯，上市后将加强海外扩张。

目前蜜雪冰城已在香港成功开设两家餐厅，并计划在2025年至2027年期间在海外共开设约28家新餐厅。相信未来，随着中国品牌国际竞争力提升，我们将看到更多本土品牌在全球舞台崭露头角。

2 商业地产新闻要点

消费政策

商务部等8部门开展汽车流通消费改革试点，支持地方破除汽车购买使用限制措施和发展汽车后市场。

商务部新一轮服务业扩大开放综合试点一次性向11个省市全面铺开，不再区分地区和任务批次。

广东、上海、黑龙江、吉林、辽宁等地发布提振消费专项行动实施方案，推进消费增长。

文化和旅游部启动2025年全国文化和旅游消费促进活动，围绕重要节点举办消费周、季、月活动。

一季度我国出口规模突破6万亿元，同比增长6.9%，对170多个国家和地区出口实现增长。

一季度我国进出口机电产品5.29万亿元，同比增长7.7%。

商务部披露消费品以旧换新数据：汽车以旧换新2700.5万辆，12类家电以旧换新4746.6万台；1.2亿人次享受补贴，带动销售额超7200亿元。

复活节假期深圳口岸单日入境客流创新高，WeChat港币钱包交易笔数同比翻倍。

企业动态

大悦城控股2024年营业收入357.91亿元，同比下降2.70%；归母净利润亏损29.77亿元。

王府井2024年实现营业收入113.72亿元，同比下降6.97%；归母净利润2.69亿元，同比下降62.14%。

武商集团2024年武汉梦时代广场管理有限公司营业收入同比增长12.38%，营业利润同比增长27.25%。

首创城发将奥莱业务板块股权及债权重组至奥莱控股，由旗下新奥莱商管平台提供运营管理服务。

珠海万达商管南区与众辉体育签署战略协议，共同打造赛事IP与商业空间协同新生态。

中粮大悦城与蚂蚁集团达成战略合作，全国大悦城商场全面上线支付宝"碰一下"服务。

万达广场首发节启幕，联动航天科幻和体育赛事，助力首发经济新活力。

一元股份与苏文电能达成战略合作，共同打造南通新能源停车场景示范项目。

开发动态

泰兴凤栖奥特莱斯五一开业，汇聚超200家国际一线品牌，创造超2500个就业岗位。

拉萨王府井购物中心5月1日开业，300多个品牌，首次进入西藏市场品牌占比近30%。

沈阳首个体育主题商业环球港动感城五一开业，总面积10万平米，设有266米悬空光影跑道等设施。

厦门蔡塘爱琴海购物中心五一开业，建面12万方，引进首店定制店超60家。

顺德万象汇4月25日开业，总面积近13.8万平米，340余家品牌，超50%佛山或顺德首店。

罗湖益田假日广场4月30日开新启幕，打造深港融合、多元艺术体验新地标，引入32家罗湖首店。

北京隆福寺8月29日全面开业，引入东城区首店开心麻花A99剧场等多家首店旗舰店。

广州华润置地长隆万象商业奠基，总投资超300亿元，规划商业24万平方米，设计风格为"街区+mall"。

乌鲁木齐天山创意谷项目加紧建设，全景开放街区预计2025年12月末全面开业。

武汉周大福金融中心预计2030年建成，总投资约200亿，底部设有K11艺术购物中心。

清远中环广场举办招商发布会，历峰奥特莱斯、中影DY影城等多家品牌签约入驻。

杭州金茂览秀城秦望水街项目将于2025年国庆前开业，总体量4.5万方，全长430米。

厦门和美天地5月1日开业，商业体量6万平方米，品牌首店形象店占比40%。

爱奇艺乐园·开封项目启动，将分三期打造，一期落地爱奇艺乐园。

昆山荟品仓城市奥莱开业，总建筑面积4.5万平方米，300多品牌入驻。

西安临潼兵马俑奥莱项目选址确定，距秦始皇帝陵博物院800米，建筑面积8.89万平方米。

杭州光环梦中心总建面17万平方米，规划4大主题空间，打造科学公园。

江南·年华中心项目全面开业，投资2500万元，总经营面积2.3万平方米，招商率近100%。

资产管理

合生汇签约高铁上海宝山站，总商业面积11.5万平方米，项目预计2027年建成。

光明星河COCOCity签约，商业总体量约6.3万方，将于2025年年底开业。

国贸商城获铂金级WELL认证，成为重视建筑健康、安全及舒适性的商业标杆。

武汉新唐"万科广场"更名为新唐"万芊荟"，上线AI客服"芊芊"，客流同比增长26%。

北京华堂·新辰汇4月29日开业，前身为伊藤洋华堂亚运村店，引入多个餐饮品牌及文创品牌。

投资融资

上海黄浦区汉口路618号商场经司法拍卖成交，成交价2.6791亿元，建筑面积11,181.09平方米。

成都兰博基尼中心31套公寓打包转让，曾计划打造高端商业文化综合体但资金断链停工。

华夏华润商业REIT首季收入1.84亿元，净利润900.14万元，年化现金流分派率3.93%。

华夏大悦城商业REIT首季收入8469万元，净利润986.75万元，年化现金流分派率4.12%。

中金印力消费REIT首季收入8701.67万元，净利润638.68万元，年化现金流分派率4.36%。

华安百联消费REIT一季度收入6290万元，净利润1075.43万元，年化现金流分派率5.62%。

华夏大悦城商业REIT首次分红，应分配金额6004.9万元，分红比例99.9983%。

华夏首创奥莱REIT首季收入7219.77万元，净利润2201.21万元，年化现金流分派率4.19%。

华夏金茂商业REIT一季度收入2351.9万元，净利润187.33万元，年化现金流分派率4.41%。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

开云集团第一季度营收38.83亿欧元，同比下降14%；Gucci营收下降24%至15.71亿欧元。

雷朋母公司第一财季营收同比增长8.1%至68.5亿欧元，亚太市场增长11%至8.52亿欧元。

adidas第一季度营业利润大涨82%至6.1亿欧元，受益于Samba和Gazelle等复古鞋款热销。

Louis Vuitton已上调在美部分产品价格，经典手袋Neverfull GM涨幅达4.8%。

安踏体育表示海外增长重心在东南亚，将审慎布局美国市场。

意大利高端制表品牌沛纳海计划调整在中国零售布局，将公布关闭门店名单。

保加利亚小众包袋品牌BY FAR将退出中国市场，北京国贸商城店5月14日闭店。

瑞典户外运动品牌CRAFT进入中国市场，在上海张园和南京德基广场打造线下快闪店。

橘朵推出首个副牌「橘朵橘标」高性能彩妆，聚焦户外运动场景下的彩妆问题。

欧莱雅联合创立的凯辉消费共创基金投资中国功能性底妆品牌First Cover。

零售生活

天猫超市宣布投入30亿元扶持品牌商家生意增长，已连续三年GMV双位数增长。

盒马首次实现全年盈利，计划2025年新开近100家门店，进驻数十个新城市。

华润万家高端品牌Olé宣布品牌升级六城连开，南京food hall首店4月底开业。

麦德龙温州瓯海新店开业，这是其在浙江省的第8家门店，辐射浙南地区超800万消费群体。

英国冷冻食品超市Iceland亚太首店4月29日在北京门头沟区开业，项目面积6800平方米。

HARMAY話梅三城连开四店，在佛山岭南天地、秦皇岛阿那亚北岸开业，即将开设南京金陵中環店。

零食品牌好想来在石家庄勒泰中心开设华北首家城市旗舰店，推出"零食+潮玩+民生"复合店态。

追觅旗下潮玩品牌「DREAME MART」中国首店5月1日在北京奥园CITY亮相。

永辉超市宣布首批外贸受阻商品上架，已与超300家企业进入采购洽谈阶段。

美国三大消费品牌巨头百事、齐波特尔和宝洁下调全年利润展望，消费者支出减少。

日本百货店3月免税销售额442亿日元，同比减少10.7%，访日游客购物人数创新高。

餐饮

BegL餐厅华南首店登陆深圳万象天地，门店打造工坊空间，提供多种口味贝果和早午餐。

茉酸奶在上海开出首家"牧场奶仓"门店，设置开放式厨房，采用"谷仓"设计风格。

新茶饮品牌「椿田熟成茶行」全国首店在上海新天地开业，专注探索熟成茶。

沪上阿姨通过港交所上市聆讯，门店总数9176间，99.7%由加盟商经营。

绿茶集团通过港交所上市聆讯，餐厅总数由2022年的276家增至2024年的465家。

琉璃净奶茶在越南同时开出25家门店，目前全国门店超过1500家。

蜜雪冰城在哈萨克斯坦开设首店，已进入全球13个国家。

休闲娱乐

《哪吒之魔童闹海》密钥第三次延期，延长上映至5月31日，全球票房已超157.03亿元。

室内高空游乐品牌弹力梦工厂华南首店签约入驻海口日月广场，占地近6000平方米。

2025爱奇艺世界大会开幕，宣布进军线下乐园和内容电商新市场。

爱奇艺乐园·开封项目启动，这是继扬州后第二个爱奇艺线下乐园项目。

默林娱乐与RWS Global建立合作伙伴关系，共同打造六大度假区的高端娱乐体验。

东方宝泰打造200平米沉浸式萌宠乐园"广州maoPARTY"，五一期间推出两大主题活动。

品牌出海

蜜雪冰城哈萨克斯坦首店开业，这是品牌在中亚五国的第一家门店。

琉璃净在越南同时开出25家门店，此前已出海泰国、马来西亚、澳大利亚等国家。

安踏体育将海外增长重心定位于东南亚，并审慎布局美国市场。

来源：商业与地产