摘要：在坚持走内涵式发展，创新城市治理，加强韧性安全城市建设，驱动城市更新成为共识的新时代语境下，其未来与归宿备受瞩目。滨海融媒体中心记者近日深入市场，走近商户，走访街道，采访专家，记录洋货市场一场向新图强的时代求索。

津滨海讯（记者 张勇智 摄影报道）标志性青铜马雕像依然矗立在洋货市场入口，斑驳的铜绿爬满马身。60岁的市民李大爷路过时总要驻足凝视，心中满是眷恋与感慨。

这座一度享誉北方，承载着“滨城”人城市记忆，也见证了一座海港城市辉煌的老商业地标，眼下正在经历它自诞生以来最剧烈的转型阵痛。

3月20日，总投资额80亿元的“洋货市场城市更新项目”签约，消息甫一爆出，瞬间引发社会各界高度关注。

在坚持走内涵式发展，创新城市治理，加强韧性安全城市建设，驱动城市更新成为共识的新时代语境下，其未来与归宿备受瞩目。滨海融媒体中心记者近日深入市场，走近商户，走访街道，采访专家，记录洋货市场一场向新图强的时代求索。

现状：“萧瑟”中盼“新生”

已近上午10时，位于滨城核心区，紧邻地铁9号线塘沽站的洋货步行街上，除了三三两两打牌的商贩和刷手机的外卖小哥，顾客寥寥无几。

沿街店铺大多大门紧闭。部分商铺扩音器里“甩卖”“清仓”的吆喝声分外刺耳，投射着市场的清冷与“萧瑟”，与一座春意盎然的海滨城市形成鲜明对比。

“人为啥这么少呢！？”4月24日上午，记者在新洋市场（洋货区域较早营业市场之一）见到商贩夏立柱时，他正在整理皮包。这个15平方米的店铺里摆满百余款皮具。

“昨天就卖了100块，今天还没开张。”50岁的夏立柱来自黑龙江绥化，2011年来到洋货练摊。那时一件百元皮包能赚三四十元，年收入一二十万元。几年下来凑足首付，在新区买了房。

“这些年确实不好做了。”他摩挲着柜台上的样品，向记者坦言生意艰难。

他苦笑着承认，由于部分商品涉“仿品”，不得不与市场监管部门“打游击”，罚款单过去没少收。

市场的变化显而易见。随着消费者维权意识觉醒、市场监管趋严，叠加电商冲击，店铺经营日渐式微。

“现在完全是在亏本硬撑。”夏立柱眉头紧锁。他并非没有尝试转型——试水电商，却遭遇日均五六单、退货率过半的尴尬。

市场管理方与商户们正在“抱团取暖”。记者了解到，商铺租金已作出“断崖式”下调，降幅最高达60%至80%。但即便如此，多数商户仍难以摆脱亏损。他的店铺门口，“清仓甩卖”的红色标语在市场过道上格外刺眼。

相邻不远另一家店铺，则是市场里罕见的“顾客盈门”。来自四川自贡的陈先生正带着家人挑选手表。这位水管建材商已是第五次来滨海新区采购，顺道成了洋货市场的“老主顾”。

“上午刚逛完五大道，特意带家人来买点东西。”陈先生告诉记者，他通过新闻了解到洋货市场即将城市更新的消息，“新区发展日新月异，老市场确实该更新‘升级’了。等建好后，我们一定再来！”

记者走访发现，市场内仍有零零散散的外地游客。来自淄博的赵先生夫妇利用旅游间隙前来购物；本地市民胡女士则选购了两盒天津麻花，准备作为“随手礼”带给湖南的客户。值得注意的是，目前市场营业摊位已不足鼎盛时期的三分之一，主要集中在服装、小商品等业态。

市场里，唯有毗邻的盛洋市场三楼电子产品交易区呈现着另一番景象。二手手机、笔记本电脑摊位前人流相对密集，维修工位的焊锡味弥漫在空气中。

摊主李师傅边调试手机边告诉记者：“这行当还有刚需，每天总是客流不断。”记者目测，该区域数十个摊位闲置率不足10%，成为这个老市场罕见的“活力孤岛”。

潮起潮落廿八载：一位“老洋货”的市场记忆

说起洋货市场的沧桑变迁，新洋市场二部管理办公室负责人赵立云的眼角泛起岁月的波纹。这位自41岁便扎根于此的老市场人，用28年的光阴见证了这片商业沃土的每一次呼吸。

他清晰记得，上世纪八十年代末的河北路两侧，个体经济的星火正悄然点亮。在那个物资尚不丰裕的年代，船员带回的吸尘器、半导体等舶来品与旧服装一道，在马路两旁铺就了一条“洋货长廊”，旺盛的需求催生了熙攘的交易，却也使城市交通干道不堪重负，“退路进厅”的历史性转身就此埋下伏笔。

1997年7月1日，香港回归的礼花声中，占地7000平方米的新洋市场在兴塘立交桥南侧拔地而起。营业执照的钢印落下，摊贩们第一次拥有了规范的经营身份。这个标志性事件，如同打开了一扇规范化经营的大门。

进入新世纪，改革开放的春风吹皱了商业的池水。2001年的重建工程将这片土地塑造成占地14.8万平方米的现代商业集群——金洋商厦、南洋商城等六座商厦如明珠般串联，商户数量从200户激增至6000户。物美价廉的商品（售价较其他市场低约20%）不仅留住了本地客源，更吸引了京津两地消费者的专程造访。经过三期扩建，曾经杂乱的摊铺蜕变为整齐划一的商业矩阵，辉煌就此铸就。

“繁华落尽终有时。”赵立云抚今追昔，国产商品的崛起浪潮与消费升级的东风，让曾经风靡的“舶来品”渐失了颜色。知识产权保护的完善、理性消费观念的普及，特别是电子商务的冲击，使这个传统市场面临着“成长的烦恼”。

令他记忆犹新的是2004年前后，新洋市场被国内某知名电视栏目曝光“点名”后，他和同事们曾遭遇一次严重“危机”。

“当时我们都准备关门了！”他至今仍心有余悸。而眼下这一切已如浮云般散去。

仍在坚守新洋市场的百余家商户，如同退潮后留在沙滩上的贝壳，诉说着往昔店铺鳞次栉比、高峰日客流数以万计的热闹景象。

站在办公室窗前，赵立云的目光依然追随着市场改造的最新动向。他相信，洋货市场城市更新规划方案里，或许正藏着这个老商业区涅槃重生的密码。

洋货市场更新：一部老城复兴的“路线图”

洋货市场的变迁，恰似一部老城区的微缩史，记录着从陈旧街区向现代化治理跃迁的阵痛与新生。

在滨城核心区的版图上，洋货片区所在杭州道街占据得天独厚的地理位置——其行政辖区面积略小于天津市和平区，一个街道承载着20万常住人口的生计。然而这片土地正面临着可持续发展的挑战：人均居住面积仅为新区平均水平的四分之一，人口老龄化趋势明显，产业业态亟待升级，这些沉疴已成制约区域高质量发展的瓶颈。

洋货市场片区作为《天津市滨海新区国土空间总体规划（2021—2035》中所提中央活力区的核心区域之一，其现状更显尴尬。这片老塘沽传统商圈的肌理里，除了基本闲置的传统零售业态，还散布着9个建于2000年前的老旧社区。当新区全力建设国际消费中心城市、区域商贸中心城市，快马加鞭推进港产城融合、站产城融合之际，这片区域的人居环境与发展战略定位反差愈发明显。

“要坚持走内涵式发展路子，创新城市治理，加强韧性安全城市建设，积极实施城市更新行动，增强发展潜力、优化发展空间，推动城市业态、功能、品质不断提升。”城市更新和城市现代化治理大政方针已定。

“中心提质、产业提效、民生提优、形象提靓”，正叩击着洋货市场亟待焕新的门扉。

街道虽曾多次引入大型国企探索更新，却因开发周期长、成本高、收益率低等现实困境而搁浅。

转机再次出现在2023年，《滨海新区城市更新专项规划（2021-2035年）》将“杭州道街洋货市场片区”列入14个重点更新项目，为这片土地点亮了转圜的曙光。

而事实上，对于洋货片区的城市更新，杭州道街党工委、街道办事处一直在超前谋划、精准施策、加紧布局。

城市更新，“诊断”先行。此前，从2021年起，街道就联合清华大学中国城市研究院展开数年的“城市体检”。除一线实地考察以外，收集片区居民群众诉求，开展更新意愿调查成为亮点。经深度对接居委会、网格员、居民，社区走访、问调查卷、查阅资料，吸引了公众全过程参与，让“城市体检”更接地气，直抵民心。

一份内容翔实的“城市体检”诊断报告揭开“病灶”所在：商业布局零散萧条，教育设施、公共活动场地等公共服务配建不足。

这份“诊断书”指向一个结论：必须通过补齐基础设施和公共服务短板，才能改善民生、重塑区域活力。

“我们确立了以洋货市场为重点的有机更新思路。”杭州道街道办事处相关负责人解释道，“避免大拆大建的原有建设模式，既能有效控制成本，也更具实操性。”在这一理念下，经多方论证的“洋货片区城市更新项目实施方案”应运而生。

经多轮磋商和招投标等程序，天津市政建设集团最终脱颖而出，于今年3月20日与街道正式签约，成为洋货市场片区城市更新建设的“主攻手”。

根据方案，更新区域以洋货市场为核心，北至杭州道、南抵京山铁路、东达河北路、西临车站北路，并延伸至北侧福州道片区，总面积达217公顷，涉及房屋面积240.9万平方米。

更新内容涵盖四大维度：城市功能提升方面，聚焦洋货商圈复兴与品质社区营造，将打造TOD（以公共交通为导向的开发模式）商业综合体、体育商业综合体等标杆项目；城市宜居强化方面，重点改造老旧社区，新建小学、消防站等配套设施；生态环境优化方面，新建洋货公园，改造慢行系统；安全韧性建设方面，则包括海绵城市、高压线入地等基础设施升级。

绿里洋坊”“洋货重生”或将演绎老城复兴

该负责人表示，洋货片区更新将分期实施。一期重点擦亮门户，围绕地铁B1线、9号线布局高端商业，建设高端商业载体洋货坊，植入新兴商业业态，打造洋货主题特色商业街景，将与大型国企合作，在新洋商厦地块打造12.5万平米的特色商业综合体，依托双地铁优势建设滨海TOD新地标，并配套建设高品质住宅；未来，商业建筑与双地铁将无缝衔接，既重现“洋货集市”的烟火气，又植入国际消费中心基因。

更新内容涵盖四大维度：城市功能提升方面，聚焦洋货商圈复兴与品质社区营造，将打造TOD商业综合体、体育商业综合体等标杆项目；城市宜居强化方面，重点改造老旧社区，新建小学、消防站等配套设施；生态环境优化方面，新建洋货公园，改造慢行系统；安全韧性建设方面，则包括海绵城市、高压线入地等基础设施升级。

“绿里洋坊”“洋货重生”或将演绎老城复兴

韩福增表示，洋货片区更新将分期实施。一期重点擦亮门户，围绕地铁B1线、9号线布局高端商业，建设高端商业载体洋货坊，植入新兴商业业态，打造洋货主题特色商业街景，将与华润万象生活合作，在新洋商厦地块打造12.5万平方米的特色商业综合体，依托双地铁优势建设滨海TOD（以公共交通为导向的开发模式）新地标，并配套建设高品质住宅。未来，商业建筑与双地铁将无缝衔接，既重现“洋货集市”的烟火气，又植入国际消费中心基因。

这不免让人想起上海新天地改造的经典案例——石库门砖墙里包裹着全球顶级品牌的橱窗。

二期重点建设“洋货里”，将老市场地面部分改造为洋货主题公园，打造地下“体育王国”，开发8000平方米商业空间，并配建3000平方米体育主题酒店，打造体娱文化时尚消费新空间，形成运动医学、竞技培训、时尚消费的完整生态链。

记者注意到，方案中，最富创见的，当属“绿里洋坊、洋货重生”的规划理念。通过“双核”结构联动商圈复兴与社区营造，以洋货公园、四季广场为纽带串联慢行体系，构建起脉络清晰的城市活力网络，同步推动城市商圈迭代与社区品质升级。

更新方案特别强调对洋货文化的活化利用——在新建商业综合体内，在洋货公园将保留门头、雕塑等记忆符号，将安置于新建公园的叙事轴线，与新兴经济业态、主题商业街等新业态隔空对话，通过市集、文化墙等创新场景让历史鲜活起来。这种”记忆嫁接”策略恰似将老胶片投影到现代幕布。

“城市更新不是推倒重来的手术，而是唤醒记忆的针灸。”方案主创人员如此诠释。当老市场改造的体育综合体与时尚、现代商城璀璨的玻璃幕墙遥相呼应，当老商贩的叫卖声融入新兴经济业态电子支付提示音，洋货市场将完成从“洋货码头”到“国际消费中心城市核心区”的惊鸿一跃。

而这种“文化—商业—社区”三位一体的更新模式，可使片区土地价值提升达30%以上，这正是历史文化资本转化的生动注脚。

该负责人透露，按照规划，项目最早可在今年底前动工，以B1线塘沽地铁枢纽站建设为契机，先从9号线、B1线双轨交会处的新洋商厦地块入手，整体洋货片区项目预计8至10年完工。

接受采访时，这位负责人流露着激动，有关洋货市场城市更新规划设计的方案，他信手拈来，侃侃而谈。

这些精心设计的更新单元，在这位街道干部的眼中如拼图般共同构建着一个宏大愿景：既留住“洋货”这个城市IP的文化根脉，又注入现代商业活力，最终将这片老城区锻造为滨城国际消费中心建设的示范样本。当记忆与创新在此交融，洋货市场的复兴故事，或许真能成为解码老城更新的经典范本。

专家观点

记者对话天津商业大学可持续发展研究院执行院长孙云鹏

专家小资料：

孙云鹏，教授，博士生导师，天津商业大学可持续发展研究院执行院长。2023、2024年度中国高被引学者（应用经济学），2024年度全球前2%顶尖科学家（环境科学领域），中国工业经济学学会现代服务业专委会委员，国家级互联网+专家，天津市中国特色社会主义理论体系研究中心研究员。

记者

洋货市场曾一度声名鹊起，您认为原因是什么？近些年“式微”了，影响因素又有哪些？

孙云鹏：洋货市场的兴起主要得益于两大优势：一是区位优势。滨海新区与全球多个港口贸易往来频繁，为市场提供了丰富的进口货物来源。船员自发售卖海外商品，逐渐形成特色交易市场，吸引大量商家和消费者；二是商品稀缺性与价格优势。市场汇集国内罕见的舶来品，凭借稀缺性和相对低廉的价格，成为我国北方最大的洋货集散地。

而衰落的原因可归纳为三点：其一电商冲击：电商平台打破了地域限制，商品种类丰富且价格透明，洋货市场作为实体经营模式难以竞争，导致客源流失；其二市场自身问题：设施陈旧、购物环境欠佳；管理模式落后，商品质量参差不齐，损害了市场信誉；其三业态与城市发展脱节：消费需求向多元化、品质化转变，但洋货市场仍以传统商品售卖为主，未能跟上产业升级步伐，造成土地资源低效利用。

记者

滨海新区以及天津提出加快建设国际消费中心城市、区域商贸中心城市，作为城市商业老IP，洋货市场在城市更新中还有哪些价值？如何更好挖掘和利用？

孙云鹏：洋货市场的价值主要体现在三方面：文化价值。承载天津港口城市发展记忆，其历史底蕴可作为城市文化宣传亮点，吸引游客，推动文旅消费；商业价值。曾是华北最大进口商品集市，若更新盘活，可带动周边土地增值，提升商圈活力；消费多元化价值：可重新定位，融入特色津派文创、高端定制商品等，丰富城市消费供给。

挖掘利用的举措包括：消费场景重塑。构建“港口文化+洋货消费”主题场景，融入航海元素，增强体验感；业态升级。引入新零售模式，利用天津港优势布局特色选品；完善配套设施。修缮市场设施，新建公共配套，提升购物环境；强化宣传推广。通过社交媒体、主题活动（如洋货文化节）提升知名度，吸引京津冀乃至全国游客。

记者

目前国内像洋货市场这种传统商业IP，成功转型的案例给我们以哪些启示？

孙云鹏：以上海新天地为例，其成功经验在于：文化与商业融合。保留历史风貌，引入高端业态，打造特色消费场景；业态多元化。满足不同层次消费者需求，增强吸引力。

对洋货市场的启示：一是深挖文化特色。设立港口文化展馆或洋货文化长廊，传承商业文化；二是推进文旅融合。串联周边景点，推出“港口文化+洋货购物”线路，举办主题活动；三是强化业态创新：淘汰低端商品，引入文创、高端定制等多元化业态；四是线上线下结合。搭建线上商城，利用直播、短视频推广，扩大客源；五是强化区域协同。与天津港、保税区等联动，打造港口特色消费集群，融入京津冀协同发展格局。

记者手记：

保留文化记忆 建设人民城市

洋货市场更新方案与实施“路线图”尘埃落定，这是滨城高质量发展与城市现代化治理的一件大事。即将开启的这场“外科手术”般的城市更新，彰显了新区、杭州道街城市治理与更新建设坚持“以人民为中心”发展思想和人民至上的初衷。城市更新不是传统意义的“大拆大建”“推倒重来”，而是契合居民群众现实需求，迎合城市产业升级焕新高质量发展趋势，回应人民群众对幸福美好生活的热切期待，有力提升城市发展人文内涵的有机、创新之举。可谓“事关全局”，牵一发而动全身。洋货片区更新方案，体现尊重民意、尊重历史、尊重文化、提升产业等诸多内涵，既守护了城市的“旧时光”，又为未来发展打开无限空间，相信未来实施后，必将一一破解困扰老城可持续发展的“病疾”。杭州道街的实践证明，倾听民意的更新，才能让城市真正“属于人民”。

当老门头与时尚、现代商城的灯光交相辉映，我们看到的不是割裂，而是共生。城市更新，终究是为了让记忆可触摸、让乡愁有归宿——这或许就是“人民城市”最温暖的底色。

来源：津滨海一点号