摘要：这个结果估计让很多人没想到，从项目本身来看，如此火爆有点“匪夷所思”，最终需要通过住建网签量来判定。

独立观点，静观西安楼市。

板块分析，避免雾里看花。

西安楼市突然这么火爆？西安丝路软件城（软东片区）绿城熙海棠开盘去化率达到78%？数据来源于绿城宣传海报。

这个结果估计让很多人没想到，从项目本身来看，如此火爆有点“匪夷所思”，最终需要通过住建网签量来判定。

为什么这样说有点“匪夷所思”呢？因为绿城熙海棠与以往的“网红楼盘”不同，在地段、配套、价格方面都不占优势，甚至还存在明显不利因素存在......

因为也有粉丝咨询这个楼盘，那么接下来就站在购房者的角度，我们来分析一下绿城熙海棠项目。

其一、地段区位

从项目西三环以东、科技五路以北的位置看，属于丝路软件城东片区，整体开发程度有限，值得一提的就是高新第十四小学、高新十五小学、高新第四完全中学几处教育资源，属于区域共享。

2021年高新软件新城升级为丝路软件城，把鱼化寨南片区划入板块，近几年丝路软件城的土拍也主要集中在这边，属于拓荒阶段；按此前规划这里会有一座公园与软西的人才公园连接。

从目前来看，南侧也就是公园规划地块位置是陕西天主教神哲学院，属于宗教场所不作评论，从目前来看拆不拆迁？何时拆迁？相关信息寥寥，未来或许会长期存在。

所以，从这个角度看对区域环境改善或形成制约，那么在宣传中标注的“公园视野”重点到底是在公园？还是在视野上吗？值得商榷，应该理性看待。

不过大家同样看到的是软件新城用地性质的不断调整，所以未来如何很难去确切的说，只能走着瞧。

再一个就西三环的噪音，从开发商的宣传平台面上看标注为“规划商业，隔绝噪音”。

但这里会有一个问题，商业规划何时落地？是否由绿城开发？规划建筑隔绝噪音的效果如何？如果商业建筑高度过高，势必也会影响一些邻近楼栋采光。

关于商业规划信息一无所知，不可控因素太多，因此对于购房者应该想明白这个问题，如果要选择，尽量选择东侧楼栋更为妥当。

其二、公共配套。

目前整个软件新城商业是很大的短板，商业用地的缩减更让板块此前的购房者失望；目前最值得期待的商业就是苏宁广场。

但在开发商苏宁置业在债务压顶之下破产重整，住宅虽然堪堪交付，但商业何时复工、何时建成开业遥遥无期。

另外交通方面，缺乏轨道交通资源，最近的是距离约1.5公里的高新云巴，步行到站点较远。

高新云巴北端链接地铁3号线、南端链接地铁6号线，公共交通出行并不便利。

站在购房者角度，成熟板块、地铁楼盘并不稀缺，选择空间挺大。

绿城熙海棠北侧为沣惠渠，是“西安八惠”渠之一算是一点利好，不过水量有限，河道狭窄，利用空间有限，打“生态牌”比较勉强。

其三、四代宅产品

在产品方面，绿城熙海棠项目2.5容积率，是比较低密的数据，总共约42.25亩地总共规划9栋楼。

在产品布局上，西侧、北侧3、7、9、10号四栋楼为25、26层高层，以106㎡、123㎡、135㎡三室、四室产品，刚需改善兼顾。

东南侧为1、2号楼，为130㎡四室两厅两卫户型。

东侧5、8楼与中心位置6号楼，均为140㎡四室两厅两卫设计，其中6号楼仅12层。

项目在4月17日发布首批2、3、6号楼备案价，价格区间2.0-2.5万元不等，从价格看并没有太大的惊喜。

在楼市下跌趋势中，软件新城的房价也不能幸免，前两年的网红盘云水天境挂牌价也仅2.4万元，不乏2万出头的房源；更早一些的苏宁云著价格更低一些。

唯一的差别就是绿城熙海棠项目第四代住宅的优势，露台空间、半赠送空间把户型得房率大大提升，个别户型得房率能达到惊人的138%（为宣传口径数据，是否属实有待交付求证），是项目的最大卖点，当然在第四代产品中这也是普遍做法。

同时跑道式、环岛式的露台设计也给了大家更强强悍的视觉体验。

不过这些优势2025年其他开发商的产品观念也在迅速跟进.......还有会所、泛会所空间、园林绿化所有开发商都在拼尽全力，都觉得自己更胜一筹。

站在购房者的角度别太上头，冷静选择自己喜欢的就好，等等看看也许优惠折扣就会从天而降。

其四、口碑表现

在口碑方面，近几年绿城从港务区全运村系列、航天基地绿城春和印月，再到2024年高新的海棠三章都不平静，被业主投诉、2024年绿城海棠三章的春熙海棠还被市场监管局立案调查......

对于购房者而言，买房是件大事，多对比多考察避免后悔；买房路上理性看待，拒绝洗脑迷之自信，防止背刺。

来源：老羊说楼市一点号