北京楼市：四环以内，再大变：

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，本人北京户口单身，正出售名下唯一通州运河湾南向二居，挂牌价420万，打算卖掉再自筹500万现金，纯投资目的，换到海淀或朝阳。目前意向海淀西二旗领袖新硅谷1号院小三居。昨天运河湾399万成交了一套二居，一下拉低了整个小区的价位，近期很难高过此价格成交。买领袖新硅谷1号院小三居不够，买二居总价虽然够但单价都在9万以上感觉高。我的问题是：1. 是否收回在售房等待通州亚洲最大交通枢纽首期投入运营的利好？2.如果以399万卖出，手里总共有900万来投资（不贷款），领袖新硅谷1号院怎么选择，您还有没有建议关注的小区及户型，非常感谢！

A:回答:您好，1，这里面的关键点是运河湾的交通枢纽利好兑现之后，领袖新硅谷的房价是维持现状还是有一定的涨幅，也就是说会不会为了提高运河湾的出货价拉长交易周期导致错过领袖的低位？从产品本身运河湾的长期价值很好，通州新城二手次新最好的位置，如果不具备替换更优质的仓位，这个盘值得长持，而领袖新硅谷是海淀北部核心区的稀缺次新，从区域上海淀北部的就业市场和通州运河属于两个层次，兑现时效及空间都高于通州，

从区域属性楼盘自身的资源及持仓换仓的面积，放弃“运河湾的利好”来换取领袖的低位效率会更高，运河湾的利好是带有不确定性的，但领袖具备很强的持续性，这种调整的本质就是为了提高兑现的时效以及持续性，就不要太贪价了。关于置换上的理解建议你尽快参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶。2，如果按照你的描述两居与三居只有20万的差价，建议是想办法周转一下，金额本身不大，实在不行两居也很好，可以对比下上林溪，祝顺利！

Q:提问:京总好；我跟老公在国贸附近上班，近期想购置首套房，准备的首付大概600左右，不负债最好，贷款的话最好不超过250，自住100平左右，同时计划5到7年后置换学区,比较在乎房子居住舒适度和流通保值。目前主要关注这些小区：1、朝阳园，总价低，如果未来继续跌的话整体亏损更可控，另外社区环境好（相对于华纺易城人车半分流来说），户型我们可以接受，缺点就是担心认可度低以后不好置换；

2、润枫水尚，社区环境和品质都不错，缺点是总价高，预算内可以挑的户型有瑕疵；3、国际村、远洋新干线等，地段更好，户型更好，但感觉社区环境整体不如朝阳园和润枫水尚想请教下京总：1）对朝阳园这个小区的后续流通怎么看? 2）地段、社区环境、价格、户型该怎么做重要性排序? 3）除了我们看的这些，有没有其他地段或小区推荐? 谢谢京总！

A:回答:您好，1、朝阳园虽然是当年的高档涉外盘，但户型太拉了，同年代的塔楼比着我们内地开发商建的要差很多，这是能直观感受到的，也是流量一直低的主要原因，没有相对完美的楼盘，每个项目多少都会存在一些瑕疵，但如果是直接暴露的问题，比如户型、物管、人文等，一进到这个小区这些问题能很快发现，会直接影响到楼盘的流量，户型这种资源是不可变的，并且还会随着时间的推移越来越不入流。关于户型上的选择建议您参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）。

2、地段、楼盘和户型三项资源，至少要占有两个以上将来才具备稀缺性，在朝青肯定是要兼顾到楼盘与户型的，如果兼顾不到户型资源不如直接去三元桥望京了，北边国风北京120的南北两居或100朝南的两居、慧谷阳光90南北的两居也很适合你们，其次关于杠杆最好不要卡在250以内，您们的条件很不错，适当放大杠杆可以买到更优质的项目，房价下行期或已经见顶才收缩杠杆，房价还有增长空间，只要不影响到正常的生活，可以保证将来5-8年的月供，原则上是可以贷到最大限度的，建议根据实际的情况比如月供条件和实际的房源价格做调整，可参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。

目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。

2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。 3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，也不影响其金融价值，地段资源与楼盘资源户型资源全占有，

这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，

金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:京总好，我准备把西城朗琴园110平的房子卖了，买个朝阳或海淀的四居，目标一是为了老大和老二上国际双语学校，目标二是自住舒适和保值。2000w到2300w左右吧，学校在朝阳多，目前有几个选择：1，二手房，朝阳的保利东郡，公园1872。2,海淀的颐和金茂府。3，新房：朝阳的北京宸园。京总给个方向性建议？首选新房还是二手房，颐和金茂府跟保利东郡哪个好？还有其他推荐吗？

A:回答:您好，朗琴园是一个非常不错的项目，110平的2居户型也很好，这种仓位做置换在地段上绝对是不能将就的，意思是不能盲目的只扩面积，1872肯定要淘汰，有点旧了，且非豪宅商圈，2000-2300买在朝阳，必须要是超级都市豪宅的标准，保利东郡、颐和金茂府都符合，但保利东郡周边的盘会影响到自身的豪宅定位，豪宅盘可以包围老社区，但老社区不能包围豪宅，你从东郡往北走过了姚家园路价格就上来了，因为这一大片全是豪宅，如果考虑朝阳东部应该考虑这样的商圈，北部奥森东北部望京，这几个位置的底子都比较好，也都有一线配套资源，

北京宸园新房的话各个方面肯定都是升级的，但这种位置中短期可能会吃地段的亏，长持10年往上能考虑。海淀颐和金茂品质没得说，产品属性也可，但位置有点远了，看个人怎么理解吧，这个价位往里买比如世纪城民生资源会更好，但居住的体验比着金茂肯定要下降，可以看看上地旁边的新项目，二手往清河看看世华龙樾橡树湾，海淀的核心产业全在这边，从朗琴园换到这个位置也属于升级了综合资源，相反换到金茂单一性太强了。建议你阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

Q:提问:京总好，我刚接触到您的公众号，感觉还是挺惊艳的，您给的很多建议都很有见地、很有价值。关于我家的购房情况，请您给些建议。一、情况介绍：1、目前购房情况：两套房，一套是在月坛的学区房，70平的小三居在出租；一套是会城门的62平小两居。 2、目前居住情况：一个孩子在读初二，目前租住在学校附近。计划等孩子高考完搬到自己新购新装修的房子里。二、房产规划；1.现有房产规划：月坛的房子长期出租，留给孩子。尽快把会城门小区的卖掉，拿着钱再买一套三居自住。

新购房产需求：预算在900万以内，充分考虑保值性。具体要求：三居两卫，最好南北通透。我老公在宣武门附近上班，我在德胜门附近上班，通勤不能太远。房龄不要太老，周边环境和配套尽量好一些。三、咨询问题 1、对上面的房产规划，您觉得是否考虑得当？目前是会城门出手的好时机吗？ 2、针对上述新购房产需求，请您给一些建议的小区，关于购入时机您觉得现在出手还是再等等？

A:回答：您好，1、月坛的盘看个人怎么理解将来的学区走势吧，金德月是西城学位价值占比最高的区，而学位价值变数太大了，地段价值和楼盘价值人为干预不了，但学位价值有很强的人为干预性，今年利好价格就会走高，反之明年利空回调也会很明显，长期持有学位价值占比大的房产会存在不确定性风险，月坛现在的价格，往上走的空间完全需要政策推动，金融街西城晶华小户型成交价基本在15左右，作为老房子价格低于同区域次新30%-40%是相对比较安全的，这种空间可以对冲政策变动风险，若将来因政策原因导致溢价消失仍然有优势，反之价格接近次新盘或者超过次新盘，等于把未来的希望全部寄托在政策的利好上。

2、按照你的要求，900万以内能买到的最近板块是西四环田村，兰德华庭近130平的南北三居，往内靠按照你对品质的要求拿不到有效楼盘，关于出手时机，其一买入：初次置换者、第一套刚需现在应该出去多看房了，碰到房源质量不错，价格合适可以入手，也就是名下没有核心盘、无房者应该趁着这次下调的机会尽快上车。其二卖出：主要看个人的现金流情况，不出货又不影响进货，两头都赚可以先买后卖，

或者通过预留成交周期换取高价出货的空间，但如果条件不允许、比如首付款需要卖房支持，叠加成交周期不能拉长，这个时候就不要太贪出货价了，差不多该出就出吧，低价拿到优质项目才是最重要的，关于整个置换的方向建议您尽快阅读星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图