摘要：2025年作为“十四五”的收官之年，保租房筹集工作进入冲刺阶段。2025年仍需完成剩余16%（约142.8万套），保租房入市放量仍将持续，重点城市局部市场供过于求，租金价格承压仍将持续。
作者 | 睿和智库研究部 编辑 | 梁秀杰 责编 | 韩玮烨
对运营企业而言，需从“规模竞赛”转向“运营能力建设”，产品差异化、服务增值化将成为新竞争焦点。
2025年作为“十四五”的收官之年，保租房筹集工作进入冲刺阶段。2025年仍需完成剩余16%（约142.8万套），保租房入市放量仍将持续，重点城市局部市场供过于求，租金价格承压仍将持续。
1.行业规模环比上涨2.2%，保租房主导供应。2025年Q1，集中式长租公寓运营TOP30企业累计开业规模达161.3万间，环比增长2.2%。据睿和智库不完全统计，Q1全国新开184个公寓项目，新增房源量约为7.92万间，其中保租房供应房源数约为5.19万间，约占总供应量的65.5%。
2.“小而精”成为长租公寓新趋势。Q1新开业项目以千套以下中小体量项目为主，某种程度上这也是市场转向理性发展的标志。对运营商而言，与其追求规模扩张，不如深耕单店盈利模型，才能在行业洗牌中存活。
3.租赁住房REITs发行速度加快。Q1住房租赁市场融资活跃度显著提升，Pre-REITs、CMBS、公募REITs等创新金融工具密集落地。租赁住房REITs发行速度加快，首发、扩募上均有突破。
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榜单解读
1.数据分析：Q1累计开业超160万间，保租房主导供应
从累计开业规模看，头部企业依旧断层领先，但领先优势逐步收窄，地方国企主导地位日趋强化。
据睿和智库不完全统计，一季度全国新开184个公寓项目，新增房源量约 7.92万间，其中保租房供应房源数约为5.19万间，约占总供应量的65.5%。
保租房项目集中入市后，同质化竞争加剧，出租率与续租率将取代规模成为运营力的关键指标。对运营企业而言，需从“规模竞赛”转向“运营能力建设”，产品差异化、服务增值化将成为新竞争焦点。
图表1：2025Q1TOP10集中式长租公寓运营企业累计在营房间规模（间）
数据来源：睿和智库
从城市维度来看，新开业项目向核心城市群及核心城市聚集，长三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群表现突出。四大一线城市新开项目65个，占比35%。其中上海新开业项目23个，连任一位；深圳21个、成都19个分列第二、三位。
图表2-3：2025Q1长租公寓新开业项目省市分布情况（个）
数据来源：睿和智库
体量上，新开业项目以千套以下中小体量项目为主。一方面由于集中式公寓供地受限，目前存量改造为供应主流，受原有建筑结构限制，单项目房源量多在数百套左右；另一方面，相对大型项目，中小体量项目去化周期短，运营更为灵活，能够更快适应市场变化和客户需求，尤其在市场下行周期抗风险能力更强。
长租公寓的“小而精”趋势，某种程度上也是市场转向理性发展的标志。对运营商而言，与其追求规模扩张，不如深耕单店盈利模型，才能在行业洗牌中存活。
图表4：2025Q1新开业项目体量分布
数据来源：睿和智库
从细分品类来看，Q1人才公寓新开业项目明显增多，占比仅次于白领公寓排名第二。这一趋势的背后，是政策支持、市场需求、地方产业升级等多重因素的共同推动。
凭借“企业+政府”的双重买单，人才公寓出租率及租金稳定性高于普通长租公寓，且符合租赁住房REITs发行条件，资本退出路径明确。对运营商而言，绑定政府/企业资源、打造标准化产品线，将是抢占这一赛道的关键。
图表5：2025Q1新开业长租公寓项目类型占比
数据来源：睿和智库
2.标杆企业分析
1）万科泊寓：开放加盟
3月万科泊寓官宣开放加盟，其广州、佛山等公号平台均发布此信息。这一动作被业内解读为万科在长租公寓领域的重大战略调整，背后折射出企业对资金和规模的强烈渴求。
此次开放的加盟模式主要为资产项目加盟、资金加盟两类，服务内容涵盖销售运营、会员服务等全链条业务，覆盖白领公寓、宿舍公寓、保租房等多业态。
2）上海城方：全国首单“商改保”租赁住房REIT上市
3月31日，全国首单“商改保”REIT——汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（508055.SH；以下简称“汇添富上海地产租赁住房REIT”）在上交所上市。于3月5日正式获批；3月13日完成网下询价，网下询价倍数近181倍；3月18日完成募集发行，公众认购倍数达494倍，募集资金规模达13.62亿元。
其底层资产涉及位于上海虹桥国际中央商务区核心区的虹桥璟智项目和位于闵行区的江月路项目。两个项目是“新建保租房+存量商改保”的组合，进一步推动了REITs底层资产的多样化发展。
值得关注的是，上海地产集团已开始推进租赁住房公募REITs扩募三年行动规划。
3）自如资管：由轻向重
自如2月与景顺房地产达成战略合作，成立合资公司——星耀如景，作为双方在中国发展持有型租赁住房资产管理的唯一平台。
星耀如景将以投资新建和收购存量资产的形式，致力于中国保障性和市场化租赁住房领域的建设发展，为市场提供高品质租住综合体的同时，探索不动产投资和证券化的创新发展模式，有效吸引国内外资本长期投资、促进中国租赁住房市场高质量发展。
目前，星耀如景首个项目将落地北京石景山，规划房源约1500间，后续该项目将申请纳入保障性租赁住房体系。
行业研判：政策深化，融资体系逐步完善
1.政策层面：租赁住房政策迎来新一轮深化
中央层面，政府工作报告强调盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，拓宽保障性住房再贷款使用范围。
金融支持层面，财政部明确推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。
图表6：2025Q1中央及各部委住房租赁、长租公寓相关政策
资料来源：公开资料，睿和智库整理
地方层面，多地租赁住房政策迎来了新一轮深化。一方面，以上海为代表的一线城市，不断完善多层次租赁住房供应体系；另一方面，各城市积极因地施策，从市场供给、存量收购用作保障性住房、管理规范、租房权益保障以及人才安居等多角度，进一步细化支持政策，以推动租赁住房市场的发展。
图表7：2025Q1地方住房租赁、长租公寓相关政策
2.资本动态：住房租赁市场融资体系逐步完善，租赁住房REITs发行速度加快
一季度，住房租赁市场融资活跃度显著提升，Pre-REITs、CMBS、公募REITs等创新金融工具密集落地。
1月，上海地产成功发行70亿CMBS，首期入池资产为耀华璟滨社区和古北璟宏社区，估值52.95亿元；同期，北京保障房中心成功发行25亿元公司债。
2月，万科公告将与中信金石、新华保险、大家保险共同设立规模16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，用于收购旗下厦门泊寓院儿·海湾社区资产。
除此之外，国内首单住房租赁领域的权益型ABS产品，即建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划扩募已于1月2日获上交所受理。该产品于7月30日在上交所挂牌上市，底层资产涵盖3980间租赁住房，总建筑面积约12.94万平方米，全部纳入地方保障性租赁住房体系。
一季度租赁住房REITs发行速度也有所加快，首发、扩募上均有突破。
首发方面，今年3月全国首单“商改保”REIT项目——汇添富上海地产租赁住房REIT以"90天极速过审"刷新了公募Reits审核效率新记录，也意味着政策支持力度持续加码。
3月26日，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT正式获批，成为江苏省首单租赁住房REIT项目，项目底层资产为菁英公寓，是苏州工业园区最大的“人才优租房”社区。
扩募方面，前期上市的四只保租房REITs均提出扩募计划，3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请已正式获得证监会批复和上交所无异议函。
在政策支持和市场需求驱动下，住房租赁市场融资体系正逐步完善，Pre-REITs、公募REITs、CMBS、资产交易等多元化投融资方式，正共同构成住房租赁市场的全周期融资链条，未来市场化机构与国企协同、存量资产证券化扩容或将成为核心方向。
榜单说明
1.榜单数据截至2025年3月31日。
2.数据来源为：
1）纳入测评的上市公司年报、半年报、季报等各项公告；
2）睿和智库自有数据库；
3）其他公开渠道获取的相关信息，包括但不限于官方网站、学术研究报告等信息渠道。
3.榜单中所引用数据，如有偏差，欢迎后台留言或来电，睿和智库研究部会在第一时间更正。
来源：地产资管Plus