摘要：这次我们先来聊聊四月的西安楼市，明天为大家带来主流区域值得看的楼盘，如果你有购房需求，这两篇文章会帮助你更精准地认清当下的市场。

今天是五一小长假第一天，劳动人民最光荣，照惯例，上盘点。

这次我们先来聊聊四月的西安楼市，明天为大家带来主流区域值得看的楼盘，如果你有购房需求，这两篇文章会帮助你更精准地认清当下的市场。

截止今年四月，全国政策基调无明显变化，“主动托举”仍是当下的主旋律。西安作为长久以来的“跟随型”城市，政策面亦无调整。

监测到的数据显示，西安楼市目前的供需端依旧是“房比人多”，今年的三月、四月，是2017年以来最为惨淡的“营销旺季”。

壹丨开闸放量后 楼市热度走低

三月、四月，西安楼市迎来集中放量，接连贡献54.1万方、65.4万方的新房供应量。

春节后的放量是常规操作，但当四月交出41.3万方的成交数据时，我们不得不对当前的楼市氛围重新审视。

单月成交41.3万方，同环比数据双降超15个百分点。本来三月交出的成绩单是有抬头迹象的，当月成交52.43万方，一度与当月新房供应持平，可进入四月，无论是网签数据，还是我们跑盘获取的信息，都不乐观，楼市温度骤降。

房子难卖是近两年的普遍共识，持币观望是当下购房者的普遍心态。

近一年（2024.05-2025.04）的新房供应量同比下降约四分之一，但同期的成交量缩量近三分之一。新房的销售速度，追不上供应的速度，库存在市场中不断积压，西安楼市目前是完全不缺房子的。

价格方面，四月网签价格为17894元/㎡，且连续数月的同环比涨幅都在±5%以内。

但目前的公示价格基本没有参考意义，多数楼盘推售皆有或大或小的折扣。

而且，西安新房的价格梯度全然失序。

当下，1.5-1.6万/㎡的价格，从南到北，从东到西其实都有的选。港务的秦汉大道以北，围绕交大名校+展开的绿城桂月云翠、中粮悦著云朗等，团结-徐家湾板块中建璟瑞、桂语未央都是今年买明年交的项目。

还有高铁新城主打青年住宅的经发和瑞府、14号线渭河南站地铁口的江语云庭。往南走长建·望川云庐、信达凌玺薹总价也都可控。

浐灞赵村城改项目信达辰樾府成交价1.45-1.5万/㎡，大寨路的颜值项目德通昆仑序刚需楼盘带了会所和架空层，泛高新的地建嘉信臻境基本都在这一区间。

甚至还有更亲民的，万科东望三期成交价1.35-1.45万/㎡，143㎡户型200万以内就能拿下；140万+可以选到城西的中隆凌云天境，北二环的汉京城6号、陕建锦鸿府。

别管备案价多少，开盘7个点的优惠是基本操作，高新三期10+个点的一大把，为了促成交，封阳台、地暖通铺也是常态，甚至纯新盘首开直接送了中央空调。

选择多，区域楼盘没有明显价差，意味增大了买错房的概率，也意味着楼盘房企面临着全市供应卷的局面。

贰丨单盘主义 才能出圈

当然，即便如此卷的市场，也有全凭单盘主义出圈的楼盘。

14天内两开两罄的招商西安玺和几近清盘的金茂璞逸东方是不具备复制属性的个案。

招商西安玺是奥体正芯最后一宗住宅用地，当灞河-奥体中心段皆被城市场馆、景观、酒店占据时，一线临河地段本身就自带稀缺属性。

金茂璞逸东方的地段虽然没有西安玺般站位极致，周围除了在售中的唐顿庄园、曲江星河湾，以及金茂、邦泰的储备项目用地，但胜在有曲江的title，作为西安少有”人比房多”的版块，地段优势则被无限放大。

其次，是两盘锻造的产品力，都可以称之为“真正的好房子”，再叠加招商、金茂近年来的交付口碑，已转化为高改群体普遍认可的品牌优势。

直播间和私域社群里有粉丝探讨，这两盘的热销会不会是西安楼市复燃的前置信号？这点我们对此持保守意见。

地段赋能、产品加分、品牌护航，短短十二个字任何一家开发商都可以将其写进销讲说辞，但能经得起挑剔眼光检阅的楼盘，并不多见。

这类楼盘无论出现在何种市场周期内，都不会缺买家的。

纵观全市，接下来各新房项目的的平销之路任重道远，品质端没有话语权，还想有出路，就只能掀桌子。

五一前，我们也了解到一些典型的抢跑动作。

比如灞河西岸的颐合苑，其板式小高价格已经来到了1.28万/㎡起，送全屋装修，年底即可入住；城南紫云境重返视野，节假日期间准备了30套特价房，单价1.1万/㎡起；灞桥的领航悦峯均价打到了1.16万/㎡，高新的枫林九里轩阅里总价150万直接可以买99㎡户型。

叁丨无限被动的西安楼市

今天对西安楼市进行了简单的复盘，如果说开年两个月看不出端倪，那三月、四月的市场氛围的确不如人意，很多一线营销人员看着三月起势的征兆，都准备大干一场，没想到四月的温度急转直下，措手不及。

西安楼市能出的招基本都已明牌，政策操作空间不大，只能被动跟随“领涨型城市”。

能够自救的招数，同样进度缓慢。收储、房票，也都处于试验阶段，当然这个主要还是要看“钱”是否到位？

我们之前说过，市场下行周期里，销售周期拉长，准现房销售成了被动选择。那除此之外，产品端其实也在被动升级，卷上天了。

尤其是能金区排队入场的新盘，像邦泰悦九章，川系房企首入西安诚意很足，配置拉的也很顶，100㎡小面积也摆脱了连廊设计，立面采用铝板石材玻璃幕墙，层高3.15米，全落地窗，同时为了保证采光最大化，小区最中心做了高层，外侧反而是小高层，与现在西安常见的围合式布局，是不是反其道行之？

金地·清岚颂，约80m宋式大门，社区内宋式下沉式会所+700㎡架空层泛会所，招商西安序同款建筑设计大师，户型方面家政间设计，全系户型大横厅（5.4-7m），社交露台+私享露台双重配置等等。

这两个盘属于同板块、同期正面打擂了，拿出自己看家本领的同时，还都在各自“炫技”。

最后来看二手房，置换改善同样被动。虽然二手房3月份成交很猛，但是本质上还是在以价换量，同时叠加学区因素。

据我们观察目前一部分二手房已经开始止跌，但市场如果持续低迷，难免会使二手房流动性降低，便没有筹码置换更具改善属性的新房，新房销售受阻，房企也难有摘地热情，又再次陷入死循环。

要想解开这个结的关键还是得预期向好，除了不能不断的利好刺激，用迭代的好房子带动房价天花板，建立资产信心。更重要还是企业有钱挣、就业有保障、百姓敢花钱，消费市场才能闭环。

来源：地产S姐一点号