摘要：刚需购房群体和改善购房群体对于楼盘的选择上，关注点也存在着较大的差异。

不同的购房者对于居住有着不同的需求；

刚需购房群体和改善购房群体对于楼盘的选择上，关注点也存在着较大的差异。

如今的德州楼市，正在变得越来越割裂。

市场的不断波动下，德州的购房者开始分道扬镳！

CHAPTER

刚需客

的选择

稳房价，首先就是要稳地价。

近年德州市区的住宅用地供应上，城区核心的地块开始增多，用优质区位及成熟配套的地块来稳住土地市场。

|德州城区

而不断“向芯”的土地供应，高价位的楼盘涌现，让购房主力军的刚需购房者变得选择性降低。

市区近年成交的优越区位的新项目，都在定位高端的改善属性。

动辄近万元的单价，套均130㎡以上的户型，百万以上的总价，让很多刚需客群望而却步；

|德州城区

而在近两年市场的下滑下，让早年入手的楼市投资客，开始集中变现离场，集中放量后，二手房迎来了价格的下降；

除了“即买即住、所见即所得”的优势外，相同总价下，在二手房市场可以买到更具性价比的房子。

如此种种，让越来越多的刚需购房者，转身走向二手房市场。

CHAPTER

改善项目

琳琅满目

纵观德州当前的楼盘，多数都定位于改善；

改善楼盘，如雨后春笋。

对于改善客群而言，选择可谓琳琅满目，区域涵盖经开中、德城中，同时产品上也是各具特色。

|德州城区

但改善盘在内卷中也在呈现同质化，多数开始集中于大门、车库、外立面方面进行提升，户型也在趋同。

|东海国际

而对于市场繁多的改善楼盘，改善客群开始眼花缭乱。

另外，市场在产品方面的不断提升，也让改善客户开始观望，认为新项目或将有更高的提升，进而导致改善市场的成交处于低位。

CHAPTER

03#

区域的

分化

同时，市场也呈现区域分化现象，核心区域价格坚挺，边缘区域价格持续下滑。

近年来，高铁片区、经开南、高速以东等边缘区域，多个项目出现降价促销的活动，以价格换取销量，且取得了不错的成绩。

|德州城区

近两年，边缘区域土地市场也表现不佳，如2024年格瑞德南地块与铁西公路机械厂地块的流拍。

|格瑞德南地块

而核心区域项目在优质配套以及高品质的支撑下，价格维持稳定趋势。

CHAPTER

04#

刚需

新选择

而在市场的不断变化下，关于房地产行业的政策也在持续输出。

2024年，国家推出配售型保障房概念，旨在加大保障性住房建设和供给力度，有效解决工薪收入群体的住房困难问题。

相比于普通商品房，配售型保障房是指政府提供政策支持，规定建设标准、配售对象、配售价格、回购方式等内容，实施封闭管理的政策性住房，原则性要求每套面积在120㎡以下。而后期若出售，只能是通过相关的要求政府进行回购。

当前，各省份开始积极推广落实，而2024年山东省内，率先在济南、青岛开展试点工作，两市各筹建 6000 套配售型保障性住房。

|青岛配售房

而近期，青岛市主城区的首批两个配售型保障性住房项目启动选房，700余户家庭选定房源，开始宜居新生活；这也标志着配售型保障房正式落地。

根据两市已发布的保障性住房配售和封闭管理办法，各个城市对于居民购买配售型保障房都有了明确的限制要求。

|济南配售房管理办法

同时，济南、青岛采取公开摇号选房方式组织配售。

|济南配售房管理办法

并明确一个家庭只能申请一套，房源实施封闭管理不得变更为商品房上市交易。

可使用公积金支付首付和贷款购买，最低首付比例为15%。

|济南配售房管理办法

但配售型保障房可办证、可回购，不得私自交易转让。办证登记时标注房屋性质为配售型保障性住房，土地性质为划拨。

|济南配售房管理办法

回购价格按照原购房价款,结合房屋折旧、同期存款利率、物价水平等因素确定。

其中青岛市发布信息为：

|青岛市封闭管理相关事宜通知

建立轮候库，实行动态管理，不符合条件将移出。

|济南配售房管理办法

随着，青岛、济南首批配售型保障房的落地，其他城市也将跟进，目前烟台、枣庄等发布相关信息，德州或也在积极准备。

而未来在全面推广后将再次推动购房者的“分道扬镳”。

对于刚需客户走向性价比更高的配售型保障房，而改善类客户则选择面积更大、品质更高的商品房。

CHAPTER

05#

房价

作为大宗资产，房价的涨与跌，总是牵动着老百姓的心。

涨，购房者压力巨大。

很多的家庭购房，仍以“六个钱包”为主，为了买房会压缩日常开支，节衣缩食，降低生活品质；高额的房贷也会让未来很长时间内，承担较大的经济压力，不敢轻易更换工作，失业更是不敢想象。

|德州城区

降，购房者资产贬值。

而降价后，对于已购房者来说，意味着资产的缩水，心理承压，同时也在担心着交付品质等。

|德州城区

尤其是前期高价购房者，购房背负高额的贷款，而降价后，甚至会出现首付亏损，资不抵债的情况。

所以，楼市向稳，是市场最好的状态。

CHAPTER

06#

新旧

分化

在5月1号住宅新标准实施后，将再次加速二手房与新房分化，市场中的存量房与增量房，在新标准的实施下，价格开始向两端分化，一边是存量房的加速贬值，而一边则是新标准下成本增加后的价格拉升。

|德州城区

不同的时代、不同的人群，不同的市场，购房者对于居住的需求在不断变化。

而政策、价格、产品的调整，也将影响着市场购房者的分化，贫富差距拉大的同时，购房需求也开始变得极端化，一边是追求低价的刚需，一边是追求品质舒适的改善。

而各类新政策的颁布，或将导致房地产市场逐步进入按需分配的时代！

来源：德州小房嘚啵嘚