摘要：2025 年 5 月，央行与金融监管总局联合出台的房地产新政引发市场震动：首套房首付降至 15%、取消房贷利率下限、3000 亿保障性住房再贷款…… 一系列 “史诗级” 救市举措背后，是中国房地产行业持续五年的深度调整。

2025 年 5 月，央行与金融监管总局联合出台的房地产新政引发市场震动：首套房首付降至 15%、取消房贷利率下限、3000 亿保障性住房再贷款…… 一系列 “史诗级” 救市举措背后，是中国房地产行业持续五年的深度调整。

数据显示，2024 年前四月，房地产开发投资同比暴跌 9.8%，销售额下降 28%，曾经支撑地方财政的 “土地财政” 体系正面临前所未有的挑战 ——2018 年，土地出让金及相关税费合计占地方公共预算收入的 89%，如今这一 “第二财政” 的支柱正在加速崩塌，那我们今天来分析一下，如何逆转大局！

回溯中国房地产的黄金时代，“土地财政” 堪称核心引擎。根据经济学家蓝小欢《置身事内》的统计，2001 年至 2018 年，土地出让金从占地方财政收入的 55% 飙升至 89%，连同土地增值税、契税等相关税费，构成地方政府融资、基建投资的主要资金来源。

这套模式在推动城市化的同时，也埋下了依赖房地产的隐患：2019 年，中国房地产总市值达 65 万亿美元，相当于美欧日总和，而同期居民杠杆率突破 60%，远超发展中国家平均水平。

转折点始于 2020 年。疫情冲击下，住宅新开工面积首降 1.9%，商业地产加速萎缩；2021 年 “三条红线” 政策收紧房企融资，2022 年开发投资暴跌 10%，新开工面积腰斩，住宅销售额下降 28.3%。

至 2024 年，市场陷入 “加速崩溃” 循环：前四月新房销售额同比再降 28%，土地流拍率持续走高，部分三四线城市土地出让金同比腰斩。

数据对比：五一假期期间，深圳 “好房节” 首日吸引 4 万人参与，改善型房源咨询量占比超 70%；而三四线城市如长兴县，5 月 8 日起公积金贷款利率下调至 2.1%，但当地二手房挂牌价仍同比下跌 12%。

然而数据背后是残酷的现实：北京、上海等六大城市二手房租售比仅 1.66%，远低于 3.7% 的商业贷款利率，意味着购房投资的租金收益甚至覆盖不了融资成本。

在东亚房地产周期中，日本的 “负动产” 现象堪称极端样本。

20 世纪 90 年代泡沫破裂后，日本房地产经历了 “失去的三十年”，如今在东京核心区之外，大量房产沦为无人继承的 “负资产”。

根据日本《朝日新闻》调查，2016 年全国无人认领的土地达 410 万公顷，预计 2040 年将增至 720 万公顷，接近北海道总面积。

这些土地或因远离城市、开发价值低，或因继承税费高昂，成为 “连政府都不愿接手” 的烫手山芋。

日本的教训揭示了三大关键变量：

1. 人口崩塌的蝴蝶效应：日本 65 岁以上人口占比达 27%，连续 15 年人口负增长，2033 年房屋空置率预计突破 30%。中国虽未进入人口负增长，但老龄化率已达 20.3%，一线城市虹吸效应导致三四线城市 “空心化”，类似日本地方城市的 “住房过剩” 正在上演。

2. 持有成本的 “绞杀”：日本固定资产税、遗产税、修缮费等构成沉重负担，一套郊区房产年持有成本可达房价的 1.4%-2%，远超 1.6% 的租金回报率。反观中国，尽管尚未开征房产税，但未来若土地财政难以为继，税费转型可能直接影响购房决策。

3. 政策与市场的 “错配”：日本泡沫破裂后，政府长期未能有效处理不良资产，导致 “负动产” 积重难返。如今中国试图通过 “保障性住房收储” 消化库存，但 3000 亿资金面对 450 万亿市值的房地产市场杯水车薪，且收储价格需打 5-7 折才能覆盖成本，可能引发周边房价连锁下跌。

2025 年的新政，本质是一场 “时间换空间” 的豪赌：通过降低购房门槛，争取在人口结构恶化前，为市场争取调整窗口期。对购房者而言，需明晰两大逻辑：

1. 刚需购房：跳出 “金融思维” 的桎梏

正如播客中嘉宾 “老涛” 的亲身体会，房子的 “情感价值” 对刚需而言无可替代。在一线城市，核心地段房产仍具备抗跌性 —— 东京核心区新房价格已超越 1990 年高点，印证了人口集聚对房价的支撑。对于真正的自住需求，无需过度纠结短期价格波动，“安居乐业” 的获得感，本身就是对生活的长期投资。

2. 投资逻辑：警惕 “负动产” 的隐性陷阱

日本案例警示：脱离人口基本面、租金回报率低下的房产，终将沦为 “纸面财富”。在中国，三四线城市库存高企、人口外流严重，投资价值趋近于零；即便是二线城市，也需甄别 “人口净流入 + 产业支撑” 的优质板块。当租售比长期低于贷款利率，加杠杆购房无异于 “为银行打工”，尤其是在收入预期不明朗的当下，保持现金流安全远比 “上车” 更重要。

若要扭转乾坤，中国房地产需在政策、市场、社会三重维度实现系统性变革：

1. 重构财政逻辑，打破土地依赖

地方政府需加速从 “土地财政” 向 “税收财政” 转型。财政部已启动房产税试点前期工作，拟通过 “免征面积 + 阶梯税率” 模式，对多套房持有者精准征税。例如，深圳试点可能设定人均 40㎡免税面积，超出部分按 0.5%-1.2% 累进征收，既保障刚需，又抑制投机。这一改革若落地，将为地方政府提供可持续税源，缓解土地出让收入下滑压力。

2. 激活市场活力，推动产业升级

房企需从 “高周转开发” 转向 “精细化运营”。万科 “理想之地” 项目提供了转型样本：通过 “生产 - 生活 - 生态” 融合设计，项目实现年减碳 5052 吨，厨余垃圾 100% 就地处理，光储直柔技术降低用电成本 30%。此类创新不仅提升居住品质，更通过绿色建筑认证和社区服务溢价，实现财务可持续。

3. 优化供给结构，强化保障兜底

保障性住房建设需提速扩面。截至 2023 年底，全国已建成 6400 万套保障房，覆盖 1.5 亿人；2024 年计划新增 170.4 万套，上半年已完成 66.2%。通过 “以旧换新”“租购同权” 等政策，将存量商品房转化为保障房，既能消化库存，又能缓解低收入群体住房压力。

4. 引导理性预期，重塑公众认知

政策需通过 “组合拳” 打破 “房价永远涨” 的思维定式。中国房地产的转型，本质是一场关于 “发展模式” 与 “个体选择” 的双重觉醒。当土地财政的神话落幕，当日本 “负动产” 的阴影逼近，我们不得不重新审视：房子究竟是绑定一生的负债，还是盛放生活的容器？

新政或许能短期提振市场，但真正的破局点，在于打破 “房地产依赖症”，构建多元财政体系；在于承认市场分化规律，放弃 “闭眼买房致富” 的幻想。对普通人而言，理性区分 “需求” 与 “欲望”，在刚需与投资间划清界限，或许比追逐政策红利更重要 —— 毕竟，在时代的浪潮中，只有扎根于真实需求的选择，才能抵御周期的冲击。

我们一定能逆转大局，中国的房地产终将再一次辉煌。当潮水退去，留下的是我们不灭的精神，只要有精神在，一切困难，都可以战胜。

【内容来源于@虚实之间的账号】

来源：小志一直说一点号