摘要：自4月以来，珠海市自然资源局发布了一系列用地控规调整公示，其中最多的是，多宗商务、商业用地变更为住宅用地。
珠海一手市场，更加热闹了！
自4月以来，珠海市自然资源局发布了一系列用地控规调整公示，其中最多的是，多宗商务、商业用地变更为住宅用地。
涉及区域包括吉大、保税区、航空新城等。
随着住宅用地如雨后春笋般不断增多，这也意味着接下来珠海将迎来一大批全新住宅项目。
那么，这些用地具体什么情况？我们一起来看。
先来看素质最好的一宗地块。
该地块位于寸土寸金的吉大片区，地处海愉路北侧、滨海路东侧，从区位来看，地块不仅临近九洲港客运码头，更坐拥一线海景，地理位置堪称得天独厚。
地块调整的原因是为积极推动吉大片区建设发展，支持盘活存量土地，特开展修改工作。
通过指标得知，该地块原为旅馆业用地+商业用地，总建面只有0.53万㎡，经过调整后，用地性质变更为二类居住用地+娱乐康体用地+商业用地，总建面增加至1.7万㎡。
值得关注的是，地块总高度为60米，结合其优越区位与面积规划，未来有望打造为一个集居住、娱乐、休闲、商业等功能于一体的综合体地标项目。
纵观吉大片区，不仅在售项目较少，而且其住宅用地也较为稀缺。
该地块的调整，可将为吉大注入全新的居住活力。
据统计，目前吉大在售项目主要有中广世纪广场、盛东·江山赋项目，其中均价最高的是盛东·江山赋。
此外，由华发打造的九洲湾项目有望重启销售。
除了吉大外，保税区也有2宗地块调整了用地性质。
这2宗地块仅一路之隔，东侧临近宝业路、南侧临近情侣南路，调整原因同样是，为积极推动洪保十片区建设发展，支持盘活存量土地，特开展修改工作。
这2宗地块用地性质原为商务用地+商业用地，其中A204a0214地块建筑高度规划为250米，A204a0221地块高度350米。
但经过调整，2宗地块用地性质均更为纯住宅用地，建筑高度100米。
其中A204a0221地块不仅紧邻情侣南路，而且与横琴粤澳深度合作区、澳门隔海相望，景观资源优越。
地块占地面积23331.49㎡，建筑面积81660.22㎡，容积率3.5，规划人口2042人。
截至目前，保税区在售项目只有万科·都会四季、万科琴澳传奇两大新盘。
项目
产品
报价（万/㎡）
万科
都会四季
79-99㎡
2.4
万科
琴澳传奇
65-135㎡
2.3
｜来源：项目
除了以上外，保税区还有几个纯新盘正在建设或规划中，包括珠海电建大厦、中国铁建港航局大厦、鸿鹤雅苑、华发琴澳四季花园等项目。
特别一提的是，片区最大购物中心——华盛奥特莱斯·印象城预计今年年底开业。
华盛奥特莱斯·印象城共规划有5层商业业态：分别为F4美食天地、F3家庭儿童、F2时尚运动、F1国际潮流及LG生活方式。
航空新城地块，预留轨道交通站点
航空新城地块素质也不错，位于金湾片区中心西北角、金山大道北侧、双湖路东侧、金湖大道南侧，交通便捷，与目前在售的华发金湾府紧邻。
该地块早在去年6月进行了控规调整，当时显示，为增强土地使用效率、塑造居住环境氛围，拟对用地功能进行调整。
该地块原为旅馆业用地+商业用地，经过调整后，成为一宗纯住宅用地。
地块总占地21451.92㎡，建筑面积53629.81㎡，容积率2.5，建筑高度为100米，规划人口1341人。
按照平均面积100㎡计算，预计可供应500+套住宅。
地块总占地21451.92㎡，建筑面积53629.81㎡，容积率2.5，建筑高度为100米，规划人口1341人。
按照平均面积100㎡计算，预计可供应500+套住宅。
按照规划，该地块还将预留轨道交通站点出入口的衔接条件，并考虑设置与轨道交通节点衔接的风雨廊。
而在最新的珠海轨道交通规划中，1号线、3号线、8号线、9号线都将经过航空新城。
值得注意的是，此次公布的是批后公告，这意味着该地块的相关规划及指标已经确定，接下来便是挂牌出让的时候了。
盘活存量地块，注入新活力
不难看出，以上几宗地块都是为盘活存量土地而调整。
比如保税区2宗地块，因长期处于闲置状态，今年2月份被ZF而收储，收储价格分别为8.14亿元、4.82亿元。
而在收储后，通过控规调整将其转变为住宅用地，如此一来，可以充分利用土地资源，为城市发展注入新活力。
根据新政，闲置土地收回收购后，采取重新划定宗地范围、调整规划条件、合理确定出让底价等措施，重新供应。
鼓励原土地使用权人参与新出让土地的招拍挂活动。
此外，在符合建筑安全、环境、消防、功能协调、不影响相邻关系等前提下，探索允许既有商业办公建筑之间用途相互转换或转换为文化、教育、体育、医疗、养老、幼托、酒店等用途。
一手市场，更激烈了！
但不得不注意的是，随着住宅用地的增多，预计未来珠海一手市场的供应量将显著增加。
要知道，当前珠海一手供应量并不少。
根据珠海中原研究中心数据，截至2月末，全市已入市的住宅库存约351.78万㎡，按近6个月去化速度，库存去化周期约19.89个月。
这些库存量以当前的销售节奏来看，至少得19.89个月才能消化完。
若再加上未动工、已动工未竣工、已动工未入市的房源，至少有20万套（按照平均容积率3.0、每套房100平㎡粗略计算）。
根据官方数据，截至3月31日，珠海存量住宅用地177宗，用地总面积875.2547公顷，未动工土地面积272.9440公顷，已动工未竣工面积602.3107公顷（其中：未销售房屋土地面积420.7761公顷）。
在这些存量宅地中，未动工的占比约31.18%；已动工未竣工的占比约68.81%；而未销售的占比约48.07%。
在这样的现状下，珠海库存压力无疑会进一步攀升。
对于购房者而言，住宅增多可以有更多选择，而对于开发商而言，将面临更加激烈的竞争，所以开发商们想要在市场中脱颖而出，唯有过硬的产品力及竞争力。
新一代住宅，成为破局关键
而提到过硬的产品力及竞争力，「新一代住宅」正成为满足市场需求、提升产品竞争力的破局关键。
可以看到，从去年开始，关于新一代住宅的建设官方频频提及。
截至目前，珠海已落地3个新一代住宅项目，分别为华发·珠海湾、天玺花园、华发香山湖壹号。
而在日前发布的新政中，也提到支持新型住宅产品建设。持续推进数字化、智慧化、绿色化、产业化新型住宅建设，不断完善“好房子”技术标准，引导房地产开发企业积极打造“好房子”样板，推动商品住宅高质量供给。
同时，鼓励丰富居住空间形式，满足居民宽敞明亮居住需求。
探索在特定的新出让用地上，允许建筑面积144㎡以上的住宅，在起居室（厅）设置一处透空空间，其透空部分不大于两层层高、水平投影面积不超过住宅套内（除阳台外）建筑面积的25%且不大于50㎡的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。
而新一代住宅最显著的特点便是更实用、更科技、更高效。
显而易见，接下来珠海新一代住宅会越来越多！那么，对于以上情况大家如何看待？
来源：小鑫聊房
