摘要：要说2025年舆论热度人物，香港首富李嘉诚先生和他的家族，肯定榜上有名，而且必然排名会遥遥领先。

本文首发头条平台，抄袭搬运必究！这是熊猫贝贝的第3119篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

要说2025年舆论热度人物，香港首富李嘉诚先生和他的家族，肯定榜上有名，而且必然排名会遥遥领先。

2025年3月，李嘉诚家族旗下的上市平台——长和，计划将其在全球23个国家的43个港口，出售给美国大型财团贝莱德集团。

这笔对价高达1363亿的交易事项，闹得沸沸扬扬，争议不断。

在长和打包出售的港口资产里，包含了巴拿马运河两端的巴尔博亚和克里斯托瓦尔两处港口的转让。

在地缘政治与中美博弈的复杂局势下，长和进行的港口交易，变得极为敏感。

李嘉诚家族为何选择在此时套现退出，引发了外界的许多猜测。

但从纯商业角度来看，李超人纵横商场的七十多年里，他的嗅觉足够灵敏，眼光十分老辣。

经过两个月时间，明里暗里，多个维度的复杂博弈，这桩全球港口的世纪交易，大概率是要黄了。

而时间来到5月份，李嘉诚又一次被置于聚光灯下，因为港口生意被舆论裹挟，他的每一笔交易事项、每一个商业动作，都会更受关注。

这一次是什么事呢？

五一黄金周。

当朋友圈还在晒旅游美食，北京地产圈突然投下一枚深水炸弹：

李嘉诚旗下北京朝阳东四环的“御翠园”，上演了一场似曾相识的“7折大甩卖”。

均价从备案价10万/㎡直接跳水至7万/㎡，总价狂降百万！

中介们连夜化身“拼命三郎”，疯狂群发消息：“快来抄底，错过不再！”

这场看似“7折割肉”的戏码背后，藏着这位“李半城”怎样的考量和意图呢？

这篇文章，就将基于对李嘉诚五一假期期间，在国内楼市最新的市场操作动向详细梳理，结合当下国内楼市的几个重要现实，从敬畏常识，尊重规律的角度，深入挖掘李嘉诚这次市场操作背后的因果逻辑和利益考量，并对后续国内楼市和房价的几个可能变化和走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

阅读提示：

五一假期的第二天，一向冷清的北京御翠园，售楼处突然有了人流，一天内到访七十多组客户。这是因为他们刚刚公布了最新优惠：史无前例，七折出售。

出售港口之前，李嘉诚在中国最大的新闻，就是各地七折抛售新房。

不管是香港还是上海，东莞更是降到了五折。

只有北京一直是例外。

御翠园第一次传出开盘消息时，吹风价是十万一平。

半年前，御翠园第三次打算开盘时，再三考虑后，打到了八折。

现在，比开盘时又降了100万左右。李嘉诚在北京的最后一个项目，折扣终于向全国看齐了。

这里给大家详细梳理一下这个项目的情况：

御翠园，是当年李嘉诚进入北京的第一个住宅项目，也是他在北京囤地捂盘到现在的最后一个住宅项目。

目前在售的御翠园，属于逸翠园项目二期。

早在2001年，通过协议出让的方式，李嘉诚旗下的和记黄埔，以7个亿的代价，拿到了逸翠园地块。

这块地的规划建筑面积超过了44万平米，折算下来，当时拿地的平均楼面价，还不到1600块钱/平米。

十年前，李嘉诚家族旗下的两家上市平台——长江实业、和记黄埔，筹划了一次重大资产重组。

长江实业、和记黄埔名下的地产业务，统统划归到了新设立的长实集团。

从拿地时间开始算起，在逸翠园项目上，长实集团已经拖延、磨蹭了二十多年。

2023年七月份，御翠园就取得了预售许可，推出了9栋楼，总共473套房。

项目备案价格，最低9万/平米出头，最贵将近10万/平米。

御翠园位于北京朝阳区，地段相当核心，早年开盘的项目一期，二手房均价9万/平米。

周边的观湖国际二手房，卖到了9万/平米出头；泛海国际二手房，成交价都在10万/平米以上。

2024年，央企中建智地在北京东四环开发的北京宸园入市，据说开盘当天就卖了60多亿。

当时，数据可查：北京宸园的网签备案情况，销售单价超过了11万/平米。

也就是说，御翠园的备案价，属于随行就市，与周边二手房价格持平，甚至还有小幅倒挂。

但从拿到预售许可到正式开盘，长实集团又拖沓了整整一年。

2024年七月份开盘以后，卖到现在，御翠园的销售业绩，不算太出色——

目前网签备案了112套，去化率不到四分之一，成交均价不到8万/平米。

这意味着，在备案价的基础上，御翠园最高打了八折出货。

2025年五一期间，御翠园又推出了一批房源，主力户型是140平米和180平米的三居室，还是高层。

但长实集团把销售单价，进一步下调到了7万/平米。

跟它最高将近10万/平米的备案价相比，已经打到了七折。

御翠园在去年刚刚开盘，有上百位业主是以接近8万/平米的单价上车。

买房不到一年，每平米就降价了上万块钱，相同的户型面积，一套房总价便宜了一两百万。

这个幅度的降价，却没有老业主去拉条幅闹事儿，是这轮李超人抛售动作最大的亮点。

为什么？

长实集团在降价的同时，还向去年高位上车的老业主，给出了两套补偿方案，二选其一——

一种是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修；

另一种是补差价，按照不同户型给予80万-100万价格不等的补贴。

还有一种说法，据行内朋友的消息源，说的是决定降价后，对之前140平的买家补贴80万，180平买家补贴110万装修款。

而且，方案确定了，协议一签，当天到账，干净利索，一步到位。

如果我没有记错，这个操作，在国内可以算首创，而且，效果出奇的好。

别的不说，就这个兼顾老业主情绪的市场操作，和国内绝大多数房企相比，不分什么国资民营，完全就没办法比，是不是？

这个策略，明摆着就是开出的封口费，不过，相比国内很多背刺老业主的开发商，已经很有良心了。

这样一来，价格打下来了，用钱堵住了老业主的嘴，让他们不会在售楼处举牌维权了。

全国其他项目，只要一降价，售楼处总会出现维权的老业主的身影，御翠园的老业主们却是一片平静。

这种商业操盘的手法，还真的和高明无关，完全就是对人性拿捏的极致体现。

李老先生，不好的东西该说，但是做的好的，也总该正向承认吧？

事情，就是这么一个事情，有依有据，细节清晰，一目了然。

图片来源：头条图库

这一次相较于李嘉诚降价卖房，更有看头的是李嘉诚给予去年买高价的老业主进行了补偿措施，

李嘉诚降价卖房并没有让老业主吃亏，同时这也反映出李嘉诚降价卖房的一种决心，就是要赶紧把房子卖出去，哪怕给老业主补偿。

这种操作估计会给同行开发商很大的压力，毕竟最近几年新房市场大幅度降价卖房的项目可不在少数。

不过话说回来，这个项目不管李嘉诚再怎么补偿，依旧是赚的盆满钵满，原因就是当初的拿地价格太低了，

整个地块是在2001年拍得，现在都过去24年了，并且当时的楼面均价只有1600元每平方米，现在售价7万元每平方米，中间的差值是非常大的，早就赚的盆满钵满了，

表面上，李嘉诚这波操作，是“含泪大甩卖”，实则是一场精心策划的“高位套现”教科书级案例。

从政策层面来看，2025年4月央行虽频频释放“随时降准降息”的信号，但核心城市的限价令却岿然不动。

豪宅市场的溢价空间被死死锁住，表面看来是一二手倒挂，有套利空间，但实际上未来增值潜力十分有限。

再加上国际金融环境动荡，美元基金加速撤离中国楼市，汇率风险不断加剧。

李嘉诚作为纵横商海七十年的“老狐狸”，敏锐地嗅到了危机，果断选择打折套现“落袋为安”。

李嘉诚想要尽快甩货的意图，算是非常明显了。

对于国内楼市，李嘉诚的买卖动作，都是很有风向标和趋势预示效应的。

过去几十年，李嘉诚和他的“长和系”，靠着囤地，在内地楼市赚到了万贯家财。

囤地是一门艺术，考验的是开发商的眼光。

基于目前北京东四环的行情价，御翠园就算卖不到11万/平米的高价，也能继续以8万/平米的折扣价慢慢出货。

在逸翠园项目上，李嘉诚都已经囤地捂盘了二十多年，即便去化速度缓慢，反正早就赚够了，根本不急于这一两年。

而长实集团却选择了以更大的折扣，继续降价，唯一的解释，就是李嘉诚想要尽快甩货清盘了。

他有可能是看淡后市，也有可能出于其他考虑。

投资、做生意，其实就是低买高卖。

李嘉诚之所以能赚到亿万身家，除了他的天赋、勤奋、努力，还有就是眼光毒辣，非常擅长踩点。

每一轮周期，在什么时候抄底买进，又在什么时间抛售套现，或在什么时间换仓腾挪，他总是拿捏得非常精准、恰到好处。

回顾李嘉诚的商业传奇，就会发现：

他仿佛拥有“穿越时空”的能力，总能在市场泡沫破裂前精准抛售资产，实现利益最大化。

比如，1997年香港回归前夕，市场一片繁荣，但李嘉诚却果断抛售中环写字楼。

果不其然，随后亚洲金融风暴席卷而来，无数投资者损失惨重，而他却成功避开了这场危机。

2014-2017年，内地楼市正处于巅峰时期，房价节节攀升，投资者热情高涨。

李嘉诚却反其道而行之，开始“跑路”：

以200亿的价格套现上海陆家嘴东方汇经中心，净赚150亿。

当时不少人嘲笑他“看走眼”，但没过多久，楼市调控政策收紧，市场逐渐降温，人们才惊叹于他的远见卓识。

2020年疫情初期，全球经济陷入混乱，李嘉诚又一次展现了他的“神操作”。

他果断甩卖英国电网资产，成功避开了后续的能源危机。

据彭博社统计，这一系列操作让他至少避免了80亿英镑的潜在损失。

2024年，李嘉诚旗下香港豪宅“21BORRETTROAD”以7折抛售，单价跌破20万/㎡，套现数十亿港币。

从香港到伦敦，从上海到北京，李嘉诚的财富密码只有一条：

深刻洞察宏观经济走势，提前布局，在市场狂热时冷静离场。

他的每一次抛售，都像是给市场敲响了一记警钟。

历史一次次证明，当李超人开始“打折”，往往意味着市场正在下行。

而这次北京抛售“御翠园”，不过是他“逃顶剧本”的又一次精彩演绎。

当然，2025年让李嘉诚陷入舆论浪潮冲击风波的港口抛售，本号已经有多篇文章进行了分析和讨论，该有的态度和批判，一点都不客气。

但是这一次，谈的是他抛售北京房产的事，一码归一码，花开两朵，各表一枝。

通过对李嘉诚商业发家史的梳理可以发现，每次他大规模抛售房产后楼市常迎拐点。

如今其旗下北京项目 7 折抛售，让人不禁猜测，房地产市场是否将如他预判般进入新一轮下跌周期，这成为行业和购房者、投资者关注的焦点 。

自 2024 年四季度起，国家针对房地产市场打出政策 “组合拳”。限购政策全面瓦解，多地取消限购，一线城市核心区逐步松绑，住建部 “四个取消、四个降低” 降低购房门槛，释放购房需求。

2024 年现房销售占比突破 26%，北京、杭州等地试点竣工后销售，降低购房者风险，考验开发商实力。财政部投入 3 万亿专项债收购库存房，80 城启动 “存量转保障” 计划，上海保租房入市分流客源，缓解商品房库存压力。

2025 年 5 月 7 日央行降准 0.5% 释放 1 万亿流动性，首套公积金利率跌至 2.6%，但市场反应冷淡。这些政策旨在稳定市场、推动行业转型升级与可持续发展，不过其落地及效果仍需时间检验 。

利好很多，各路房吹也不遗余力的在鼓吹房价楼市，但是现实情况就是，小阳春以后的国内楼市，包括一线城市，都开始出现了新一轮的回落和降温。

李嘉诚的市场操作，可以看作是用脚投票的选择：以他的商业嗅觉判断，在中国内地，在房地产行业，显然又到了加速甩货、套现退出的窗口期。

甚至愿意拿出已经落袋为安的利润来补贴老业主，以保证项目降价抛售顺利进行，说明在李嘉诚的判断下，时不我待，时间不多了。

那么，基于李嘉诚这个风向标动作，大家认为，下半年的楼市，究竟是触底企稳，还是继续下行？

是政策主导市场走向，还是市场规律发挥更大作用？

时代已经证明过一个逻辑：大家大可以质疑李嘉诚的立场，可以怀疑李嘉诚的动机，却不能轻视这个纵横商界和投资领域超过70年（李嘉诚从1950年开始创业，至今已有超过70年的从商经历）老狐狸的投资眼光。

实际上，对于当下国内房地产经济，行业，还有市场，行内看，和舆论环境以及互联网，难得的形成了趋势相同的共识。

别看当下还有为数不多的房吹还在死鸭子嘴硬，炒作各种政策利好和忽悠什么逻辑价值，其实没有多少意义的。

就连一线城市，核心地段的房子，都开始吃人了，这里给大家分享几个真实市场数据：

一线核心区，是全国最有价值的板块，没有之一。

只有一线核心区的房子，才可以穿越牛熊，实现财富传承。

而最近两年，市场用无数血淋淋的案例告诉我们：一线的房产，不仅做不到穿越牛熊，更无法实现财富传承。

如果非要说传承的话，那传承下去的一定不是财富，而是债务。

这绝非危言耸听，而是近两年正在发生的事。

如今，在北上广深，跌幅在30%的房子比比皆是。这意味着：

凡是上了杠杆的购房客，全部亏光了首付。

如果房价再继续下跌，接下来就要面临爆仓。

北上广其实还好，跌幅巨大的深圳，已经有很多人爆仓了。

深圳“八卦岭宿舍”20多平的开间，2021年最高位时成交价高达425万，而去年一度只剩下80万了，跌幅达到了惊人的80%以上。

后海豪宅“深圳湾悦府”160多平大三居，2021年最高位时4000多万，现在只剩2000万出头。

两年多赔了2000万。

大鹏新区一栋别墅，房主2017年的购入价是4668万，去年以1445万的价格卖出。

持有6年，亏损3223万，平均每天亏1.5万。

北京朝阳公园豪宅“泛海世家西府”，去年底成交一套466平的户型，成交总价6000万，还包含2个车位。

2023年，同户型的成交价高达7700万，不包含车位。

粗略算下来的话，相当于一年半时间跌了2000万，平均每天跌3.6万。

中央别墅区“远洋lavie”一栋2000平的别墅，现在业主亏损4000万出售。

还有一套3800平的临湖楼王，业主原来的购入价是6.5亿，现在准备5亿出售。

如果买家再砍砍价，轻轻松松就亏掉了2个小目标，平均每天亏30多万。

都说孩子是碎钞机，谁曾想，一线核心区的别墅可比孩子厉害多了。

疫情之前，在整个北京城，除了平谷、密云、延庆、怀柔以及六环外的房山、门头沟这种极度偏远的地方，几乎找不到总价低于200万的房子。

现在，总价170-180万就可以在三环买两居，在二环买一居。

以前，东三环房价至少5万起，现在3万出头的房源比比皆是；

南三环，已经跌到了2万起步。

西三环和北三环，也已经跌至3万起了。

东四环和南四环2万起步；

东五环、南五环直接奔着1字头去了......

现在北京二手房均价已跌回2016年初，有一些房源跌回了2015年，还有一些跌回了2013年。

兜兜转转十几年，一切又回到了原点。

二手房惨，新房也躲不过去。

2017年之后开盘的项目，大部分都破发了。还没有破发的，只是暂时还没有交易而已。

商住房更是惨不忍睹。

和2017年高点相比，价格普遍腰斩，流动性彻底被冻结，有些房源甚至直接跌回2008年。

但这一切似乎还并未结束。

更细节的一个信号，行外人可能并不能察觉，那就是过去几年闷声发财的中介和房产自媒体，其实从2024年开始，圈子里面就已经吐槽日子很难熬，开单很难了。

房价早就不是什么大问题了，当下国内楼市最大的问题，是流动性枯竭。

这些现实，会不会是促成了李嘉诚加速抛售国内房产的核心原因呢？

别说御翠园这项目那里那里过时，各种挑毛病了，放眼全国，能买这个房子的，也已经不是普通人了。别的不说，地段，城市级别，有什么可挑的？

后续国内楼市和房价，在国家的政策和意志扶持之下，多长时间实现止跌回稳，还需要观察。

这个目标既然提出来，那就一定要有信心能实现。

但是，在这种基调之下，还惦记着房价趋势扭转，短期暴涨，那就多少有些痴人说梦了吧？

“天雨虽宽不润无根之草；佛法虽广不度无缘之人。”

是不是这么个意思了？

以上，就是对李嘉诚最新在国内楼市的市场操作动向，进行的一个专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。

来源：熊猫贝贝小可爱