摘要：2025 年春日周末，北京合生汇商场首层奢侈品店门可罗雀，SA 对着空荡的展柜发呆；负二层却人声鼎沸，奶茶档口与折扣超市前排起长队，年轻客流如潮水般涌向下沉空间。这种地上地下的冰火两重天，正成为全国 5200 座购物中心的真实写照

2025 年春日周末，北京合生汇商场首层奢侈品店门可罗雀，SA 对着空荡的展柜发呆；负二层却人声鼎沸，奶茶档口与折扣超市前排起长队，年轻客流如潮水般涌向下沉空间。这种地上地下的冰火两重天，正成为全国 5200 座购物中心的真实写照

当首层空置率连续三年突破 12%，地下楼层出租率却逆势冲高至 92%，一场始于地心的商业革命，正悄然改写中国商业地产的生存法则。

站在上海环球港 4 楼的中庭，望着曾经的耐克旗舰店变成围挡中的 "霸王茶姬全球概念店"，资深商业地产顾问陈凯的语气里满是唏嘘。他记得 2018 年这里的黄金铺位租金高达 28 元 /㎡/ 天，如今同面积商铺租金腰斩仍难寻租客。

这种变迁背后，是中国零售业遭遇的 "降维打击"：

电商平台用价格屠刀拆解了线下零售的价值体系。天猫美妆的直播带货让专柜化妆品失去价格优势，2024 年双十一预售数据显示，雅诗兰黛小棕瓶线上渠道销量占比达 78%；得物 APP 的 "鉴别 + 直发" 模式，让运动鞋服的线下门店沦为试衣间，2024 年耐克中国区线下销售额同比下滑 19%；就连曾经坚挺的数码产品，也在拼多多百亿补贴面前不堪一击，苹果直营店的到店客流三年萎缩 65%。

娱乐业态的式微更令人叹息。北京 UME 影城双井店的放映厅里，正在重映 2019 年的《流浪地球》，经理王强坦言："春节档新片上映首周，上座率还不到疫情前的 40%。"

当手机游戏、VR 体验馆、剧本杀店分流了年轻客群，当 IMAX 银幕的震撼敌不过家用 85 寸 OLED 电视的便捷，曾经作为商场客流引擎的娱乐层，如今只剩下夹娃娃机和卡丁车馆在苦撑。

商业地产的黄金比例正在重构。2010 年购物中心 "购物：餐饮：娱乐 = 5:2:3" 的经典公式，在 2024 年演变为 "1:1:1" 的均衡状态。

深圳万象天地的调研显示，除奢侈品皮具箱包类目外，92% 的标准化零售商品线上价格比线下低 15%-25%，消费者用脚投票的结果，是首层商铺从 "品牌必争之地" 沦为 "租金堰塞湖"。

当电梯指示灯从 "1F" 跳转到 "B1"，感官体验的切换如同穿越结界。这里没有挑高 10 米的玻璃穹顶，没有造价百万的艺术装置，但密集的店招、蒸腾的热气、鼎沸的人声，构成了独特的商业生态。

杭州 in77 的 B2 层，正在上演着地下商业的标准剧本：

租金逻辑重塑商业形态。面积 30㎡的茉酸奶档口，月租金 1.2 万元，仅为同商场 3 楼餐饮铺位的 1/3。这种 "小面积、低租金、高翻台" 的模型，让连锁品牌得以快速复制 —— 霸王茶姬 2024 年新增的 800 家门店中，67% 位于购物中心地下层；夸父炸串的单店模型压缩至 15㎡，日营业额却能突破 2 万元。

盒马 NB 的折扣超市更是深谙此道，用临期食品 + 自有品牌组合，在 B2 层创造出 2.3 万元 /㎡/ 月的坪效奇迹。

地铁经济激活流量密码。作为城市交通枢纽的购物中心，B1 层往往直接连通地铁站，形成 "出站即消费" 的闭环。上海世纪汇广场的数据显示，通过地铁通道进入商场的客流占比达 68%，其中 72% 的消费者会在 B1 层完成首次消费 —— 无论是 711 的饭团，还是瑞幸的生椰拿铁，这种 "即时满足型消费" 精准捕捉了都市人的碎片化需求。

广州天河城的调研更显示，地下餐饮客群的到店频次达 4.2 次 / 月，是地上零售客群的 3.5 倍。

供应链革命催生效率神话。

地下餐饮的后厨里，预制菜正在创造商业奇迹。麦当劳的 B1 得来速餐厅，通过中央厨房配送的半成品，将出餐时间压缩至 3 分钟；老乡鸡的地下档口，标准化料理包让 50㎡的门店能供应 20 种菜品；就连看似现烤的墨茉点心局，也有 60% 的产品来自中央工厂的预烤面团。

这种 "去厨师化" 的操作，让门店人力成本下降 40%，翻台率提升至 12 次 / 天，在租金与效率的双重优化下，地下餐饮的毛利率普遍比楼上正餐高 15 个百分点。

在南京新街口金鹰商场，24 岁的白领李薇正在演绎着典型的 "商场 NPC 动线"：先在名创优品捏完所有毛绒玩偶，在泡泡玛特抽完盲盒，然后到霸王茶姬买杯奶茶，最后在负一层的食其家解决晚餐，全程 3 小时消费 217 元，却没有走进任何一家服装门店。

这种被戏称为 "五步骤消费法" 的行为模式，正在重构购物中心的消费逻辑。

体验经济退化为 "任务打卡"。曾经的购物体验，变成了社交平台的素材采集：在 KKV 的彩虹墙前拍照，在调色师试用三支口红，在泡泡玛特拆盲盒的过程拍成视频 —— 大众点评的数据显示，95 后消费者在非餐饮门店的平均停留时间仅 8 分钟，其中 6 分钟用于拍照分享。

这种 "体验通胀" 的结果，是实体零售沦为 "线下展厅"，而真正的消费决策早已在手机屏幕前完成。

性价比成为终极刚需。

消费者的钱包正在经历 "地心引力" 般的下沉：愿意为一杯 28 元的奶茶排队，却对 500 元的衬衫犹豫不决；可以接受 30 元 / 份的炸串，却觉得 200 元的剧本杀太贵。

美团的数据显示，2024 年商场餐饮的客单价集中在 50-80 元区间，这个价格带的订单量占比达 63%，而楼上正餐的客单价普遍在 150 元以上，订单量同比下滑 27%。

消费者用行动证明：当购物需求被线上满足，线下消费的核心便回归到 "即时性、必要性、性价比" 的本质。

商业地产的价值锚点正在转移。曾经代表城市商业高度的首层，如今变成奢侈品品牌的 "形象橱窗"，而真正创造现金流的，是地下层的 "民生经济"。

深圳海岸城的财务报表显示，B1、B2 层的租金贡献度达 45%，而首层奢侈品门店的租金占比仅 22%—— 这种 "倒挂" 现象，标志着购物中心从 "品牌展示场" 向 "生活服务区" 的蜕变。

站在重庆时代天街的观景平台，望着脚下如蜂巢般密集的地下商业空间，霓虹灯在人防工程改造的通道里闪烁，火锅底料的香气与地铁的轰鸣声交织。

这里没有高端商场的奢华气派，却藏着最真实的消费生态：月薪 3000 元的导购在茶百道买奶茶，写字楼白领在便利蜂解决午餐，中学生在精品店挑选生日礼物 —— 地下商业的繁荣，某种程度上是消费市场的 "应激反应"，是商业地产在电商冲击下的无奈突围。

当首层的玻璃幕墙映出的不再是购物者的身影，当自动扶梯的主要功能变成输送食客往返地下，中国的购物中心正在经历一场静默的 "地心化革命"。B1、B2 层的热闹，是消费理性的胜利，也是传统商业的悲歌。

那些曾经承载城市商业梦想的空间，正在褪去 "高端消费" 的华丽外衣，露出 "民生服务" 的朴素本质。或许正如商业史学家王笛所言："当商业地产的价值锚点从 ' 橱窗里的梦想 ' 退化为 ' 舌尖上的刚需 '，或许正是消费理性回归的时代注脚。"

这场始于地下的商业变革，终将改写中国商业地产的版图。

当购物中心的地上部分逐渐成为城市景观的点缀，地下王国的灯火却照亮了消费市场的真实模样 —— 那里没有诗和远方，只有人间烟火，以及商业最本真的生存逻辑。

来源：翼峰说历史