摘要：4月27日，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会发布《完整社区设施服务指南》，将于今年8月1日实施。文件起草单位包括：安徽省社区服务业协会、安徽创源智慧后勤服务集团有限公司、安徽省天方物业有限公司、安徽新亚物业科技集团有限公司等。

第一部分：重点关注：本周十大事件

事件一：国家市场监督总局、国家标准化管理委员会发布国家标准《完整社区设施服务指南》

4月27日，国家市场监督管理总局、国家标准化管理委员会发布《完整社区设施服务指南》，将于今年8月1日实施。文件起草单位包括：安徽省社区服务业协会、安徽创源智慧后勤服务集团有限公司、安徽省天方物业有限公司、安徽新亚物业科技集团有限公司等。

作为社区生活的“品质说明书”，该标准将重塑社区设施与服务，为居民打造更贴心、更舒适的生活环境。

党的二十大报告明确提出“提高人民生活品质”“打造宜居、韧性、智慧城市”，2025年全国两会的政府工作报告进一步强调“提升社区综合服务功能”，并提出“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。《完整社区设施服务指南》国家标准的出台，是落实关于“建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市”要求的重要举措，也是响应住建部关于“统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区‘四好’建设”工作部署的具体行动，通过构建科学规范的社区设施服务体系，为人民群众打造更高品质的居住生活环境提供重要支撑。

标准立足“四好建设”需求，从设施类型、设施配置、设施服务、运行管理、安全与应急等方面创新性构建“全链条”服务指南：在“好房子”方面，强化住宅适老化、适儿化设计、环保可持续性，提升居住舒适度；在“好小区”方面，完善便民商业、物业管理等配套设施，营造便利生活环境；在“好社区”方面，统筹教育、医疗、养老等公共服务资源，构建15分钟生活圈；在“好城区”方面，强化市政管网、慢行系统、应急避难等设施与城市整体规划的衔接，增强城区韧性。标准特别强调了安全运行与应急管理要求，为社区韧性建设提供保障。该标准的实施将有力推动社区服务规范化、专业化和品质化，让人民群众从“住有所居”迈向“住有宜居”。

事件二：中国物业管理协会将于5月22日在广西南宁市召开白蚁防治专业委员会换届会议

中国物业管理协会白蚁防治专业委员会换届会议定于2025年5月22日在广西南宁市召开，5月21日为报到时间，并于当日召开第五届第九次主任委员会议。22日上午将举行换届会议，审议第六届委员、主任委员、副主任委员及秘书长候选人名单、第五届委员会工作报告和工作规则，随后将有关于国外白蚁防治技术及应用的主题分享，下午则安排南宁孔庙白蚁综合治理项目调研。

参会人员包括业务主管部门领导、专委会委员及拟任委员和特邀嘉宾，本次会议免收会议费，食宿统一安排但费用自理，请参会人员自行预订酒店房间并在5月15日前通过邮件报名。

此前，中国物业管理协会多个专业委员会密集召开换届会议，涉及人力资源、法律政策、设施设备技术、标准化建设和房屋安全鉴定等多个领域。

事件三：中物智库“穿越周期的韧性——2025知名券商分析师研判上市物企发展态势”线上论坛圆满举办；并正式发布《穿越周期的韧性：2025上市物企研究报告》

2025年5月8日，由中物智库主办的“穿越周期的韧性——2025知名券商分析师研判上市物企发展态势”线上交流会，通过“中物智库观察”视频号面向全网进行直播。同期，中物智库重磅发布《穿越周期的韧性：2025上市物企研究报告》。

在线上交流环节，申万宏源 袁豪指出物管行业过去一年报表走弱，营收、净利润增速下滑，毛利率净利率下行，但部分优质企业已现结构性力量，且行业在规模、质量、集中度等方面未来空间大，当前需降本增效、打造品牌；华泰证券陈慎补充行业高自由现金流和高股息吸引防御型投资者，房地产行业影响减弱，政策促消费有望带动相关服务，头部公司未来增速可观，部分领域存机会；长江证券袁佳楠认为行业呈现稳定增长、高质量、高分红特点，虽增速放缓但合理，收入结构回归本源，企业重视资产质量和股东回报，需适应变化提升服务；东吴证券房诚琦提到年报显示收入增速下滑，央国企略快于民企，利润率下降但降幅收窄，回款压力大，分红意愿提升，收并购有升温需关注业态互补；中信证券刘河维强调市场关注现金流，行业业务稳定性提升，企业重视现金流管理和股东回报，当前分红率有提升空间，政策有转机，板块具投资吸引力。整体而言，物业行业当前低估值，未来发展前景被看好，需降本增效、提升服务、优化现金流管理。

《穿越周期的韧性：2025上市物企研究报告》围绕管理规模、经营业绩、营业成本、管理效率、风险管控、业务结构等核心维度，以及城市服务、FM设施管理、商业运营等细分业务领域展开深入分析，全面解读上市物企在2024年的发展态势，研判行业发展走向。

报告显示，2024年行业在管面积规模增速首次滑落滑落至10%以下，同时央国企差异化增长态势仍在加大，合约面积与储备面积数据反映出行业增长动能不足；从经营业绩方面看，营收增速持续下滑，创历史新低，行业整体经营压力增大；净利润总额和毛利总额均出现同比下降，尤其是民企在盈利能力上面临较大挑战，而央国企物业相对稳定但也有一定下滑；利润率持续走低，大量企业出现净利润同比减少或毛利下滑的情况；在营业成本上，员工数量缩减，人均成本持续增加，企业成本压力增大，成本控制难度增加；人效提升，但单位面积营收与净利润下降。

事件四：人民日报海外版发文《国内多地小区物业费下调或打折》

5月6日，人民日报海外版发文《国内多地小区物业费下调或打折-你所在的小区物业费调整了吗？》，文章指出，去年以来，国内多地如重庆、青岛、武汉、银川等地部分小区以不同幅度进行物业费下调，有的城市还针对空置住宅推出物业费折扣。2024年至今，物业降费项目主要集中在部分二线城市及三线城市，包括武汉、重庆、青岛、南昌、四川成都、宁夏银川、江苏徐州等，去年以来发布物业费限价政策的城市中，物业费整体降幅区间集中在10%至40%，不同城市、项目降幅差异较大。

据不完全统计，去年以来，武汉超40个小区物业费下调，如武汉朗诗里程小区，物业费降幅高达56%；江苏常州、江西南昌、重庆等地小区物业费也有不同程度下调；青岛、兰州、江苏句容等地对空置房推出物业费折扣优惠。

降费主要因供求变化及行业竞争推动物业降费，一方面，房地产市场供需结构调整，房价房租变化使业主对物业费更敏感，通过各种方式推动降价；另一方面，物业管理行业竞争加剧，部分物业企业主动降价以提升竞争力。此外，一些城市政府出台物业费指导价政策，规范收费标准，推动物业费降价。这些政策多聚焦前期物业费，如在出台住宅前期物业费指导价政策的城市中，武汉、青岛等城市政策较为科学合理。从更大范围看，调整物业费还能在一定程度上促进二手房交易。

针对这种问题，提升物业服务竞争力是关键，物业企业需优化经营策略、加大投入、提升服务竞争力和长效运营能力，同时应用数字化手段提升服务效率和品质。地方政府在出台政策时也应调研市场主体，兼顾各方诉求。

人民日报4月27日曾以《整治物业管理乱象，靶向发力》为题，专题报道成都市在物业管理领域开展专项整治行动的情况，也反映出官媒对物业行业的关注。

事件五：碧桂园服务大股东必胜及Fortune Warrior以自身所持5.44亿碧桂园服务股份为抵押，向碧桂园借款10个亿，用于集团保教楼工作

碧桂园服务5月6日宣布，大股东必胜及Fortune Warrior以持有的5.44亿股碧桂园服务股份为抵押，向其借款10亿元，为期五年，年利率5%，款项定向用于碧桂园的保交楼项目。此举引发市场多方解读，部分人士担忧其为关联方输血，将其他股东置于风险之中。本质上，这笔借款可视作大股东提前预支未来五年的分红，对碧桂园服务而言，在自身获利的前提下，此举或为双赢，但其对碧桂园困境的实际帮助程度以及未来是否会有类似交易仍存在不确定性。

事件六：多家发布在市场拓展上取得的成效，新大正2025年初扩展项目50+，连下30城市；荣万家4月拓展新增合约面积41.84万㎡

各企业积极拓展业务，在不同领域取得了显著成果

新大正：2025年初扩展项目50+ 连下30城市，覆盖城市服务、公共物业、航空服务、校园服务等业态。

荣万家：4月当月拓展第三方拓展项目4个，面积41.84万㎡，含沈阳幸福广场、3所学校，同时拓展河北承德汪家庄镇环卫一体化垃圾收集清运转运采购项目

昆山昆开创越物业管理联合体：中标昆山开发区市政设施及环境管护项目，成交金额约为4.09亿元人民币。

山东大正：连中三大住宅项目，总建筑面积近200万平方米。

福龙马：4月预中标3个环卫服务项目,合同总金额2.45亿元。

美置服务：接管季华实验室项目，为实验室提供定制化服务解决方案，打造省重点实验室FM服务标杆。

各企业在项目拓展方面取得了显著成果，体现了物业管理行业在市场拓展、服务能力提升、多元化合作以及专业化发展等方面的积极动态和趋势。新大正在项目项目数量和覆盖范围上表现突出，荣万家在第三方市场和城市服务领域的积极布局，昆山昆开创越物业管理有限公司在大型城市服务项目中的合作能力及资源整合有优势，山东大正展现了其在住宅业态的深度拓展和市场认可。总体来看，各企业不断拓展业务领域、优化服务模式、加强合作与资源整合，物业管理企业不仅提升了自身的市场竞争力和品牌价值，也为社会提供了更高质量的服务，推动了行业的高质量发展。

事件七：南都物业拟3300万元参与设立投资基金

5月6日，南都物业公告称，公司拟作为有限合伙人以自有资金认缴出资3,300万元参与设立杭州赛智助龙创业投资合伙企业（有限合伙），占认缴出资总额的33%。该基金主要投资方向为人工智能、机器人、具身智能等领域，旨在深化公司战略发展规划，拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力。

公告显示，该基金由普通合伙人浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司及其他有限合伙人共同设立，总规模为人民币10,000万元。除南都物业外，其他有限合伙人包括浙大网新科技股份有限公司和杭州景业智能科技股份有限公司，各认缴出资3,300万元，占比33%。基金存续期限为6年，其中2年为投资期，4年为退出期，经全体合伙人同意可延长2年。

南都物业表示，本次投资有利于公司围绕发展战略，通过基金形式开展产业投资，能够为公司储备和培育具备良好成长性的项目，获得资本增值收益。本次投资与公司主营业务不存在冲突，不会导致同业竞争。公司使用自有资金进行投资，不会影响日常生产资金周转和正常业务开展。

事件八：碧桂园服务与华为联合开发的鸿蒙版凤凰会正式登陆华为应用市场

5月8日，碧桂园服务公布，由碧桂园服务与华为联合开发的鸿蒙版凤凰会正式登陆华为应用市场，成为国内首批完成HarmonyOS 5深度适配的物业应用。

2024年第四季度，鸿蒙操作系统5（HarmonyOS 5）正式发布，这是中国首个实现全栈自研的移动操作系统，标志着我国在操作系统领域取得了重大突破。面对这一技术变革，碧桂园服务迅速展开技术评估与用户需求研判。数据显示，碧桂园服务业主中使用华为设备的用户占比较高，若无法及时完成系统适配，可能影响核心业务场景的线上化服务。为此，碧桂园服务立刻响应，主动协同华为鸿蒙团队展开深度合作，以用户体验为核心，推动服务平台重构升级。最终，经过仅45天的开发与部署，鸿蒙版凤凰会于华为应用市场正式上线。

此次升级将覆盖凤凰会超400万华为设备用户，标志着智慧社区服务正式融入鸿蒙生态，迈入全新阶段。本次上线的鸿蒙版凤凰会，主要聚焦报事报修、物业缴费、物业费预存和凤凰商城等核心功能模块，确保业主在高频使用场景中获得稳定、流畅的操作体验。此刻，华为用户只需登录应用市场搜索“凤凰会”，即可体验鸿蒙版凤凰会带来的革新服务。

事件九：程鹏物业观察发表《破解“人防工程越管越难”的困局，物业企业需从“救火队员”转型为“风险管理者”》、《业主满意度”与“物业费收缴率”互动关系分析》；深圳市物协秘书长张红喜谈物业管理发展需要大思维；原深圳住宅局副局长董日臣谈物业管理定义与发展

针对人防工程管理，程鹏物业观察发表观点，指出随着大量建于《人民防空法》颁布后的建筑步入老化期，人防工程的管理责任、维护费用等问题日益突出，呈现公共性与外部性矛盾、法律模糊性与滞后性、资金缺口巨大等多重困境，使物业公司面临生存压力、法律责任边界不清和政策执行“一刀切”的三重挑战。文章分析了人防工程管理的复杂性，并借鉴宁波等地试点经验，从政策创新（产权改革、资金保障）、完善法律（责任明晰、救济路径）、行业自救（风控体系、数字化转型）以及构建“共建共治”新生态（政府主导、行业协同、社会参与）四个方面提出了协同突围的建议，强调需各方共同努力，推动形成“责任共担、利益共享”的新局面，以破解人防工程管理困局，守护城市安全底线。

5月5日，程鹏和罗浩发表《“业主满意度”与“物业费收缴率”互动关系分析》文章，论述了“业主满意度”与“物业费收缴率”两个考核指标之间的辩证演变过程。文章指出，“业主满意度”和“物业费收缴率”的辩证关系折射出中国物业管理行业的发展轨迹。物业管理行业与物业公司应充分认识到这两个指标关系的演变规律，根据不同阶段的特点，采取相应的管理优化与绩效考核策略，从而不断提升管理的效率和有效性。这种转型是物业服务从劳动密集型向劳动密集和知识密集型跃迁的必由之路，也是城市治理现代化进程中不可或缺的制度创新实验场。

3月10日，深圳市物业管理行业协会联合深圳市物业管理有限公司、中物智库共同举办的“在一起，闯未来”主题年系列活动之“回到原点 扬帆未来”物业管理改革发展44周年研讨会，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜发文强调尽管物业管理行业面临诸多挑战，但在人工智能时代和党政部门的坚强领导下，行业有能力实现转型升级，重塑信任，实现永续发展。原深圳住宅局副局长董日臣谈物业管理定义与发展，强调对“物业”溯源具有重要的社会意义和行业意义，有助于提升行业人才队伍的建设和文化素养，提高行业社会地位。

事件十：中国人民银行发布十项措施，一揽子金融政策支持稳市场稳预期

2025年5月7日，中国人民银行在国新办新闻发布会上宣布了一系列共10项金融政策措施，旨在稳定市场和提振经济预期。

这些措施分为三类：

数量型政策包括降低存款准备金率0.5个百分点，预计释放长期流动性约1万亿元，以及阶段性将汽车金融公司和金融租赁公司的存款准备金率从5%调降至0%；

价格型政策包括下调政策利率0.1个百分点，将7天期逆回购操作利率降至1.4%，并下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类专项结构性工具、支农支小再贷款利率降至1.5%，抵押补充贷款（PSL）利率降至2%，同时降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率降至2.6%；

结构型政策则包括增加3000亿元科技创新和技术改造再贷款额度，设立5000亿元“服务消费与养老再贷款”，增加支农支小再贷款额度3000亿元，优化支持资本市场的货币政策工具，合并使用8000亿元额度，以及创设科技创新债券风险分担工具，通过央行再贷款和多方增信，支持科技创新企业发行低成本、长期限债券融资。

人民银行表示将继续实施适度宽松的货币政策，并加强与财政政策的协同配合，以推动经济高质量发展。

第二部分：本周热点概况

一、重点宏观、政策和行业动态

政策动态

国家市场监督总局、国家标准化管理委员会：发布国家标准《完整社区设施服务指南》，将于今年8月1日实施。内容提供了完整社区的总体原则、设施类型、设施配置、设施服务、运行管理、安全与应急等方面的指导和建议等。文件起草单位包括：安徽省社区服务业协会、安徽创源智慧后勤服务集团有限公司、安徽省天方物业有限公司、安徽新亚物业科技集团有限公司等。

中国人民银行：发布十项措施，一揽子金融政策支持稳市场稳预期

行业动态

人民日报海外版 ：发文《国内多地小区物业费下调或打折》

深圳福田住建局：推出"星火物业联盟"行动

北京市政府：召开常务会议研究深化物业管理改革创新持续提升物业服务质量等事项

广州住建局：关于支持配合人大代表联络站二维码进物业小区的通知

安唯斯：5月20日走进永升服务，开展“万有引力服务创新沙龙”系列活动，解码增值服务产品力X运营力的重要价值

行业观点

中金公司：调整保利物业2025年盈利预测6%至15.5亿元

程鹏物业观察：业主满意度”与“物业费收缴率”互动关系分析、破解“人防工程越管越难”的困局，物业公司需从“救火队员”转型为“风险管理者”

原深圳住宅局副局长董日臣：物业管理定义与发展

深圳市物协秘书长张红喜：物业管理发展需要大思维

协会重点动态

中国物业管理协会：将于5月22日在广西南宁市召开白蚁防治专业委员会换届会议会

成都市物协：发布成都市物业管理区域划分办法，《办法》6月10日起正式施行

长沙市物协：智慧物业专业委员会2025年第一次全体会议顺利召开

山东物协：召开住宅及项目经理物业服务标准技术审查会

二、资本市场动态

借款：碧桂园服务大股东必胜及Fortune Warrior以自身所持5.44亿碧桂园服务股份为抵押，向碧桂园服务借款10个亿

ESG报告：合景悠活发布2024年ESG报告，获得BBB级ESG评级

回购

雅生活：5月2日斥资58.28万港元回购20万股，5月7日斥资58万港元回购20万股，5月8日斥资58.28万港元回购20万股

新大正：拟斥资千万至两千万回购股份，目前尚未实施

招商积余：累计回购股份数量约为143万股

业绩：绿城中国1-4月总销售额710亿元

终止挂牌：嘉邻物业在全国中小企业股份转让系统终止挂牌

三、物企动态

项目拓展

新大正：2025年初扩展项目50+ 连下30城市；中标重庆市公安局江北区分局采购项目，中标金额为269.78万元；中标中国人寿重庆市分公司采购项目，中标金额为668.01万元

荣万家：4月拓展新增合约面积41.84万㎡

昆山昆开创越物业管理联合体：中标昆山开发区市政设施及环境管护项目

深圳玉意环保产业：中标深圳市龙岗区龙岗街道城市管家服务项目

山东大正：连中三大住宅项目，总建筑面积近200万平方米

瑞赢物业：成功签订君山物业服务合同

中海物业：成功中标香港西九龙总区警察总部安保服务项目

福龙马：4月预中标3个环卫服务项目,合同总金额2.45亿元

古北物业：成功中标上海交通大学医学院浦东校区2025年度物业管理服务项目，总建筑面积约为42.5万平方米

保利物业：中标湖南财政经济学院，中标金额128.68万元

永升服务：进驻潍坊寿光人民医院

美置服务：打造省重点实验室FM服务标杆

世联资管：中标易方达基金横琴职场IFM专项服务项目

战略合作

永安物业：印尼考察团莅临永安集团，共话共谋智慧城市建设国际合作

碧桂园服务：鸿蒙版凤凰会正式登陆华为应用市场

侨银股份：携手国地中心，签约人形机器人合作项目

川中房物业集团：与中铁水务集团有限公司在银川签署合作协议，开创“水务+物业”创新民生服务模式

人事变动

银中物业：李羚、李冲当选职工代表监事，任期三年

新城悦服务：委任姜旭之为独立非执行董事，并同时担任独立调查委员会成员

深物业A：事务代表丁名华因工作调整辞职

股权变动

朗诗绿色生活：拟以最高2700万元参与司法拍卖收购关联方物业

人才培养

上海保利物业酒店集团：第四期保利物业项目经理任职资格培训认证班圆满落幕

品牌动态

万物梁行：参编的全国首部能源审计标准正式实施

辰鳗科技：杭州绿城杨柳郡、东莞沁林山庄、成都新华创客居完成能源数智化转型

东原仁知：花山首个换物业的小区-「武汉花山亿达云山湖」365天蜕变记

长城物业：实施三大计划响应2025首届深圳市物业管理宣传月活动

招商积余：“绿萝行动”进行中，覆盖多地及服务

古北物业：护航世园温室花园首场兰花展，展现精细化服务

保利天创物业：优质服务月活动正式启动，树立规范物业管理

品质服务

品质提升：东原仁知启动启动2025年品质提升“V计划”

品质焕新：天骄智慧服务开展“春耕行动”品质焕新行动

企业经营

担保：玉禾田为深圳子公司2.3亿元融资提供担保，保证期间为三年

物业升级：福仁服务智能化实践驱动物业升级，多维度降本增效

培训：中海物业2025年“好班长发展中心”安环专业岗位标准传递强化专项培训圆满结营

员工服务：中铁建物业创新设立项目思政指导员岗位；金地智慧“共生计划”暖心落地，打造一线员工温馨休息空间

新设公司

南都物业：拟3300万元参与设立投资基金

中联睿投：成立中联睿投物业管理有限公司，注册资本510万元

玉禾田：成立宁夏玉洁环境管理有限公司

侨银股份：新设环保科技公司，含AI软件开发、人工造林等业务

盈峰环境：成立长沙盈胜环境卫生管理公司

四、产业链动态

福龙马：2025年，福龙马再次提出营业收入、归母净利润同比增长不低于10%的经营目标；2024年资产减值准备1.43亿

中国海外发展：2025年前四月合约物业销售665.83亿元，累计销售面积约2,928,900平方米

保利发展控股：与武汉市城投集团联合主办首届中国（武汉）国际银发经济博览会

五、好服务

六、中国物业感动人物

中国物业感动人物：昆明耀龙综合服务有限公司云南电网公司昆明供电局物业项目经理 杨昕

中国物业感动人物：深圳市之平物业发展有限公司客服主管 杨敏

中国物业感动人物：云南澜沧江物业服务有限公司综合部副经理 金艳朝

中国物业感动人物：龙城城市运营服务集团有限公司管家 杨成龙

七、活动回顾

中物智库：“穿越周期的韧性——2025知名券商分析师研判上市物企发展态势”线上论坛圆满举办

5月8日，由中物智库举办的“穿越周期的韧性——2025知名券商分析师研判上市物企发展态势” 券商分析师线上论坛在“中物智库观察”视频号全网直播。本次线上论坛由中物智库创始人杨熙主持，会议邀请了华泰证券研究所房地产首席分析师 陈慎 、申万宏源研究所房地产&建筑行业首席分析师 袁豪、东吴证券房地产首席分析师 房诚琦、中信证券房地产和物业服务分析师 刘河维和长江证券研究所房地产首席分析师 袁佳楠，围绕2024 年物业行业年报及行业发展态势展开深入探讨，并对行业高分红、估值的合理性等发投资者比较关注的热点进行解读。

申万宏源袁豪指出物管行业过去一年报表走弱，营收、净利润增速下滑，毛利率净利率下行，但部分优质企业已现结构性力量，且行业在规模、质量、集中度等方面未来空间大，当前需降本增效、打造品牌；华泰证券陈慎补充行业高自由现金流和高股息吸引防御型投资者，房地产行业影响减弱，政策促消费有望带动相关服务，头部公司未来增速可观，部分领域存机会；长江证券袁佳楠认为行业呈现稳定增长、高质量、高分红特点，虽增速放缓但合理，收入结构回归本源，企业重视资产质量和股东回报，需适应变化提升服务；东吴证券房诚琦提到年报显示收入增速下滑，央国企略快于民企，利润率下降但降幅收窄，回款压力大，分红意愿提升，收并购有升温需关注业态互补；中信证券刘河维强调市场关注现金流，行业业务稳定性提升，企业重视现金流管理和股东回报，当前分红率有提升空间，政策有转机，板块具投资吸引力。整体而言，物业行业当前低估值，未来发展前景被看好，需降本增效、提升服务、优化现金流管理。

八、本周荐读

医院物业服务，或将迎来大变局

穿越周期的韧性｜2025上市物企研究报告正式发布

来源：中物智库