摘要：在越来越“卷”的存量商业时代，商业项目的更新改造已成为普遍课题。近年来，TX淮海、百联ZX创趣场、HAI550等出圈商业均是备受瞩目的主题商业地标，印证了这一趋势的活力。
在越来越“卷”的存量商业时代，商业项目的更新改造已成为普遍课题。近年来，TX淮海、百联ZX创趣场、HAI550等出圈商业均是备受瞩目的主题商业地标，印证了这一趋势的活力。
上海百联西郊购物中心（后文简称“百联西郊”）作为经营18年后闭店调改的典型案例，同样引发了诸多探讨。该项目最初于2004年12月开业，曾以半开放式建筑形态和社区化运营成为上海西片区商业标杆。为应对挑战并寻求突破，百联西郊经闭店改造后，于2023年12月重新开业。
焕新重启近一年半，新商业之家再次走访和复盘百联西郊，在商圈环境变化后，项目是否真正带来了预期的“新生”？
#01
从初代社区Mall到超级能量场
18年老商场闭店升级
百联西郊建筑面积约11万平方米，营业面积约6.25万平方米，涵盖百货、超市、餐饮、娱乐、专业卖场等七大业态，在早期就引入了多元体验业态。中庭的露天舞台常年演出不断，是周边社区居民休闲娱乐的重要场所，“西郊百联”甚至成为了长宁新泾片区的代名词。
然而，随着市场环境变迁，项目的建筑设施老化、动线割裂、品牌老化等问题逐渐显现。例如早期项目两端设置了迪卡侬、华联超市、东方商厦等主力店，虽然在开业初期能有效吸引客流，但长期来看，对租金坪效的贡献有限，且商超、百货业态日渐式微，加之设施老化、消费趋势迭代等因素，改造升级势在必行。
2022年6月，百联西郊正式闭店，进行历时548天的整体改造升级，并于2023年12月重新正式开业。
改造的核心之一在于优化动线和提升空间体验。百联西郊打通了原本割裂的室内外双环动线，构建为贯通全场的大环形动线。实际体验下，这条约400米长的动线穿过室内和户外部分，单一动线和几乎全覆盖的自动门，提供了相对“好逛”的体验，但也增加了目的性寻店的难度，因此项目通过密集的品牌导视系统缓解这一问题。
据公开信息，改造后的营业面积较原先缩减了约10%以上，例如东西两侧的内中庭改为“悦活东庭”与“悦尚西庭”两个空间，因大面积主力店改为分割小铺，都减少了营业面积，增加了大量公共空间，并引入自然光，改善原有空间的通透性与购物舒适度。
百联西郊的屋顶空间亦是一大亮点。项目引入洛克公园篮球场、网球场，露天区域则配备了儿童乐园和沙坑等设施，还有大片绿地可供宠物游玩，强化了可供亲子、爱宠等家庭角色的多功能公共空间，从而提升项目的社区黏度。
▌业态调整，零售品牌提档
品牌调整是项目焕新的重点。据悉，2023年底开业时品牌近200个，其中首店数量达50家，包括超级鸟局、MELAND亲子乐园、云庐、九厨、集吉WOO、鱼藏等，但按首店比例并不算突出。
其中，零售品牌经历了显著升级。百联西郊淘汰低效主力店，引入一系列中高端及新锐品牌，包括lululemon、DESCENTE、鬼冢虎、索康尼等运动和户外品牌，强调功能性与时尚感；生活方式品牌引入骑行文化代表RE而意、美妆集合店丝芙兰，填补区域品质消费空白。虽然项目改造后减少了经营面积，但由更具承租能力的零售品牌取代大面积主力店，其租金收益显而易见是提升的。
另一方面，餐饮业态也大幅强化，餐饮占比从原先的25%左右提升至40%以上，分布在各个楼层，例如B2层一度引入百联自营精品超市RISO全食市集及其配套餐饮，但如今已撤出；四楼则打造为宴席区，引入云庐、九厨等中式正餐，以及渔哥湛江、家府潮汕菜、杉姐火锅、西塔老太太等多元化餐饮品牌，符合周边家庭宴请的需求。
亲子板块引入MELAND亲子乐园、星际传奇游乐中心，覆盖0-12岁儿童及家庭客群；娱乐业态整合世纪仙霞影院、魅KTV、一见图书馆以及小酒馆、live剧场等业态，商场的外广场也新增了滑板场和攀岩墙，覆盖更广泛的家庭客群和年轻消费群体。
可以看出，改造后百联西郊业态更为多元，其新品牌组合也释放出一个明确信号：百联西郊瞄准的是区域中产家庭与年轻消费这一复合型客群。
#02
现状观察
亮点与隐忧并存
从规划愿景到现实运营，在重新开业近一年半后，百联西郊的现场运营呈现出一些值得关注的特点。
工作日下午与周末探访时，商场内客流尚可，但消费者仍然以中老年群体为主，辅以家庭客群。客群结构直接影响了各业态的经营表现，咖啡店生意普遍不错，然而，零售业态整体表现相对疲软。即便引入了lululemon、迪桑特等品牌，实际进店消费转化或许仍有待提升。
尤其是部分主力店的表现分化。以优衣库为例，作为主打基础款和性价比的品牌，依然维持了较高的客流和稳定的销售表现，契合了周边居民的消费特征。而另一边，占据大面积的“超级鸟局”曾作为商场一大宣传亮点，实际观察人气较低，空间利用效率和坪效表现可能不尽如人意。
此外，B2层的业态调整也反映出运营策略在实践中的调整压力。开业初期被重点宣传的百联自营精品超市RISO全食市集，以及被定位为全国首店的3700平方米、汇聚了20多家全国各地的美食小吃的“集吉WOO美食集市”，目前均处于闭店状态。RISO已被“清美鲜食”取代，现场正在围挡施工。
这种在短期内主力店更迭的情况，显示出初期定位可能与市场实际需求存在偏差，也反映出招商与运营策略在落地过程中面临一定挑战。此外，B2层也引入了多个新能源汽车品牌的集合店，符合如今的消费趋势，但与社区客群的消费场景契合度有待提升。
在社交平台上，百联西郊的关注度并不低。以小红书为例，相关笔记数量超过11万，显示出较高的线上热度。然而，内容多集中在对改造前的业态回顾，如迪卡侬、世纪联华和滑冰场的往昔记忆，或是免费遛娃场地的介绍分享等。相较之下，围绕新业态或新品牌的讨论热度则相对较低。
近期部分笔记也提及如宠物友好活动、Kpop打卡等内容，说明商场在社群活动方面仍有号召力与价值兑现。不过也有不少关于RISO闭店的讨论。
整体来看，能够成功引入lululemon、迪桑特等零售品牌，可见品牌端和市场端对百联西郊的认可。然而，这种升级策略在实际运营中与商场主要客群，即价格敏感度较高、消费习惯较为固定的中老年居民产生了一定的错位。改造后的客群结构与营业额是否同步提升，也存在不确定性。
#03
长达548天的改造实验
闭店调改的得失
可能是出于需要改动的建筑结构繁杂，百联西郊选择了整体闭店而非分阶段改造，显然也是希望达到“一鸣惊人”的效果。闭店改造的首要优势在于能够确保项目在重新开业时，能够呈现出极高的完成度和耳目一新的整体形象。
无需在运营过程中进行施工，避免了对顾客体验的干扰，能够更彻底地解决原有建筑设计上的痛点，进行结构优化和功能升级。从内部提升和物理空间再造的角度看，整体闭店为实现高质量改造提供了理想条件。
然而，这场长达一年半的“消失”，也带来了难以回避的核心困境，即严重的客流断档与随之而来的顾客忠诚度流失。对于一个像百联西郊这样，长期以来以周边社区居民为主要客群的商业项目而言，顾客的消费习惯和路径依赖至关重要。
548天的停业，会导致原有的顾客转向其他购物和休闲场所。一旦新的消费习惯形成，要将这些顾客重新召回，其难度和成本都不低。尤其是百联西郊闭店改造期间及其重新开业后，其所处的长宁西区商业竞争环境发生了极大变化，进一步放大了长时间闭店所带来的挑战。
例如距离约2公里的长宁ARTPARK大融城于2021年底开业。尽管其体量小于百联西郊，但凭借其相对优越的地理位置以及更年轻化、潮流化的业态组合，已对区域内的部分客流形成了有效分流。
更具决定性影响的是上海荟聚的开业。这座商业面积高达21万平方米的区域型商业综合体，距离百联西郊约10分钟车程，更享受后发优势。其超大体量、多主力店配置对上海西片区形成了强大的客流虹吸效应，影响到青浦、闵行、嘉定等多个片区的商业格局。
值得注意的是，原百联西郊的主力店之一的迪卡侬，在百联西郊闭店期间选择了入驻上海荟聚。不只是失去一个重要的客流引擎，更在一定程度上切断了部分老客群与百联西郊的情感联结和消费习惯。上海荟聚2024年国庆期间日均客流超过8.8万人次，销售额突破7000万元；2025五一假期日均客流量也超5万人，显著分流了西郊片区的潜在消费力，而最直接分流的对象便是百联西郊。
展望未来，区域竞争还将进一步加剧。铁狮门与新长宁集团、三菱地所合作开发的晶耀虹桥预计于2026年开业，项目距离百联西郊车程也10分钟左右。
对不直通地铁的百联西郊而言，经营20年积累的超100万会员，无疑是激烈竞争中一张重要的底牌。需要在持续提升项目定位和品质的同时，兼顾原有核心客群，尤其是中老年客群在购物消费、休闲社交等方面的真实需求。例如在“焕新”带来的时尚感与“守旧”维系的烟火气之间找到平衡，才能在强敌环伺的市场中，将经营经验优势转化为持续的商业价值。
来源：商业之家Mall