《表现力指数 • 2025购物中心暨零售消费发展报告》：运营再进阶

摘要：当前，国内消费市场正经历结构性变革，零售商业正朝着体验升级、业态融合等方向发展。在消费需求多元化与同业竞争加剧的双重压力下，商业零售及消费品牌企业也在加速创新转型。

购物中心暨零售消费发展报告

零售发展运营表现

研究体系及说明

2025购物中心综合实力卓越表现50

前言

当前，国内消费市场正经历结构性变革，零售商业正朝着体验升级、业态融合等方向发展。在消费需求多元化与同业竞争加剧的双重压力下，商业零售及消费品牌企业也在加速创新转型。

购物中心作为线下消费的重要载体，正加速从消费目的地向多功能的生活空间转变。

在这一过程中，购物中心的差异化体验业态不断涌现，艺术展览、主题市集等沉浸式场景层出不穷，部分项目通过满足大众的社交文化需求，成功造就商业新地标。

观点指数长期关注商业地产及零售消费领域的企业、项目动态，其中项目是企业战略、运营力的最佳体现。为此，观点指数以购物中心为重点研究对象，从项目定位、租金收益、营业额、出租率、租户构成、坪效、空间设计、场景体验感、客流量及转化率、区域乃至全国影响力、认可及美誉度、持续增长力等进行深度调研，并进行一系列的分析研究，最后形成《表现力指数 • 2025购物中心暨零售消费发展报告》。同时，发布研究成果之“表现力指数 • 2025购物中心综合实力卓越表现50”。

购物中心暨零售消费发展报告：运营再进阶

进入2025年，中国零售商业市场依然面临复杂的市场环境。一方面，消费动能不足与经济复苏趋缓的压力持续传导，以价换量成为市场的主旋律。另一方面，政策赋能等多重驱动下，内需成为必须的增长点，零售商业也被寄予更多希望。

与此同时，企业的营收增长，尤其是招商难题依然存在。在过去的2024年，部分具备较强运营能力及有较好基本盘的品牌企业，虽凭借出色的运营能力实现了业绩增长。但长远来看，企业压力依旧很大，消费需求叠代很快，企业需要不断探索各类新的业务方向，才可能实现持续增长。

项目运营层面，无论是购物中心、社区商业，亦或是奥特莱斯和街区商业，在项目规划、招商和运营上创新，更好地了解潜在消费者，把握消费机遇，已经成为必然方向。报告期内，观点指数监测下的样本项目积极发展，不断增强自身的竞争力，以在商业市场上更好地立足。

而在市场和行业挑战下，餐饮和零售品牌不断优化自身业务结构，探索新的增长极。目前来看，部分具备市场前瞻性的企业在此方面已经颇具成效，但仍需继续发力。

资本市场上，消费REITs展现出良好的发展态势。在已有8只REITs成功上市的基础上，今年又有多单REITs申报发行，市场不断扩容，同时也对运营方的资产运营水平提出了更高的要求。

整体而言，零售商业市场承压之下，无论是企业、项目还是品牌，均需要审视自身的短板、在创新发展中把握好市场机遇，如此方能更好地应对不确定性，实现可持续增长。

零售商业市场承压，政策出台稳定消费基本面

在消费动能不足的背景下，零售商业市场也承受了不小的压力。核心商业城市方面，最新的2025年一季度除上海有新增供应外，其余城市均无新项目开出。

观点指数认为，这与当前市场环境相关，在消费未见明显增长且存量竞争加剧的情况下，企业对推动项目入市更为审慎。

空置率方面，上海和成都的空置率较为突出，分别达到8.5%和8.3%。租金方面，上海和北京是目前零售商业租金水平最高的两个城市，分别达到31.3和32.3元/平方米/天，二线城市中的杭州也有不错的表现，达到21元/平方米/天。

整体来看，核心商业市场的空置率有小幅收窄，但租金报价也呈下滑趋势，说明当前市场的以价换量情况较为突出。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

以价换量背后，是市场受经济复苏缓慢，以及大众对于未来不确定性的担忧等因素影响，零售及餐饮业绩表现疲弱，业主方不得不提供更为优惠的租金来吸引租户。

值得一提的是，随着新增供应不断入市，商业项目间的竞争也必将加剧，部分商业设施老旧和区位条件一般的项目将面临较大挑战。

政策方面，2024年以来相关商业政策措施的出台及国家不断提出强化内需消费，为零售商业行业带来了新的增长点，也深刻影响着商业地产的运营与发展。

最新的2025政府工作报告提出，将坚持以人民为中心，经济政策的着力点更多转向惠民生、促消费，以消费提振畅通经济循环，以消费升级引领产业升级，在保障和改善民生中打造新的经济增长点。

国务院印发的《提振消费专项行动方案》也提出了一系列针对性的商业措施，主要围绕提振消费、扩大内需两大方向进行。具体举措涵盖收入增长、消费升级、环境优化等多个维度，计划通过增强消费能力、创新消费场景、优化消费环境等手段激发市场活力，推动经济持续增长。

大宗交易方面，2024年以来，零售商业物业的交易热度有所上升。最新的2025Q1数据显示，国内共录得71宗商业地产大宗交易，成交总金额达到448亿元。

其中，办公物业依然是最受青睐的交易资产类别，交易金额占比达到41%，综合体及零售则分别占比16%和10%，热度同样不低。

数据来源：高力国际，观点指数整理

观点指数认为，交易热度上升与当前的市场环境有关，促消费政策以及对外免签措施的实行，有效稳定了消费市场的基本面，投资者对零售资产的投资信心有所增强，带动大宗交易的成交。

此外，企业的加快出清，也给交易市场带来了不少优质资产。2024年以来，部分商业地产企业出于资金压力或战略调整，加快处置商业资产的速度，为市场供应了不少优质项目，如万科全年完成54个多元业态项目的大宗资产交易，交易总规模达259亿元，其中就包括零售商业物业。

从交易城市来看，一线城市依然是交易的主阵地，如上海2024年房地产大宗成交金额约为758亿元，占全国成交金额的38%，继续领跑大宗交易市场。

交易对象上，有部分外资机构看好国内零售市场的长期发展，多次出手收购大型零售项目。2024年，新加坡政府投资公司（GIC）就收购了印力持有的南翔印象城MEGA项目48％的股份、松江印象城48%股份。

企业面临营收增长考验，存量和非标商业成新方向

受经济周期影响，零售消费市场依旧略显疲软，商业地产企业的表现也未见太多惊喜。大部分企业面临着营收增长上的考验。具体表现为，样本企业中约6成实现收入同比增长，不过幅度较小，大部分低于10%；此外还有约4成录得小幅下滑。

数据来源：企业财报，观点指数整理

其中，增幅最大的为华润万象生活，2024年其零售商业收入为42.09亿元，同比增长30%。实现增长与其可观的商业规模和较强的商业运营能力有关。

据观点指数了解，2024年华润万象生活新开21座购物中心，截至2024年底管理在营购物中心达122座。

市场竞争力方面，上述在营购物中心2024年的零售额增长18.7%至2150亿元，其中更有50座零售额排名当地市场第一，86个项目零售额排名当地前三。

值得一提的是，作为国内少有的运营高端商业的企业，华润万象生活展现出不错的市场抗压能力。在去年高端消费疲软之下，即使部分城市的重奢项目出现业绩下滑或招商不及预期，重奢万象城的整体零售额也还是录得同比增长，为5.6%。

港资方面，在高端消费趋弱之下，以运营高端商业为主的港资企业代表也进入了瓶颈期，但在多年积累的优质资产组合、强劲运营能力之下，基本盘较稳。

恒隆地产作为在内地持有运营多个高端项目的代表，截至2024年12月的整体出租率仍然维持高水平，更录得温和增长，客流量亦维持稳定。

虽然重奢商场部分承压明显，旗舰商场上海恒隆广场的收入和租户销售额分别从高位下跌6%和22%。但次高端商场展现出不俗的潜力，随着出租率持续上升，收入维持4%的稳健增长，增幅在1%至12%不等。

太古地产方面，虽然面临较大的市场压力，但零售物业租金收入有一定惊喜，同比提升2%至52.25亿港元。

内地零售项目中，大部分项目租金收入总额未摆脱下跌，但部分项目表现突出，如北京三里屯太古里录得12%的最大增幅，上海前滩太古里也录得7%的增长。

在交出收入答卷的同时，样本企业也开始挖掘新的业务方向，存量和非标是当下的热门关键词，并有望成为未来新的增长可能。

存量改造受建筑本体及运营现状的限制，需要针对每个项目量体裁衣，制定改造升级方案，考验着运营方在建筑更新、内容创新和资产增值等方面的能力。

‌在这方面，头部企业针对旗下项目进行了探索，并取得一定的成效。现有项目的焕新改造上，重庆龙湖时代天街E馆‌在原项目基础上扩容，新增“城市绿洲”主题中庭与电竞主题街区，吸引腾讯电竞馆落户，年轻客群占比提升至65%。

除上述项目外，龙湖旗下的重庆北城天街、上海虹桥天街和成都西宸天街等均从外部建筑、内部空间、商业场景、品牌定位等全维度进行升级，以适配当下的消费潮流。

除在空间形态、场景营造、业态组合、运营模式等维度上进行创新外，找准定位，满足目标客群的需要也是成功的必备要素。

以华润旗下深圳笋岗万象食家为例‌，该项目由传统仓储物流园区转型而来，现为“食材主题+生活方式”综合体，引入了全国首家盒马黑标店、米其林餐厅集合区，满足周边客群对美食的追求，激活了片区商业活力‌。

不止于此，去年以来，华润万象生活加大了对此类开放型商业空间的布局，旗下深圳龙岗大运项目开拓了文商体建设运营片区统筹模式，而义乌天地、绍兴天地也在当地市场独树一帜。

新消费趋势下的新格局，购物中心运营再进阶

新消费趋势之下，购物中心的业态组合需要根据市场需求快速调整，以保持商业竞争力。

据观点指数了解，2024年以来，零售商业项目中，餐饮业态的租赁成交较为活跃，如特色餐饮、面包烘焙等热度较高，这一趋势在中端定位的购物中心中更为明显。

深业上城作为深圳城市更新的标杆项目，通过多维度改造实现了商业与生态的深度融合。餐饮业态也根据最新的消费客群变化适时调改，最大程度地吸引和留住消费者。

在吸引港客方面，深业上城通过跨境巴士直连香港、引入多家餐饮首店、特色餐饮等，强化对港人的吸引力，带动餐饮消费占比提升。深业上城2024年上半年引入了如设计师品牌haonanhuang华南首店、日式复古户外机车主题餐饮LIBERATUR深圳首店等，打造差异化竞争力。

店铺形态上，除了品牌单店之外，聚合更多餐饮品牌的餐饮空间是目前的重要趋势之一。如深圳领展中心城的食加空间，深圳万象城美食广场食通天寰宇集、瑞虹新城太阳宫FOODIE SOCIAL 2.0南里食集、龙湖杭州金沙天街湖畔风味街区等。

以深圳领展中心城的食加空间为例，原有空间为超市业态，在表现不佳撤场后，释放出了大量空置商业空间。领展对该空间进行了铺位切分，重新调整空间规划，为不同规模品牌门店的进驻做准备。全新升级后，食加空间Foodie+于2024年7月全面开业，从整体数据来看，改造后带动B1层销售同比大幅提升超3倍。

观点指数认为，上述项目做法不同，但均能丰富餐饮业态组合、增强项目吸引力，提升商场租金收入，不失为消费疲软下的有效应对之策。

与此同时，不同定位的商业项目，面对市场竞争采取的应对策略也不同，但目的都是为了增强自身在商业市场的竞争力，吸纳更多客流。

高端购物中心继续推动高端品牌入驻，同时通过店铺焕新巩固重奢的优势。此外，引入符合项目定位的热门业态也成为重要方向。

以沈阳万象城为例，该项目2024年也进行了重奢品牌的全面更新，已完成Hermès、LOUIS VUITTON、DIOR、BURBERRY、PRADA等品牌的扩店升级或门店焕新亮相，该项目目前已集齐六大顶奢品牌，在东北高端市场位居顶端。

而上海恒隆广场则在有限空间内，探索更多的招商可能性。如重新分配三层原香港买手店Joyce的空铺，交由Alexander Wang、Sacai、Isabel Marant以及鬼冢虎的Nippon Made支线和香氛品牌潘海利根开店，向更多类型的品牌提供租赁空间，提升品牌的丰富度。

此外，随着户外运动热潮高涨，越来越多的高端商场开始加大运动品牌的引入力度。以上海港汇恒隆广场为例，开年至今，其引入了户外羊毛衫品牌Icebreaker、特步集团旗下网球品牌Kswiss、户外露营品牌牧高笛。

加之已经开业的户外运动品牌始祖鸟、迪桑特、凯乐石和猛犸象等，目前该商场的运动品牌总数超过20个，构建了除重奢外的又一业态品牌优势。

中端购物中心选择紧跟潮流趋势，加大对热门业态的引入。如引入网红餐饮、二次元潮玩、运动户外、高颜值书店、脱口秀、宠物店等热门店铺，并融合地方文化，集结地域特色品牌打造主题街区。

如上海静安大悦城就基于对年轻客群需求的洞察，全面焕新场内南座1-3F的零售品牌，传统服饰、轻奢高客单的品牌店撤店，增加平价少女风、运动风等品牌，适当降低客单价。

而越秀IFC国金天地则通过“MALL+BLOCK”的消费形态组合，迎合当前国内多元化、个性化、品质化的消费新趋势。

品牌组合上，该项目引入了莲香楼、九亩邸民谣酒馆等多家区域或城市首店，充分实现在地文化与商业创新的融合，提升了项目在武汉商圈的整体吸引力。

南国置业旗下的武汉泛悦汇·昙华林拥有丰富的历史文化资源，在项目打造过程中更是营造出一系列与非遗文化、古城遗址相结合的商文旅消费场景，餐饮美食、文化艺术与休闲娱乐类等体验型消费业态占比接近8成，极大程度满足文商旅消费需求。

整体来看，积极进行品牌的汰换调改，匹配行之有效的营销活动，成为项目当下的主要运营策略。

观点指数认为，未来购物中心预计在调整优化现有业态组合的基础上，继续引入热门业态。招商方面，除了品牌知名度，差异化也是重点考虑的因素。

专注消费需求深度挖掘，非标商业正当红

商业同质化之下，非标商业因其独特性正获得越来越多的关注。据观点指数了解，国内非标商业以开放式街区为主，盒子为辅。品牌组合上，非标商业偏爱追求环境调性的餐饮、更具时尚潮流属性的零售、以及更多的体验创新业态。如今，社区商业、街区商业和奥特莱斯都呈现出愈发明显的非标属性。

社区商业的业态一般包括餐饮、教育、生活服务以及少量的零售，以消费者刚需为主。不过当下，随着商业内卷不断加深，社区商业已经不单纯满足基本的生活刚需，还更注重品质化服务与差异化体验。

万物云旗下万芊荟商管就加深业态融合，探索商业空间与周边家庭消费群的互动关系。其采取的线上线下深度融合、社商与物管协同的方式，对项目有较大加成，如福州建新南蝶城在上述举措下，实现客流同比提升51%，会员数同比增长30%。

而保利则在原有满足社群生活需求的基础上，打造更多的特色社交化场景。杭州保利时光里‌是保利时光系社区商业代表作，该项目打造了2.6万㎡的街区式BLOCK空间，下沉广场设计结合微自然场景，强化社交属性，提升客流转化率‌，并通过非标策略融合特色餐饮与主理人品牌，开业一年内销售额达2.8亿元。

奥特莱斯是性价比高的热门业态，除了折扣优势之外，正朝着重体验的方向打造项目。观点指数认为，这与奥莱面临品牌同质化与盈利压力相关，从原来的纯购物转向文旅+零售，会让项目更具独特性和吸引力，也更有可能创造更好的业绩。

头部奥莱企业正通过场景创新、精细化运营等手段，满足消费者的体验需求，以巩固市场地位。部分奥莱项目就与公园商业、宠物友好等热点相契合，‌借助复合业态提升停留时长与客单价‌。

如砂之船奥莱以艺术奥莱理念打造社交生态圈，融合健康、娱乐、文化场景，满足消费者对松弛生活的体验需求‌。而杉杉奥莱也通过打造公园式商业，对青年及年轻家庭等消费者需求进行深度挖掘。

具体项目来看，合肥杉杉奥莱在业态规划及品牌引入上，进行了不少区别于常规奥莱的定制化升级，如聚焦名品、运动、公园三大关键词，引入200多家品牌业态。

街区商业作为和非标商业契合度最高的业态，则更加主题化、非标化，在项目独特性上优于其他业态。

头部企业通过打造特色场景，创造了更多消费可能性。万象天地作为华润旗下高端街区产品线，聚焦轻奢+潮流定位，以开放式街区吸引Z世代，聚合了小众设计师品牌、宠物友好店等新兴业态。

印力旗下深圳湾睿印RAIL IN则‌以交通枢纽+开放式街区为特色，整合智能零售终端与健康轻食业态，开业3个月日均客流超5万人次‌。

市场与自身挑战下，消费品牌各施其法促增长

餐饮方面，尽管茶饮市场竞争日益激烈，但蜜雪冰城、古茗、茶百道、霸王茶姬、喜茶等头部品牌均保持强劲的发展势头。截至2025年3月，蜜雪冰城的门店数已超过37000家，是目前门店数量最多的新茶饮品牌。

业绩表现上，目前已上市的4家茶饮品牌蜜雪冰城、古茗、奈雪的茶以及茶百道营收分别达到248.29亿元、87.91亿元、49.21亿元和49.18亿元。

数据来源：企业财报，观点指数整理

不过若从增速来看，仅有蜜雪冰城与古茗维持双位数增长，而茶百道与奈雪的茶分别录得13.78%和4.70%的下滑。这反映了在激烈的竞争与消费疲软的大环境下，新茶饮品牌业绩增长的难度正在加大。

与此同时，茶饮品牌的资本化进程进一步加快。2025年以来，除古茗与蜜雪冰城成功上市外，沪上阿姨已通过港交所聆讯准备上市，霸王茶姬已成功在纳斯达克上市，2025年成为茶饮品牌的上市大年。

服饰方面，2024年包括安踏、李宁、特步、361°在内的国产四大运动品牌实现新突破，总营收达1230亿元，较2023年的总营收增加100亿元，表明市场需求依然旺盛。

数据来源：企业财报，观点指数整理

具体来看，具备独特竞争优势的企业更易突围，安踏无疑是重要的代表。2024年安踏以708亿元的总营收稳居国产运动品牌龙头地位，其旗下品牌覆盖了大众、高端时尚、专业户外等细分市场，较其他品牌有更强的市场适应性。

业务发展上，在深挖国内市场的同时，本土运动品牌也在全球化上发力，如安踏通过整合亚玛芬体育资源加速全球化布局。

至于国外品牌，耐克最新的2025财年第三季度财报数据显示，实现总营收近113亿美元，但增速同比下降9%，净利润近8亿美元，下降32%，已连续三个季度出现营收和净利润双降。其中，大中华区营收17.11亿美元，上年同期为18.63亿美元，同比下降8%。

观点指数认为，耐克虽仍在全球运动品牌中领跑，但增长大不如前。其目前需加速战略转型，构建新的竞争力，提升消费者对品牌的长远信心。

不同于传统国际品牌的增速放缓，近年来热度居高不下的lululemon取得了不错的业绩。2024财年lululemon全球净营收同比增长10%，达106亿美元，中国大陆的增幅高达41％，在品牌全球市场中的占比由2023财年的10％提高到13％。

不过增长之下，隐忧仍存。长远来看，Lululemon正面临着耐克、阿迪达斯等专业运动品牌，以及新兴品牌的竞争。其需在做好瑜伽服等优势品类的同时，不断探索其他品类，找到新的业务增长可能。

奢侈品方面，高端消费遇冷和消费群体收缩之下，奢侈品巨头们出现增速放缓甚至业绩下滑现象。

数据来源：企业财报，观点指数整理

业绩表现上，目前发布完整2024财年的四大奢侈品集团营收有增有降，其中 Hermès（爱马仕）集团、Prada（普拉达）集团依然实现双位数增长。

Hermès（爱马仕）集团作为逆势增长的代表，其增长趋势延续到了今年，但增速有所放缓。最新发布的2025Q1数据显示，集团收入达到41.29亿欧元，按当前汇率同比增长9%，虽实现增长，但增速低于2024年。

分市场看，亚洲市场（不含日本）增长仅为1.2%至19.7亿欧元，主要受中国市场奢侈品消费低迷，人流量下降的影响。

LVMH（路易酩轩）集团则依然录得下滑，2025Q1数据显示，销售额下跌3%至203.1亿欧元，逊于市场预期的增长2%。其中，包括中国在内的亚太市场有机销售额下跌11%，贡献占比从2024年的33%下降至30%。

除业绩增长放缓外，奢侈品集团还面临关税挑战。对此，不少企业选择通过涨价抵消关税带来的影响。爱马仕宣布自5月1日起，美国市场全线产品涨价，通过6%～7%的常规涨价叠加额外提价；LVMH也表示将考虑涨价以应对美国的关税。

美妆方面，美妆巨头面临的情况更为严峻。国际品牌正面临品牌老化挑战，除高端客户消费意愿下降外，成分创新、营销手段上难见惊喜。

作为知名的跨国美妆集团，雅诗兰黛2025财年第二季度业绩数据显示，报告期内其净销售额为40.04亿美元，同比下滑6%。

其中，在以中国为代表的亚太市场上，雅诗兰黛正面临销售情绪低迷及旅游零售渠道萎缩困境，旗下高端品牌雅诗兰黛、海蓝之谜的销售额难逃下滑。

除此之外，国货美妆品牌近些年强势崛起，也一定程度上对雅诗兰黛这类国际美妆品牌造成冲击。

今年于港交所成功上市的国货美妆品牌毛戈平，同样有高端美妆业务，近年来产品售价逐步提高的同时，还入驻武汉SKP、成都SKP等高端百货商场提升市场影响力。

商超会员店方面，胖多来和山姆是当下炙手可热的存在。作为国产超市品牌，胖东来频频出圈，在传统商超式微、多数企业录得亏损的当下难能可贵。最新数据显示，胖东来2024年全年销售额达到169.64亿元，其中超市业态贡献81亿元。

为改变业绩亏损现状，以永辉、物美和步步高为代表的国内传统商超，走上了学习胖东来模式的调改之路。

据观点指数了解，调改门店分两种，少数由胖东来主导调改，多数由企业自主学习胖东来模式进行调改。

以永辉为例，截止4月25日，永辉共完成了61家门店的胖东来模式调改，预计至2025年6月底全国调改门店将突破124家。

不过，即使调改进行得如火如荼，但永辉的业绩表现仍未达理想。2024年永辉超市营业收入为675.74亿元，较上年度下降14.07%；归母净利润为-14.65亿元，同比亏损增加1.36亿元，仍处于亏损状态。

山姆则是国内会员店的头号玩家，凭借成熟且独特的会员制模式与精准的市场定位，获得了一大批国内中产消费群体的青睐。

最新2025财年第四季度数据显示，沃尔玛中国市场净销售额51亿美元，增长23.1%，电商业务净销售增长34%，山姆业态及电商业务表现持续强劲。

目前，山姆已在全国28个城市开出53家门店，并且还在持续拓展中。据管理层披露，国内8家山姆店将突破单店5亿美元（约合人民币36.7亿元）的销售大关，发展势头强劲。

电影院线方面，市场实现春节开门红，2025年春节档电影票房为95.10亿元，观影人次为1.87亿，创造了新的春节档票房和观影人次纪录。

在一众春节档影片中，《哪吒2》一骑绝尘，在国内创下最高票房纪录。受益于影片热映，国内的高端观影需求大幅提升，一些视效效果好的大型、高端影院，票房收入增长明显。

不过，院线企业的盈利依然是难题。万达影业预计全年净亏损达8.5-9.5亿元，较上年同期的亏损额扩大193.2%-204.2%，仍未摆脱亏损状态。

万达方面表示，亏损原因主要包括影院和银幕设备使用率下降带来的票房与非票业务收入下滑、设备折旧、租金高企等。

为改善业绩，院线加大了对第二增长曲线的探索力度。如万达电影表示，目前公司已经储备了超100个IP，后续将持续加大影视、游戏、动漫等领域的投入力度，助力公司业绩增长。

跨界电商关税战中谋生存，标准电商增速放缓下寻找新增量

在全球化浪潮的推动下，跨境电商行业正以惊人的速度崛起，成为外贸新动能。据海关总署数据显示，2024年中国跨境电商进出口额达到2.63万亿元，同比增长10.8%。

但挑战也随之出现，2025年4月2日，美国通过第14257号行政令实施“对等关税”政策，针对全球主要贸易伙伴，‌而中国被列为重点对象，对华关税税率也从34%逐步提升至84%，部分商品叠加其他关税后最高达245%。

关税压力下，关税和物流费用激增，跨境电商平台被迫将成本转嫁至消费者。‌Temu‌和‌SHEIN‌在4月25日启动调价，亚马逊等平台则从4月初已开始涨价。

除涨价应对外，在这场危机中，跨界电商企业也开始重新审视供应链布局，优化业务模式，以应对市场的不确定性。

Temu‌通过加速布局美国海外仓，在墨西哥组装享受《美墨加协定》零关税优惠等方式，缩短配送周期，同时降低综合成本。SHEIN则‌探索“模块化拆解”策略，将成品拆为零件运输，降低关税成本。上述方式可以推动供应链本土化，降低关税提升带来的影响。

此外，开拓新的海外市场也成为普遍共识。TikTok Shop于3月31日新开德国、法国、意大利三大站点，叠加此前已上线的英国、西班牙、爱尔兰，构建起覆盖六国的欧洲矩阵。

SHEIN则通过半托管模式深耕德国、法国、西班牙、意大利、英国五国市场，并在爱尔兰设立EMEA区域总部，降低对国内仓的依赖。

观点指数认为，未来跨境电商企业仍需继续强化本地化能力、筛选优质卖家，推动平台生态向更高附加值、更具抗风险能力的方向演进，以长久应对各类挑战。

标准电商方面，2024年国内三大电商巨头阿里、京东、拼多多的营收分别为9817亿元、1.15万亿元、3938亿元，增速分别为5.8%、6.8%、59%。

数据来源：企业财报，观点指数整理

可以发现，无论阿里还是京东，营收均呈现个位数缓慢增长，显示出市场环境压力仍比较大。而拼多多虽然营收增速远超另外两者，但分季度来看，其增长亦在放缓。

除了增速放缓外，价格战白热化、运营成本攀升等因素均让各大电商企业充满危机感，加大对新业务增长点的探索。

阿里此前宣布将投资3800亿元加码AI基础设施，在AI热度居高不下的当前，云智能业务也成为阿里新的增长引擎之一。

业绩数据显示，阿里云AI产品收入连续六个季度实现三位数增长，2025Q1公有云收入同比回升13%，其中AI相关服务贡献超四成增量。

受益于国补政策的有力拉动，京东的核心品类3C家电在2024Q4实现1741.5亿元的季度收入，但在用户活跃度方面落后于竞争对手。

在此背景下，京东发力即时零售业务，如2024年将“小时达”升级为“秒送”，带动2025Q1即时零售订单量增长67%。

从业务角度看，即时零售覆盖用户全场景日常生活，复购率更高，有望提升京东存量用户的粘性和忠诚度，最终带动京东主站大盘业务的增长。

而达达配送作为京东即时零售的核心支撑，拥有百万名骑手，背靠京东物流3600多个仓库和云仓搭建而成的仓储网络，能为即时零售业务提供支撑。

可以预见，2025年的电商战场将呈现更复杂的多极竞争态势。于电商企业而言，既要守住核心用户的基本盘，又要突破增长上的瓶颈。

消费REITs优势不断凸显，以运营管理能力角逐下半场

2024年至今，已有8单消费基础设施REITs在C-REITs市场亮相，底层资产类型多元，涵盖购物中心、百货、奥特莱斯、商超和农贸市场各类业态。

今年，消费REITs市场继续传来扩容消息。最新的2025年4月，凯德投资宣布拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这是首支由国际化资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品。

此外，山东鲁能商业管理有限公司也在申报发行中金中国绿发商业资产REIT，目前状态为“已申报”；银座股份同样拟申报发行公募REITs，将以全资控股子公司山东银座置业有限公司持有的和谐广场购物中心为底层资产。

观点指数认为，消费REITs市场正不断壮大，这背后离不开政策红利、优质资产供给及资本市场创新等因素的驱动。

就最新的营收业绩来看，消费REITs表现稳健，展现了消费基础设施这类资产的投资价值。具体来看，已上市的消费REITs中，华夏华润商业REIT收入最高，2024年收入为6.42亿元，与此同时其净利润也达到1231.2万元。

单就净利润而言，2024年嘉实物美消费REIT的净利润达到3489万元，是已上市消费REITs中最高的。

从现金流分派率角度来看，最高的是嘉实物美消费REIT，达到5.25%，最低的是华夏大悦城商业REIT，为1.64%。

数据来源：基金公告，观点指数整理

上述稳健表现持续到了2025年，最新的2025Q1数据显示，已上市消费基础设施REITs大多实现了营收的同比增长。

华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT今年一季度的营收分别为1.84亿元、2351.9万元和2558.34万元，同比分别增长82.28%、60.85%和30.2%。

从出租率指标来看，截止2024年底，消费REITs底层物业的出租率均在95%以上。其中，武汉首创奥莱的出租率最高，达到99.17%；上海百联又一城的出租率最低，但也在95%以上，体现了各零售物业的运营情况较为良好。

就资产性质而言，对比其他产权类REITs，消费基础设施类市场化程度更高，经营表现更为依赖运营商的主动管理能力。

运营策略上，运营方通过不断提升品牌级次，持续吸引客流来提升收益。如青岛万象城重点引入零售、餐饮业态，近50家是山东或青岛首店，提升购物中心的整体档次，丰富消费者的消费体验。

杭州西溪印象城则进行多业态品牌调整，如零售业态上增强户外运动板块的竞争力，夯实杭州城市拥有中高端户外品牌的头部商场定位，餐饮业态方面则引入多个头部餐饮品牌，进一步巩固餐饮业态头部商场的地位。

此外，也有项目选择通过积极的营销活动，实现客流增长。如成都大悦城2024年12月举办9周年庆主题活动，借势顶流IP高达基地成都限定展和快闪店系列主题活动强势引流，当月客流创全年新高，环比提升14%。

零售发展运营表现

研究说明

筛选城市范围：中国内地区域。

企业样本选取标准：2025年在中国内地涉及购物中心暨零售消费发展业务的企业。

项目样本选取标准：2025年在中国内地处于经营状态的购物中心项目。

口径统计时间：营运指标统一截取时间为2025年3月31日；一般财务指标统一截取时间为2024年1月1日-2025年3月31日。

数据及调研

数据获取方法：企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。

品牌、管理指标及模式与创新调研方法：通过专业机构综合研究，覆盖全国涉及购物中心暨零售消费发展业务的企业、金融机构、地产公司及专业配套公司等。

活动办法

本次活动共分为以下四部分：

活动邀请和申报资料 (2025.04.-2025.05)

通过推选和企业申报的方式，参加企业和项目填报各种基本资料和数据。

行业调研 (2025.04-2025.05)

观点指数研究院与行业进行深入调研交流，并面向全国涉及购物中心暨零售消费发展业务的企业、金融机构、地产公司及专业配套公司等发出购物中心综合实力卓越表现调查问卷。

综合研究及统计 (2025.05)

观点指数研究院根据企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“表现力指数 · 2025购物中心综合实力卓越表现50”研究成果。

“表现力指数 · 2025购物中心综合实力卓越表现50”授牌典礼 (2025.05)

观点指数研究院于2025年5月13日在“2025观点购物中心暨零售消费峰会”上发布并举行“表现力指数 · 2025购物中心综合实力卓越表现50”授牌典礼。

研究体系

01营运指标 - 营运能力

通过各项营运指标来综合衡量项目的硬实力。

研究指标包括：项目建筑面积、收入、项目资产值、项目资产值变动、营业额、出租率、销售坪效、日均客流量等。

02 品牌指标 - 品牌价值与社会贡献

通过各项品牌指标衡量项目是否在市场内具有广泛的认知度，消费者是否认可并给予了较好的评价。

研究指标包括：项目熟知度、租户满意度、市场认可度等。

03 管理指标 - 管理与效率

通过各项管理指标来衡量项目是否具有成熟的运营模式与管理经验。

研究指标包括：招商运营能力、客群维护能力、人才队伍建设等。

04模式与创新 - 资源链接与运营创新

通过各项创新指标衡量项目在行业内是否具有独特性或行业领先的能力。

研究指标包括：资本化水平、项目独特性、革新的运营方式等。

2025购物中心综合实力卓越表现50发布上海恒隆广场、深业上城入选

2025年，提振消费成为商业市场的主旋律，持续发力的商业促进政策与不断崛起的新消费群体，持续为商业市场提供消费新动能。

新消费时代的激烈竞争中，如何成功打造商业项目尤为不易。想要在市场中占据一席之地，不仅需要具备优秀的商业运营能力，还要对市场趋势作出准确研判，不断顺势而为，改革、创新。

基于此，观点指数通过对国内商业市场上的购物中心项目进行研究，发布"表现力指数·2025购物中心综合实力卓越表现50"研究成果，以单个项目的发展成果为行业的可持续发展提供样本。

样本方面，观点指数选取了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、长沙等数10个核心商业城市的超100个购物中心项目，以营运、品牌、管理、创新等综合实力指标进行综合评估，最终诞生50个项目入选“表现力指数·2025购物中心综合实力卓越表现50"研究成果。

上述商业城市中，北京、上海、广州、深圳代表的一线城市，具备优越的商业发展条件，孕育出一批优秀的购物中心。

二线城市的商业潜力也不容忽视，经济持续稳健增长之下，消费力也在不断提升，个别城市逐渐具备能比肩一线城市的商业活力，同样有不少表现出色的购物中心脱颖而出。

高端商场方面，作为北京乃至全国著名的高端商场，北京SKP引进了数量庞大的品牌，其中涵盖爱马仕、香奈儿、迪奥、古驰、LV等奢侈品牌，是国内高奢集中度最高的商场之一。

在最新的2025年，该项目还受到投资机构青睐，博裕五期美元基金通过其关联方拟收购北京SKP42%-45%的股权，代价为40亿-50亿，展现出优质资产的强大变现能力。

上海恒隆广场作为高端消费的风向标，在高端消费疲软的2024年，其收入和出租率依然处于行业较高水平，2024年租金收入约16.48亿元，出租率则维持在99%，是内地坪效最高的高端商场。

2024年，其还不断升级品牌矩阵，并通过会员计划提升顾客忠诚度。数据显示，上海恒隆广场 2024年引入超30家品牌，包括日本知名鞋履品牌NIPPON MADE BY ONITSUKA TIGER中国首店、意大利顶级男装Ermenegildo Zegna等高能级店铺。

广州太古汇一直是国际奢侈品牌进入广州市场的首选，其在维持高端定位的同时，还紧跟潮流，引入适合商场的小众或独家品牌。资料显示，该项目2024年引入了包括Breguet、CREED、Loewe、MIKIMOTO、Salomon、The North Face 等在内的新品牌，截止2024年底出租率高达100%。

此外，广州太古汇在日常运营上极具创意，举办了一系列如实验先锋舞蹈演出等活动，成功将商业空间转化为情感联结的载体。

深圳万象城2024年则通过一期、二期的全面改造和三期扩容，实现了新一轮升级，重奢地位进一步巩固。

业态组合上，品牌数量提升至400余家，零售业态占比保持在70%以上，品牌丰富度大幅提升。在上述积极改变之下，深圳万象城的客流持续提升。截至2024年11月的最新数据显示，2024年深圳万象城客流超过2800万人次，同比增长超过160%，日均超过8万人次。

作为近年来深受消费者青睐的项目，深业上城采取“公园+商业”战略，以丰富的文化活动及首店引进，持续为消费者带来新鲜、独特的体验，并充分利用丰富的空间结构，强化业态品牌的差异化竞争力，不断夯实商业基本盘。

2024年该项目开出了老佛爷华南首店等新店，全年销售额达60亿元，全年客流量突破4600万人次，展现其作为城市级标杆的强大商业能力。

中高端商场方面，朝阳大悦城2024年瞄准精品零售、潮流运动、多元餐饮等业态的升级方向，吸引多个重量级新品牌入驻。此外，其还通过精细化运营将会员资源转化为消费动能，2024全年客流突破2500万人次，销售额突破50亿元，会员消费占比达48%。

广州天河城目前仍是广州人气最高的购物中心之一，且出租率较高，提袋率表现突出。如今，其还通过多元促销、首店引入及会员体系升级，持续巩固其作为广州核心商业地标的地位。最新的五一假期期间，项目客流日均接近30万人次，最高34万人次。

美林M·LIVE天地则通过满足消费刚需与潜在需求，辅以精准的市场定位和丰富的业态组合，持续实现客流双位数增长。

数据显示，该项目2024年项目年度客流量超4250万人次，同比增长21%，年度销售额超58亿元，其中新能源汽车的全年销售突破18亿，业绩稳居广州商业体第一。

龙湖重庆北城天街作为观音桥商圈的商业标杆，引领重庆商业市场多年，持续升级焕新。

该项目通过引入网红流量新锐首进品牌，打造极具辨识度和差异性的商业场景。于今年4月改造完成的北城天街B馆，就瞄准国际潮流先锋与本土消费趋势，引入了超100家头部品牌矩阵，并通过空间设计为消费者打造多元化的沉浸式体验。

如今，购物中心为了吸引核心客群，带动商业消费，正在通过打造别具一格的空间、构建多元品牌矩阵、提升精细化运营服务等方式，强化商业竞争力。