摘要：素来多元包容的上海商业市场真的“容不下”高端民宿？记者向多位业内人士求证，入住率的确比过去有降幅，部分价格也有下调，但“民宿”二字的内涵正在发生深刻变化，上海高端民宿真正的核心竞争力，也在市场考验中逐渐形成。

入住率不稳定，部分价格下调，但“民宿”二字内涵正发生变化

上海郊区高端民宿开始“卷”非房费收入

上海高端民宿不火了？这一两年，不少市民感受到变化：“民宿房间不像以前那么难预订了”“之前住的那个民宿降价了”……

上海城市总面积60%的区域属于郊野乡村。空间形态的丰富，叠加城市海量人口的消费需求，让郊区旅游在过去数十年间，陆续形成农家乐、露营地、民宿等多种业态。

不过，长三角的紧密联动又在客观上给上海发展乡村文旅带来挑战。尤其这几年高端民宿兴起之后，一直存在一种观点：花这么多钱，为什么不去风景更好的苏浙？

素来多元包容的上海商业市场真的“容不下”高端民宿？记者向多位业内人士求证，入住率的确比过去有降幅，部分价格也有下调，但“民宿”二字的内涵正在发生深刻变化，上海高端民宿真正的核心竞争力，也在市场考验中逐渐形成。

民宿越高端价格越坚挺

互联网上搜索“高端民宿”，虽然找不到明确的标准，但消费者显然已形成一定的认知——设计风格有美感、服务体验个性化、拥有独有的品牌定位和文化内涵、能让人实现度假目标、价格从每晚几百元到几千元不等。

在浦东川沙，“雀的花园民宿”靠美院毕业的主理人杨广鹏的精妙设计，从农宅摇身一变成了日式庭院。民宿8个房间，其中6个铺设了正宗榻榻米，吸引了不少留学生客群。

位于崇明的“如砚民宿”则完全展现中式美学。院舍是典型的苏式庭院，飞檐、青瓦、曲廊、鱼池、假山……移步易景。湖景套房、花园套房等12个房间也都用词牌命名。

与此同时，上海的政策导向也不断为市场勾画出高端民宿应有的样子。根据《关于进一步促进上海乡村民宿健康发展的指导意见》，上海近年来正持续开展星级乡村民宿等级评定工作，把一批优质民宿产品培育为市场标杆。

去年，上海一共评定了24家五星级民宿。其中，位于浦东宣桥镇腰路村的“米拉夏朵度假民宿”，就是以建筑美学为卖点。它的建筑设计灵感源自西班牙建筑大师高迪的米拉公寓，房屋如同白色云朵，宛若一座童话城堡，吸引不少市民打卡。

如果用高端与否作为民宿产品的一个认定边界，你会发现，除了一部分在知名景区附近的普通民宿，仍在以相对低廉的价格起着酒店的补充作用，多数上海民宿已经可以纳入高端民宿范畴了。而过去5年，这类民宿经历了一个复杂多变的发展周期。

“2020年到2022年，大家赶上一波爆发式红利。消费者周末都跑去郊区住民宿，大大推高入住率，价格也水涨船高。那几年，不断有新的民宿入市。”上海乡村民宿协会会长陈宇荛说。

根据官方数据，到去年3月，浦东新区持证乡村民宿已达275家，崇明区到去年底通过登记的民宿为1118家。这还不算一部分尚未持证登记的民宿。

疫情结束后，行业迅速进入调整期。一位业内人士透露，目前全市持证的民宿大约收缩到800多家。

位于崇明竖新镇的如砚民宿主理人庄云观察，崇明的民宿在2023年之后，开始一波“关店潮”。“主要是疫情期间非常规的消费，现在逐步回归理性，短期出现供需不平衡。”

在陈宇荛看来，“关店”是个普遍现象。“不光上海，苏浙等地也有不少民宿面临经营困难，个别民宿的价格降幅甚至超过三分之二。”不过，民宿转让、易主情况比单纯关店更普遍。“说明不断有资本进入市场，大家整体上还是看好这个行业的。”

记者发现，民宿市场波动背后并非没有规律，深层其实是结构性问题。不少民宿老板表示，现在有两种趋势，过去卖四五百元一晚的民宿，现在大幅降价到两三百元，可以收获市场；价格卖到1000元左右的民宿，回头率也不错。“而且民宿越高端，价格越坚挺。”

市场正在自发淘汰一些“性价比不高”的产品。“主要是现在消费者观念变了，如果住民宿，就要求服务跟上。如果要解决住宿刚需，宁可选择服务稳定的、标准化的酒店。”杨广鹏说。

把一家民宿开成了饭店

刚刚过去的“五一”假期，记者咨询了上海郊区12家高端民宿，对方均表示全部住满。问及价格，个别民宿因为服务升级，正在考虑涨价。

当然，节假日的表现不会带给行业盲目自信。一位业内人士表示：“平日入住率不容乐观，恐怕会是未来一段时间民宿行业面临的最大挑战。”

松江区石湖荡镇“浦江之首民宿”是今年1月1日开业的。目前周末入住率可达85%，平日约50%，在多家民宿中属于表现良好的。

青浦区赵巷镇“前院后院民宿”主理人王守伟介绍，尽管节假日满房，但平日房间入住率较低，周末入住率也只有60%。奉贤区金汇镇金星村“花开半夏民宿”主理人陆建红观察的入住数据也基本如此。

为了提升平日入住水平，目前不少民宿正在从渠道上想办法。“开直播、通过短视频推广，大家意识到光靠平台推广是不够的，而且成本较高，曝光度有限。民宿必须要培养自己的私域流量，强化客户对品牌和理念的认同，才能增大黏性与复购率。”陈宇荛说。

与此同时，一些地方政府也在想办法扶持民宿产业。两年前，“乡里宿”主理人陶文忠加入青浦区文旅局发起的“非周末”来青浦住民宿的推广活动。“这次活动是对民宿产品的整合营销，根据民宿星级由高及低分成多个价位，供不同客群选择，形成多个客群流量端口，实现供需适配。”陶文忠说。

“乐稻心田”乡野营地主理人罗丹红也是这次推广活动的受益人。“非周末民宿标价要比周末便宜一半多。表面看大家收益少了，实际上客人来了就有希望带动消费，多卖一杯咖啡、一袋大米，乃至吸引他们‘再来一次’。”

尽管“入住率问题”已长期困扰民宿发展，但一个新的现象更值得关注：记者从一些民宿了解到，近年来收入水平良好，尚未形成经营压力。

庄云的民宿是2020年开业的，5年里，这家占地超过15亩、经营成本颇高的民宿“没有亏钱”，关键在于餐饮收入。“我们的餐饮特色就是精致的崇明土菜。很多客人即使住在周边酒店，也会到我们家来订一桌饭。”

陆建红从去年9月开始经营民宿，逐步发现收入大头变成餐饮。“我们原来设计的餐厅坐不下了，客人经常要坐到宴会厅等其他区域，我们正考虑增加小桌供应。”今年春节期间，靠着创意中餐的加持，陆建红经营的民宿营业额达80万元，超过预期。“感觉我们现在已经把一家民宿活生生开成了饭店。”

高端民宿依然赚钱，只不过收入未必从房费来。采访中，这几乎是许多从业者的共识。

把民宿当成度假的地方

这两年，国内一些民宿因价格高、服务不及酒店，遭到诟病。上海民宿还常常要面临风景不够好、周边游乐项目不多的质疑。

“如果今天的上海民宿，还把自己放在酒店这条赛道上，大概率是做不起来的。”陈宇荛观察，现在身边的民宿普遍有意识地降低“住宿”服务比重，增加特色餐饮、观光、体验式服务。

王守伟的前院后院民宿目前是青浦区规模最大的民宿之一，里面提供书房、餐厅、茶室等休闲空间和宠物乐园、果蔬采摘园、竹林茶空间等田园环境。餐饮方面，有正宗顺德菜馆、精致美味的日料店、氛围感拉满的咖啡馆；体验方面，有乡村手工艺品作坊、苏绣体验店、图书馆等。

“因为我们每日供应的广式早茶餐品，均由粤菜厨师当日新鲜制作，特别是砂锅粥、蒸点、竹升面等，都很地道，实现了和民宿客房的相互赋能。有人吃完饭后决定住一晚，也有人专门住进来就为了品尝一顿早餐。”王守伟说。原本去年开业时只租下一个院子，后来经营越发有信心，现在已经租下三处院子。

松江叶榭的“茂盛山房民宿”，把几座毫不起眼的农宅打造成5间结合传统中式与现代风格的庭院。伴随“茂盛山房”的落成，更多延伸产业也一并落地。“茂盛山房”将当地村民聘为果蔬种植户，实现食材农场直供；上线茶艺、盆栽、西餐等相关技能培训项目。

在庄云看来，今天的游客对民宿的期许不再是“住一晚”“吃一顿”，“大家把民宿当成一个度假的地方，必须要安排好一整天的休闲活动。比如小孩做什么、大人做什么、公司团队来做什么，你要做他们的时间管理人”。

有米社区做的就是这样一件事。这个位于松江的乡村文旅空间，起初只做餐饮。2022年，张晔和几位朋友开始给它植入丰富内涵。如今，这里不仅有美食，还承担乡村文化推广、科普教育、研学服务的职能。这里还是近百名大学生的见习基地，有高校创业者在这里包下30亩土地种植有机蔬菜，推出时令蔬菜月卡及年卡。

“可以说这是一个文旅型项目，也可以说是一个社区型项目。”张晔说，通过打开“民宿”二字的外延，乡村旅游获得更大规模的客源，也实现一个独立项目就能把客人留“一天一夜”的目标。

一面是拓展服务内容，另一面开始在消费场景上做文章。“以前大家都觉得民宿就是给旅游一族的，实际上，上海的高端民宿备受家庭度假型、朋友聚会型、公司团建型客户青睐。越来越多家庭会把小朋友、老人的生日聚会放在民宿里，大家愿意为一次生日宴支付的平均费用在6000元—10000元。还有一些民宿开始承接小型婚礼了。”陈宇荛说。

今年“五一”假期刚过，陆建红就筹备了一场民宿婚礼。“客人订了28桌，我们临时把多功能厅也改成了宴会厅，餐具桌椅也是新采购的。以前从来没想过还可以有这种经营方式，现在发现我们的想象力跟不上消费者的需求。”

来源：金台资讯