摘要：在房地产行业深度调整的时代浪潮中，中国金茂正以一场组织架构变革开启新征程。近日，中国金茂宣布将“总部-区域-城市”三级管控架构调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司撤并重组为14个地区公司。这场"刀刃向内

导读：金茂正以“产品力革命+精细化管控”重构竞争壁垒，为地产企业突破周期迷雾提供了一份穿越周期的“活水样本”。

在房地产行业深度调整的时代浪潮中，中国金茂正以一场组织架构变革开启新征程。近日，中国金茂宣布将“总部-区域-城市”三级管控架构调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司撤并重组为14个地区公司。这场"刀刃向内"的改革，不仅是对"运营致胜"战略的深化，更显示其"战略耐心+运营精度"的核心理念。

在2024年财报中，金茂展现了其稳健经营数据——股东应占盈利10亿元、回款率99%、"三道红线"全绿档。2024年，金茂累计取得签约销售额983亿元，行业排名较2023年提升一位至第12位，稳居第一梯队。

管理层在业绩会上表示，2024年公司延续了稳健安全的发展态势，金茂的变化，可以看作一场从产品端、管理端到资金端的效能革命。当行业告别粗放增长，金茂正以"运营颗粒度"的极致打磨，构建新的竞争模型。这种以运营为纲、以效率为刃的战略定力，在帮助其穿越周期的同时，也引领国内地产行业企业突破传统思维定式，重塑企业价值坐标。

精准卡位核心赛道，构筑竞争护城河

2024年，中国金茂毛利率，较上年跃升3个百分点，这不仅是数字魔法，更是中国金茂战略聚焦的必然结果。

2024年，中国金茂精准获取核心城市核心地段的22个优质项目，坚持“聚焦核心城市、核心板块”的投资策略，新获土地在一二线城市占比达90%，府系及璞系两条高端改善产品线的项目货值占比65%。截至2024年底，中国金茂累计未售货值约2800亿，63%集中在华北及华东等经济发达区域，87%位于一二线城市。这些地区市场需求旺盛、购买力强劲，为公司未来业绩增长提供了坚实保障。

在北京、上海等超一线城市，自然生长的社区将科技人居标准推向新高度；璞系产品以东方隐奢设计语言，重新定义城市塔尖生活范式。

这场产品革命带来的市场溢价效应显著：全新"金玉满堂"产品系在全国17个重点项目落地开花，开盘即罄成为常态。天津体北金茂府是首个府系3.0产品，2024年1-12月，天津商品住宅TOP10项目的销售金额共成交208.7亿元，入榜门槛为14.4亿元。

其中体北金茂府揽金33.1亿元，登顶榜首。这种产品力的深度耕耘，不仅强化了品牌溢价，更构筑了穿越周期的竞争壁垒。

成都金茂璞逸锦江2024年两开两罄，全年去化套数300 套，成为全市4万+商品住宅的现象级热销项目。据成都市锐理系统数据，2024年成都市四季度全城总价800~1500万商品住宅销售额中金茂占比约20%，即平均每5户高端置业家庭，就有1户选择金茂。

在产品力的背后，是"客户深度洞察+研发标准化"的双向驱动。金茂建立起了覆盖全生命周期的客户研究体系，通过大数据捕捉核心城市高净值人群的居住痛点。同时，将产品研发模块化、标准化，实现"快周转"与"高品质"的平衡。正如市场观察人士所言："金茂的每个项目，都是一场精准的需求狙击战。"

地产寒流中的"活水"样本

在地产融资收紧的大环境下，中国金茂正不断演绎着运营的"反脆弱"叙事。

金茂2024全年新增融资平均成本仅2.87%，较行业平均低出近2个百分点，境内开发贷利率稳定在1.8%-2.5%区间，这得益于其构建的"融资魔方"体系。通过境内外双循环融资架构，灵活运用公司债、中期票据、供应链ABS等工具，金茂在资本市场上始终保持着"活水不断"的状态。

在运营效率维度，金茂展现出令人惊叹的管控能力。管理费用、销售费用、财务费用同比分别骤降25%、23%、16%，这得益于"铁三角"管理模式的迭代升级。投资团队以"猎豹式"敏锐度捕捉土地红利，营销团队构建"数字沙盘"实现精准去化，财务团队则通过"资金池"动态管理，将每一分钱都转化为发展动能。

债务结构的持续优化更具战略意义。年底债务总额同比减少50亿元，"三道红线"全面转绿，这为企业构筑了安全边际。金茂将短期债务占比降至15%以下，有效避免了流动性风险，让其在行业寒冬中依然能保持战略定力。

资金利用效率的提升，在投拓领域展现得淋漓尽致。全年新增22个优质项目，在北京、上海等战略重镇，金茂2025年前两月即投入360亿，占投资总额近七成。

多元业务的"生态共振"

中国金茂正在形成强大的生态协同效应。金茂服务2024年营业收入突破29.66亿，净利润增长12%，外拓项目满意度双破99分，展现出"服务即销售"的商业模式创新。在写字楼运营领域，金茂打造的"智慧办公生态系统"，将出租率稳定在95%以上，北京凯晨世贸中心单项目年租金收入超8亿。

华夏金茂商业REIT作为国内首批消费类基础设施公募REITs，项目运营逆势提升，上市以来完成三次超预期分红。这种"投-融-管-退"的闭环，不仅打通了持有物业的退出通道，更为后续资产证券化提供了范本。

建筑科技领域的积累正在转化为现实生产力。315个绿色建筑认证项目、超1000万㎡的科技人居服务面积，这些技术储备不仅降低了运营成本，更为产品构筑起核心价值壁垒。

在房地产新周期里，中国金茂用运营效率重新定义行业规则。目前来看，中国金茂的战略蓝图愈发清晰，这种"战略耐心+运营精度"的组合，或许正是穿越周期的核心密码。当市场迷雾散去，运营效率的革命者们，终将在价值回归的浪潮中，收获时间的复利。

来源：智趣财经