摘要：旧改浪潮下的“局外人”：一场期待与失落的博弈就在（2025年 4 月 22 日晚），广州市白云区松南村征地公告的发布，让罗冲围片区的旧改进程再次成为焦点。然而，与螺涌村、松南村部分地块的“热闹”形成鲜明对比的，是松南小区、雅图阁两个住宅区的沉寂——它们未被纳入

旧改浪潮下的“局外人”：一场期待与失落的博弈 就在（2025年 4 月 22 日晚），广州市白云区松南村征地公告的发布，让罗冲围片区的旧改进程再次成为焦点。然而，与螺涌村、松南村部分地块的“热闹”形成鲜明对比的，是松南小区、雅图阁两个住宅区的沉寂——它们未被纳入此次征收范围。这一纸公告，让这两个小区的居民在旧改浪潮中成了“局外人”，期待与失落交织的情绪在社区中蔓延。

一、旧改红利下的“幸运儿”与“旁观者”

根据2024年12月发布的征地公告，松南村部分集体土地被征收为国有土地，用于安置区地块二建设，补偿标准最高达3.85万元/㎡（2025年2月数据）。这一补偿方案，让被征收区域的居民成为旧改红利的直接受益者。货币补偿、房票安置、产权调换等多元选择，不仅为村民提供了改善居住条件的机会，更让片区土地价值跃升的预期成为现实。

然而，仅一街之隔的松南小区、雅图阁却未被划入征收范围。这两个建成于上世纪90年代的老旧小区，楼龄已超30年，公共设施陈旧、物业管理缺失，居民对旧改的呼声由来已久。此次公告的“落空”，让许多住户直言“仿佛被时代抛下”。一位雅图阁业主无奈表示：“我们等了这么多年，眼看着隔壁村拆迁补偿，自己却连‘入场券’都没拿到。”

二、为何成为“被遗忘的角落”？

从政策层面看，此次征收地块的规划用途为“中小学用地、城市道路用地及安置区”，属于罗冲围旧改首期配套（2025年2月公告）。松南小区、雅图阁未被纳入，或与其产权性质、规划定位密切相关：
1.产权复杂性：两小区多为商品房或混合产权，与村集体土地征收流程存在差异，需单独制定方案；
2.改造时序安排：罗冲围旧改遵循“基础设施先行”原则，优先保障学校、道路等公共配套，住宅区改造可能延至后期；
3.开发成本考量：老旧小区容积率高、拆迁成本大，开发商更倾向优先推进产权清晰的集体用地。此外，2021年松南村旧改意向表决中提出的“以整体拆除重建为主”的更新方式，也暗示了片区改造的渐进性。华为研发中心（2024年投入使用）的落地虽为区域注入产业动能，但其辐射范围仍集中在科创用地，尚未惠及存量住宅区。

三、居民的“双重焦虑”：现实困境与未来迷茫

对松南小区、雅图阁的居民而言，未被征收的遗憾远不止于经济补偿的“错过”，更源于对生活品质与资产价值的担忧：
· 居住环境恶化：楼体老化、管道渗漏、停车位紧张等问题长期困扰住户，微改造难以根治顽疾；
· 资产价值停滞：与一河之隔的金沙洲（二手房价 3 万+/㎡）相比，两小区房价长期徘徊在2万元/㎡，旧改无望进一步加剧价值落差；
· 配套升级滞后：尽管规划中的地铁13号线二期（松溪站）临近小区，但教育、医疗等资源的匮乏仍未改善。一位松南小区业主感慨：“我们支持城市发展，但也希望不被遗忘。现在的房子住着憋屈，卖又卖不出价，就像卡在夹缝里。”

四、旧改的AB面：希望与阵痛并存

罗冲围的旧改叙事充满矛盾。一方面，华为研发中心的进驻、地铁12号线与13号线的建设（2025-2026 年通车），让片区跻身“广州西岸数字经济走廊”核心；另一方面，低端产业外迁缓慢、交通拥堵顽疾、公共服务短板，又让改造显得步履维艰。

对松南小区、雅图阁而言，这种矛盾更为尖锐。它们既受益于片区整体升级带来的增值预期，又因未被纳入旧改而无法直接享受红利。居民的心态也呈现分化：有人选择“苦等下一轮征收”，有人试图低价抛售房产，更多人则在观望中焦虑。

五、破局之道：政策衔接与居民参与

要让“局外人”重燃希望，需从政策设计层面寻求突破：
1.探索“混合改造”模式：将商品房小区与村集体土地捆绑开发，平衡经济成本与社会效益；
2.强化规划透明度：明确老旧小区改造时序，减少居民不确定性；
3.创新补偿机制：参考“房票安置”等政策，为非征收区居民提供置换选择。

城市更新的温度，在于不让任何人“掉队”城市更新是一场关乎空间重塑与利益分配的复杂工程。松南小区、雅图阁的“失落”，折射出旧改进程中个体命运与宏观规划的微妙碰撞。当罗冲围朝着“大湾区产业数字化策源地”的目标迈进时，如何让每个群体都能共享发展成果，或许比拆迁补偿数字更值得深思。毕竟，城市的温度，不仅体现在高楼大厦的崛起，更在于对“被留下的人”的关怀与回应。

来源：大一一点号