摘要：2025年第一季度，太古地产交出了一份结构性亮点与隐忧并存的成绩单。当上海兴业太古汇2025年第一季度销售额以10.1%的同比增幅刷新纪录时，广州太古汇的客流却出现五年来首次负增长。

2025年第一季度，太古地产交出了一份结构性亮点与隐忧并存的成绩单。当上海兴业太古汇2025年第一季度销售额以10.1%的同比增幅刷新纪录时，广州太古汇的客流却出现五年来首次负增长。

上海兴业太古汇的强劲表现，无疑是中国消费升级趋势的一个缩影。随着消费者购买力的增强和消费偏好的转变，高端、个性化成为新的消费关键词。而广州太古汇的客流下滑，则反映出在一线城市内部，消费力的断层线正在悄然形成。这种断层并非简单的数量减少，而是消费结构和消费行为的深刻变革。

回溯过去一年，广州太古汇的销售表现已显露出疲态，全年销售额大跌10.7%，进入2025年第一季度，虽然跌幅有所收窄至2.5%，但仍未能扭转颓势。与之相比，成都太古里虽然同样面临挑战，去年销售大跌14%，但一季度的跌幅已缩小至2.9%，且相较于2019年同期仍有24%的增长。可见，尽管整体市场面临压力，但不同城市、不同商圈的抗压能力与恢复能力存在显著差异。

新物业上海前滩太古里的表现同样值得关注。尽管一季度零售销售维持了1.5%的增幅，但在新物业的背景下，这样的成绩并不算突出。考虑到去年中国奢侈品市场整体暴跌18%的大环境，前滩太古里的表现虽稳健但难言惊艳。这反映出，在高端消费市场竞争加剧的背景下，新进入者需要更加精准的市场定位和差异化的竞争策略。

北京市场的表现同样呈现出分化态势。三里屯太古里和颐堤港一季度销售分别呈现增长和下滑，但幅度均较为温和。在北京这样的一线城市中，高端消费市场的韧性依然存在，但同样面临着结构调整的压力。

将目光转向香港，太古地产的三个物业零售销售表现各异，进一步凸显了区域市场的复杂性。核心旅游区的太古广场销售下滑，尽管有知名品牌重新入驻，但未能扭转颓势。这反映出，在香港市场，消费氛围的低迷和地产下行趋势对零售业造成了不小的冲击。然而，也有品牌选择在此时扩张，这或是基于对未来市场复苏的预期，或是出于战略调整的考虑。

上海兴业太古汇的逆势崛起绝非偶然，在奢侈品消费外流、线下场景价值重构的背景下，其成功可归结为三大战略支点——文化赋能的场景革命、可持续商业的长期主义、以及精准的品牌生态重构。这三者的协同作用，使其从单纯的「购物中心」进化为「城市精神地标」，进而成为高端消费复苏的「第一承接力」。

上海兴业太古汇的前身「大中里」，曾是承载着上海厚重历史与文化记忆的石库门建筑群。在项目改造过程中，开发团队秉持「尊人重土」的核心理念，巧妙地将平移修缮后的百年民立中学旧校舍（现为查公馆）融入现代商业体之中，通过「历史建筑+玻璃幕墙」的对话式设计，实现了传统与现代的和谐共生。这种新旧交融的空间叙事，不仅保留了上海独有的城市记忆，更通过开放式街区、长达450米的购物主轴以及精心设计的「一轴三节」动线规划，为消费者构建了一个沉浸式的漫游体验空间。在后疫情时代，当人们对「有温度的公共空间」充满渴望时，兴业太古汇无疑提供了一个完美的答案。

然而，兴业太古汇的文化运营远非简单堆砌艺术装置所能比拟，它呈现出一种系统化、可持续化的鲜明特征。项目团队不仅引入了让-米歇尔·巴斯奎特基金会打造的大型艺术装置，还与茑屋书店携手策划了一系列文化沙龙，将全球顶尖IP转化为具有地方特色的文化事件，为城市文化注入了新的活力。亚洲首展《消失的法老》大空间沉浸项目，更是以VR技术重构历史场景，让年轻客群流连忘返，停留时长提升了整整40%。

此外，「Play Me, I'm Yours」公益钢琴活动、米其林星食节等活动的举办，更是将商业空间转化为城市的文化客厅，实现了「高频低消」与「低频高消」客群的交叉引流，有效提升了消费者的情感黏性与复购率。数据显示，其客群复购率较行业平均水平高出23%，且有35%的消费直接由文化活动触发，这无疑是对其文化运营策略成功性的有力证明。

在ESG（环境、社会、治理）理念日益成为奢侈品集团核心战略的今天，兴业太古汇的可持续实践更是走在了前列。它不仅在技术上实现了突破，更形成了「建筑-运营-供应链-消费者」的全链条生态体系。磁悬浮冷机技术的运用，使得项目每年能够节约100万千瓦时的电量；LEED铂金级认证的建筑，更是每年减少了50%的有害物质排放。此外，项目还推出了「绿色厨房计划」，吸引了11家餐饮租户加入，ECCO等品牌更是通过创新节水技术，实现了单张皮革节水20升的显著成效。更为值得一提的是，兴业太古汇还将碳积分系统与会员体系打通，消费者可以通过绿色消费行为兑换独家体验权益，从而形成了「可持续-高附加值」的正向循环。

值得注意的是，兴业太古汇的ESG战略并非孤立存在，而是与商业回报深度绑定。数据显示，2024年，可持续相关活动带动了租户销售额增长12%，且高端品牌的入驻意愿提升了30%。此举更释放出关键信号：上海兴业太古汇正从「高端商场」向「奢侈品地标集群」跃迁。这一转型并非简单追求品牌数量的堆砌，而是一种深思熟虑、策略性极强的招商布局，其核心在于打造「旗舰店+体验店+首店」的黄金三角组合，以此引领未来零售的新风尚。

在这一战略框架下，迪奥、爱马仕等国际一线品牌以独栋的形式呈现，为消费者提供全方位、沉浸式的全品类体验。这些旗舰店不仅是商品的展示窗口，更是品牌文化的传播阵地，让每一位踏入其中的顾客都能深刻感受到品牌的独特魅力。与此同时，体验店的创新模式则为消费者带来了前所未有的差异化体验。路特斯新能源汽车体验中心将科技与驾驶乐趣完美融合，让顾客在互动中领略未来出行的无限可能；耐克全球旗舰店则通过高科技互动元素，让运动与时尚在顾客的每一次触摸、每一次尝试中碰撞出火花。

而首店的引入，更是上海兴业太古汇的一大亮点。Frame Denim中国首店、Balenciaga中国最大门店等，这些独一无二的店铺不仅制造了话题，更形成了难以复制的「稀缺性壁垒」，吸引着来自四面八方的时尚爱好者和潮流追随者。这种对首店的追捧，不仅满足了消费者对于新鲜感的追求，更体现了项目对于潮流趋势的敏锐洞察和精准把握。

上海兴业太古汇的案例，可以说为整个零售行业提供了深刻的启示。首先，文化不再是商场中的装饰品，而是成为了推动商业发展的重要生产资料。项目在文化投入上的慷慨，占总运营成本的15%，却奇迹般地撬动了30%的租金溢价，证明了文化价值在商业空间中的巨大潜力。其次，可持续理念也不再是额外的成本负担，而是一种具有前瞻性的投资。虽然绿色技术的初期投入高昂，但通过能耗的节约和品牌溢价的提升，投资回收期被显著缩短至5年，展现了可持续发展在商业领域的广阔前景。

更重要的是，上海兴业太古汇的高端化战略并非简单地堆砌品牌，而是致力于构建一个和谐共生的生态系统。在客单价增长8%的同时，客流密度反而得到提升，这充分证明了“质效协同”的可能性。这一成就的背后，是项目对于消费者需求的深刻理解和精准把握，以及对商业空间功能的重新定义和拓展。

反观广州太古汇的困境，其表面上是疫情后消费外流所致，但更深层次的原因在于「场景创新滞后」与「文化认同缺失」。广州太古汇试图通过汇坊改造、引入文和友等网红业态来寻求突破，然而这些举措却未能有效融合文旅属性与商业逻辑，最终因价格虚高、定位混乱而失去了本地客群的青睐。这一教训深刻揭示了商业空间在创新转型中必须坚守的核心原则：既要追求形式上的新颖独特，更要注重文化内涵的深入挖掘和广泛认同。

当整个零售行业沉迷于 「坪效公式」的短期利益时，上海兴业太古汇证明，高端零售的未来，属于那些能同时满足物质需求与精神归属的「意义制造者」。

来源：英赫时尚商业评论