摘要：最近福州市区旧改的部分地块已经发布了规划，后续最大的关注就是谁拿地，以及会打造成什么样的产品。

最近福州市区旧改的部分地块已经发布了规划，后续最大的关注就是谁拿地，以及会打造成什么样的产品。

特别在这2年新规不断改善的情况下，改善新盘的产品迭代也是非常迅速。

作为对比，鼓台核心区的供应，配合新规的加持，也正在冲击原来看上去相对保值的改善盘。

先聊聊供应的规划情况，三大旧改，河南、宁化、环南。

环南的规划5幅地块，其中两幅安置地块：33亩，容积率4.67，49亩，容积率4.26，限高100米。

这两幅安置地块，第一感受依旧是容积率不低。

简单回顾一下这几年旧改的安置地块指标：

除了南湖旧改因为限高突破100米达到130米，从而拉高容积率。

剩余限高100米以内的地块，最高的一幅就是去年的凤凰旧改，达到4.59。

从几个旧改大体也能看出差异，外围旧改的三远、高宅，给安置的指标也就3.3左右，没列出来的西园旧改还不到3。

作为对比，市区内的旧改，由于非棚户区改造，拆除的计容面积不低，为了利润，只能把容积率抬高。

从环南的安置指标来看，一幅4.26，一幅4.67，4.67已经是刷新了最近安置地块限高100米以内的新高了。

后续是否会被河南新村打破，值得期待。

回到商品房地块，供应3幅：（数据来源蓝房网）

地块二：47.66亩，容积率2.71，计容建筑面积不超过86110㎡（其中商业面积≤2000㎡）

地块三：15.93亩，容积率2.42，计容建筑面积不超过25703㎡（其中商业面积≤600㎡）

地块四：54.40亩，容积率3.127，计容建筑面积不超过113398㎡（其中商业面积≤1700㎡）

三幅地块合计面积118亩，计容面积22.5万方。

按套均144平计算，大概1527套左右。

旁边的建总雍璟，119套，从2023年12月开始网签，目前还有9套未签。

一河之隔位于鼓楼的绿城华林府，仅52套房源，还在持续广告预热。

这就是目前这个区域的大概情况。

接着就是宁化旧改：

宁化新村地块一：45.43亩，容积率：3.679，计容建筑面积不超过111436.9㎡（其中商业面积≤2000㎡）

宁化新村地块二：30.57亩，容积率：3.83，计容建筑面积不超过78055㎡

两幅地块指标非常接近，如果按容积率大小判断，地块一预计是商品房。

不过即便是这幅，容积率也高达3.679，还是限高100米，看看最近几年商品房地块的指标：

情况和安置房一样，南湖由于限高突破100米，最终容积率3.57，即目前上市的榕发锦珹大观。

最近最高的就是凤凰的建总梧桐公馆，达到3.4。

宁化这两幅地块，除非2幅都是安置房，否则随便一幅是纯商，也会刷新目前纯商的容积率新高，而且还是限高100米的背景下。

如果从供应来看，套均144平，地块一供应770套，地块二540套。

目前的市场，一个改善盘如果超过400套，去化压力都非常大。

综上，从两大旧改目前的指标来看，被本土国企继续拿下的概率依旧不低。

如果本土国企操盘，按目前的调性，大概率还是会卷改善产品，而且面积段不低。

面对鼓台改善的供应，这几年的改善大户型的二手情况如何？

最近万科金域中央的二手成交下跌，成了一个话题。

很多拿来映射旁边的天琴湾，虽然天琴湾二手也是钓凯子，但是万科金域中央拿来对比还是差点意思。

万科金域中央，也算是这些年一种产品的缩影，超高层塔楼，被市场淘汰的产品。

二手成交从3.5-4W，目前已经来到2.6W，还不是低层房源。

超高层住宅，当初市场的热点，目前来看市场接受度异常低，争议点：未来的贫民窟，得房率偏低，电梯出行不便等等。

即便金域中央外立面还保养尚可，位于CBD，但是依旧顶不住被市场抛弃。

这种类似产品还有很多：

世欧王庄AB区，原来二手成交3W+，目前已经回落到2W出头，同样非低层房源。

世茂茶亭俪园、臻园，同样从3W+的成交来到2W出头。

这些超高层的改善产品，当初迎合市场追高的热度开发上市。

如今市场风向转变，也被市场抛弃，成了典型的，刚需够不着，改善看不上。

这也提醒市场，每个时间点市场都有自己的热点产品，比如之前的第四代住宅等。

只不过是否能一直维持住这个热点，未来如果不被接受，结局可能也如同这些项目一样。

回到二手，除了这种超高层改善产品外，还有一种就是福州的所谓豪宅。

首先就是阳光白金瀚宫，前2年个别成交在7-8W，二手挂牌也不多。

目前没看到网络平台的成交案例，从挂牌来看，有中层精装单价5.7W的房源。

如果简单对比，这个鼓楼的豪宅，这1年时间，价格跌了2W。

原因为何，可能最大的参考就是旁边的建发紫宸。

更新的项目，更强的产品力，学区的差异对于豪宅影响微乎其微。

最终紫宸成交精装均价6.5W-7W，首开热销后，后续流速也下滑不少。

当初紫宸打算依靠白金瀚宫的二手来抬轿，没想到最后反而刺破了白金瀚宫的泡沫。

这也是豪宅市场最可怕的一点，如果所谓的稀缺属性被刺破，价格的底线就会很模糊。

聊到豪宅，不得不提就是融侨外滩。

看看最近的成交数据：

B区成交案例年初中层毛坯4.9W，C区上个月高层毛坯4.79W。

对比两个区过往的2年成交，B区在5.5-6.5W，C区在6-7.5W。

不考虑具体房源是否是一线江景，从这个成交趋势来看，外滩下滑不少，简单计算差不多跌了1W-1.5W左右。

这些豪宅的保值逻辑，主打就是供需的稀缺，只不过一旦市场信心受挫，亦或者供应被打破，豪宅圈的接盘侠本来就不多，很容易出现价格大幅波动。

最后再看看之前经常提到，鼓台开启供应，前几年外围改善新盘在二手市场是否会被冲击。

例子就找最具代表的网红盘，建发养云。

最近一期的成交175平精装，高层4.78W，中层4.4W。

对比2023年刚交房的挂牌，价格有所回落，目前基本是贴着或者低于购入价出售。

当然这种表现，其实已经算是前几年改善盘不错的一个，毕竟桂语映月还在那摆着。

后续随着鼓台供应持续推进，以养云为首的改善次新，是否能顶住市场压力，值得关注。

对于福州后续的市场，改善产品预计还会持续很长一段时间，市场的产品迭代也在持续，指标持续放宽，产品力越来越强。

对于以往保值代表的豪宅，亦或者改善次新，终究也会受到挑战。

每个时间节点，都有自己的代表，只不过如何经受住周期考验，这才是购房最大的思考点。

来源：刚需探房一点号