焕新的世纪金源，老牌Mall玩家的轻资产与年轻化

摘要：往来之间，20岁有余的北京世纪金源购物中心，重现活跃在了北京人日常中，不过是模样变了些。今年4月世纪金源公告，北京世纪金源购物中心正式收回原燕莎友谊商城金源店、贵友大厦金源店及金源新燕莎MALL的租赁区域，由世纪金源商管集团全面自主经营，开启全面焕新升级。

进入“焕新期”的老玩家

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@北京世纪金源购物中心

5月北京，气温攀升，暑意渐浓。

人气大热的寿司郎，排队浪潮从西单蔓延到了海淀。小红书上，“寿司郎世纪金源店排队攻略” 的帖子，评论区热闹不已。

●图源：小红书@北京世纪金源购物中心

往来之间，20岁有余的北京世纪金源购物中心，重现活跃在了北京人日常中，不过是模样变了些。今年4月世纪金源公告，北京世纪金源购物中心正式收回原燕莎友谊商城金源店、贵友大厦金源店及金源新燕莎MALL的租赁区域，由世纪金源商管集团全面自主经营，开启全面焕新升级。

这场“世纪大调改”，是世纪金源二十余载商业征途的大缩影。北京起步，南下长三角、大湾区，西闯成渝贵及周边小城，世纪金源全线覆盖了中国商业一线到五线之城。

20多年前，它开创了中国的摩尔（Mall）时代，搭建了现代式商业的范式；20年后，它大象转身，在高线城市“自我迭代”升格，在下沉市场“游刃有余”上新。

01 起步北京

打响“世纪金源购物中心”招牌

2004年，世纪金源购物中心首秀——北京世纪金源购物中心开业，开创了中国的摩尔（Mall）时代，填补了京西当时无综合性大型购物中心的空白。

包罗万象，是京西人民对于北京世纪金源购物中心最深刻、持久的印记。作为过往20多年间，京西业态最齐全、品牌数量最多的在营商场，其包括零售业态金源新燕莎Mall、贵友大厦金源店、家居卖场居然之家、体量巨大的卜蜂莲花超市，以及拥有全球首家NEW CINITY影厅的英嘉影城等。

一炮而红，“世纪金源购物中心”成了世纪金源在中国商业地产圈名声大噪的广告牌。配合集团地产业务“世纪城”大盘模式推进，“世纪金源购物中心”外拓至重庆、昆明、贵阳、合肥、宁波和福州六城。

重资产、大体量、多主力店，是此阶段“世纪金源购物中心”的鲜明标签。

重资产：据赢商研究中心统计，以上8个“世纪金源购物中心”均开业在2016年及以前，且为重资产开发。

2000-2015年，是中国城市化高速推进期（城市化率从36%升至56%），商业地产需求旺盛。世纪金源通过重资产模式（自持土地、自主开发运营）可抢占一二线城市核心地段，享受土地增值红利。

自持开发运营模式之下，世纪金源可确保“世纪金源购物中心”产品线品牌标准统一，如空间设计、商户组合均强调家庭客群定位，避免轻资产模式下的管理权分散风险，快速打响这一招牌。与此同时，可获取持续性租金收入及资产增值收益（北京项目地价十年翻4倍）。

当然，此阶段，世纪金源集团以住宅开发反哺商业（如北京世纪城住宅项目回笼资金超百亿），形成“以住养商”的现金流闭环，亦为购物中心重资产开发提供弹药。

大体量：据赢商研究中心统计，以上8个“世纪金源购物中心”平均体量在30万㎡以上，其中北京世纪金源购物中心、昆明世纪金源购物中心分别达到61.5万㎡、53.5万㎡，妥妥的“巨无霸”mall代表。

此特征背后，一方面是时代需求，即城市化初期的“造城运动”。世纪金源通过超大型购物中心直接承担“城市级商业中心”功能，一站式解决区域消费需求；同时配合政府新区发展，以大体量商业综合体作为“区域引擎”。

另一方面，商业逻辑的考量，既有成本控制优势，亦可达成规模效应的三重优势。

多主力店：通过“流量锚点+租金杠杆+生态协同”三位一体策略，在超大体量空间中构建消费生态。

据赢商研究中心分析，以上8个“世纪金源购物中心”的业态组合，形成了全客层覆盖的“四大金刚”主力店结构。其中，有3个引入居然之家，7个引入永辉超市，5个引入苏宁易购，集团旗下的一站式儿童主题MALL童兜天地、教培品牌青苗荟和英嘉国际影城，家具卖场、大型超市、亲子设施和电影院是世纪金源购物中心的标配。

可实现客流垂直分层导流，同时进行多核联动设计，例如通过“双超市+双影院”配置制造多个流量极点，避免动线疲劳（顾客平均步行距离缩短至400米）。

同时可以不同的阶梯租金，形成场内多生态共生，在不同的经济周期中通过品牌业态迭代、焕新，提升商场的抗周期力。

以上不难看出，在2016年行业环境大变之前，“世纪金源购物中心”的大招牌已然立起。可随着电商冲击、融资收紧，商业发展的生态骤变，轻资产转型成了行业新共识。

2016年后，世纪金源逐步推出“轻资产合作计划”，通过品牌输出和运营分成实现低风险扩张，从“开发商”向“运营商”的角色转型。

“巨型”的世纪金源购物中心产品线不适合轻资产快跑，“轻量”的方圆荟由此登场。

以此为分界，此后世纪金源自持或代运营的项目走上了“精而美”之路。据赢商研究中心统计，2016年之后其开业的38个项目，仅武汉方圆荟·奥特莱斯一个面积超20万㎡。

从重资产自持的“世纪金源购物中心”到主打轻资产的“方圆荟”，世纪金源顺着时代变化的角度顺利转身，开始规模化全国布局。

02 聚焦华东、西南下沉

因时因地调整方向

历经20余载，世纪金源商管有了“世纪金源购物中心”、“方圆荟”、“方圆LIVE”三大产品线矩阵。这不仅是品牌线的区分，更是世纪金源商管发展阶段的分野。

从一线到全国，填补城市商业空白区

据赢商大数据统计，按区域划分，世纪金源商管已开业项目中有46%位于华东区，31%位于西南区，华南区项目最少。

分城市线级看，大部分项目位于商业二线及以下城市，其中位于商业二线城市的项目有25%，而位于商业一线及准一线的分别只有10%和12%。

城市之中，世纪金源商场偏爱城市商业空白地带。一方面是照顾家庭需求，另一方面占据了先发优势的核心位置。如早年间的贵阳、合肥、长沙等城市尚处于城镇化发展的初期，世纪金源商管经常是所在新区前几个进入的企业，借助城市发展势头，快速形成成熟商圈发展氛围。

从过去十数年聚焦二三线城市，到近年重回高线级城市拿下广州、上海方圆荟项目，世纪金源增量项目的选址依然基于同样的逻辑——填补城市商业空白区。

从最新开业的武汉方圆荟·奥特莱斯（武汉汉阳），再到当前还在建的广州亿达方圆荟（白云区江高镇）和上海方圆荟（金山区枫泾镇），这些项目建设之时，距离城市老牌商圈较远，区域内同样缺乏大型购物中心，周边居民的消费娱乐，以及购置建材、家电的需求都相当明确。

存量时代新玩法，“方圆荟”成为时下头牌

如今，早期的“世纪金源购物中心”已不再扩张，并陆续开启大规模调改。

“方圆荟”为当前世纪金源商管的主打产品线、时下头牌，自2016年起的所有轻重资产项目基本统一于该产品线下。而“方圆LIVE”为全新的非标商业产品线，主要面对年轻客群，目前仅有重庆一个项目。

转型轻资产的同时，世纪金源商管亦留意到了存量时代大潮汹涌，老旧项目急待焕新。2018年开始，世纪金源商业制定全境域大面积业改计划，作为重中之重战略目标予以推进。

2020年，长沙世纪金源购物中心AB馆近26万㎡，围绕“儿童、家庭、欢聚”三个方向，实现“新家庭欢愉中心”的全面升级，每一层都设置主题消费空间，并引进了沃美影城、美格健身、炊烟时代、小米、蛙来哒、亿海百鲜等品牌。

而“合肥世纪金源购物中心”，为合肥滨湖新区首个商业项目，华东单体量最大的商业综合体，于2021年完成外立面、品牌组合及内外动线的全线优化升级，更名“合肥滨湖方圆荟”，作为世纪金源商管首个更名的重资产项目，“合肥滨湖方圆荟”象征着世纪金源商管对产品线的统一。

合肥滨湖方圆荟始终以引进首进品牌、标杆品牌、潮流品牌为己任，在这个充满变化的时代，唯有不断创造“持续新生”的力量，才能挖掘和释放商业的更多可能。

项目利用首店+形象店+旗舰店的引入策略，围绕餐饮、零售、主力店品牌展开调整，引入多个全国首进、安徽首进及区域首进品牌，国际标杆品牌NIKE RISE 750、ADIDAS SWC、LACOSTE，安徽首店歌莉娅、安徽最大旗舰店艾诺丝雅诗，餐饮美食方面安徽首店木屋烧烤，包河首店滨寿司，巴奴、王繁星面馆等，以及包河区首家永辉超市学习胖东来自主调改店，共绘“霸都”合肥商业胜景。

●图源：小红书@合肥滨湖方圆荟

“方圆荟”之外，世纪金源亦开始尝鲜破局非标。于2023年焕新开业的重庆方圆LIVE，位于重庆江北观音桥商圈，前身为金源不夜城。通过整体规划，项目由老旧商场转型为二次元主题商场，吸引了大量“谷子”爱好者，开业即成为西南地区的二次元爱好者“圣地”。

●图源：小红书@重庆方圆LIVE

重庆方圆LIVE规划了“五大主题街区”：ins风格的色街、二次元风格的漫街、赛博朋克风格的潮街、国潮风格的喰街、霓虹灯市的百宝格街，并与项目中心秘境花园有机联系。业态上，不仅覆盖汉服、盲盒、手办、运动、cosplay多个青年亚文化圈层，亦追逐艺术文化展、酒吧餐吧，甚至脱口秀开放麦等风潮浪尖，给消费者带来强烈的新鲜感。