摘要：根据城市发展规划、重点企业项目表现，以及第三方Property Finder搜索量等最终选取具有代表的五大区域，并进行进一步分析研究。

根据城市发展规划、重点企业项目表现，以及第三方Property Finder搜索量等最终选取具有代表的五大区域，并进行进一步分析研究。

01 迪拜市中心稀缺资产和地标价值凸显

The United Arab Emirates

迪拜市中心拥有哈利法塔、迪拜购物中心、音乐喷泉三大IP，年均吸引2000万游客，并推动高端公寓需求，尤其是中东及俄罗斯高净值投资者。与此同时因土地资源稀缺且供应有限，2024年交付的住宅仅占市场4%左右的比重，这种稀缺性使其房价和租金具有天然抗跌性。

区域热销项目—St Regis The Residences（瑞吉塔），不可复制的核心壁垒

项目由Emaar Properties携手Adventz集团、East&West International Group联合打造，坐落于迪拜市中心金融中心路，处于歌剧院区核心地段。

项目一期于2023年3月开盘，当天销售近70%的单位房源，平均单价AED32000/平方米。从购房群体看，国际化高净值客群特征明显，国际买家占比超过7成以上，主要来自欧洲、中东、印度、中国等地区，买家以企业高管、家族办公室为主。

02 商业湾资源优势凸显区域房地产市场热度居高不下

The United Arab Emirates

作为迪拜第二大CBD，商业湾聚集花旗银行、普华永道等跨国企业，写字楼空置率不足5%。迪拜政府计划将其打造成“中东曼哈顿”，未来通过多个大型项目新增80多万平方米办公空间，进一步强化商务核心地位。

区域热销项目—Canal Heights2（运河高地2号），具有“运河景观+品牌溢价”能力

项目由知名开发商达马克（Damac Properties）与瑞士珠宝商de grisogono联合打造，品牌影响力较大。

市场表现整体看，吸引了包括中东地区的富裕人群、国际投资者以及对生活品质有较高要求的专业人士和企业高管。因市场热度及品牌效应，价格较周边项目溢价约10-15%。且由于所在区位优越，加上项目自身的品质和配套，具有较高的投资价值，静态租金年回报率约8%。

03

朱美拉棕榈岛，全球奢华标杆“旅游-居住-投资”生态系统

The United Arab Emirates

作为世界开发成功的人工岛，朱美拉棕榈岛以稀缺性与地标价值成为全球富豪的身份象征。岛上融合顶级奢华住宅、国际品牌酒店、高端商业配套及稀缺海景资源，是高端生活、旅游与投资首选地之一。叠加黄金签证政策吸引包括中东王室、国际明星等高端客群，其单轨列车与市中心20分钟的交通网络，进一步巩固其全球奢华标杆地位。

区域项目案例：The Palm Crown（棕榈之冠），填补滨海高端别墅市场空白

该项目由Nakheel开发，位于朱美拉棕榈岛“树冠”区域，是岛上唯一可直接步行至单轨铁路站的别墅项目，其到市中心的通勤时间缩短至15分钟，且步行5分钟可达亚特兰蒂斯酒店，兼具度假与商务便利性。项目以大户型别墅为主，并带有私人海滩和游艇泊位，填补了棕榈岛高端别墅市场的空白。

项目作为区域顶级滨海别墅标杆，以“稀缺性驱动高价值”为核心特征。单价远超区域均价，2024年开盘后3个月涨幅达12%，抗跌性强，凸显“硬通货”属性。此外租金水平表现亮眼，年回报率5-7%，短租溢价30%（根据AIRBNB平台数据），私人海滩、游艇码头等配套支撑高端租赁需求。

04 迪拜山庄拥有"景观-交通-配套"

黄金三角体系

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区域内拥有高尔夫公园、GEMS Metropole School等国际学校，以及200万平方英尺购物中心为核心，吸引多孩家庭。预计2025年新增两条地铁线路，和市区通勤时间缩短至15分钟。其“绿色生态+教育配套”模式成为家庭置业首选，是家庭友好型社区典范。

区域项目案例：Park Gate（公园之门），区域内最后的稀缺性高端别墅标杆

该项目由迪拜知名品牌开发商Emaar伊玛尔打造的高端低密度住宅社区，定位为"高尔夫庄园生活"。容积率仅0.7，规划有87套房源，整体设计为现代简约风格，线条简洁，与自然环境相融合。

市场表现整体看，作为迪拜顶级开发商，伊玛尔针对项目采用了高端定位+精准触达+稀缺性营销的组合策略。相比迪拜其他期房需5年交付，项目部分别墅仅2年即可交付，降低投资者风险，受到购房者青睐。

05

阿尔富江（Al Furjan）以性价比和交通枢纽地位

满足中产家庭需求

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区域地铁红线25分钟直达市中心，规划中的BRT进一步提升通勤效率。Al Furjan Mall及40公里自行车道营造绿色生活方式，吸引年轻家庭和中产投资者。其“交通+性价比”组合填补了迪拜中端市场空白。依托杰贝阿里自由区和世博会场馆辐射，区域人口持续流入，抗跌性较强。

区域项目案例：Tilal（蒂劳尔）——区域稀缺超高端“黑马社区”

阿尔富江区域以公寓和小高层为主，别墅占比不足10%。Tilal作为该区域内唯一的纯别墅社区，提供245套4-5居室独立别墅，容积率仅1.2，绿化率达40%。项目紧邻谢赫・扎耶德路（E11）和迪拜地铁红线阿尔富江站，10分钟可达迪拜码头，15分钟至棕榈岛，25分钟至迪拜国际金融中心，同时周边拥有大型购物中心和优质教育资源，生活便利性对标高端社区。

售价方面，别墅起价290万迪拉姆，仅为棕榈岛同类产品的6-7成左右，除了吸引本地高净值家庭外，外籍人士购房占比超过60%以上。自2023年项目开盘后，首月去化率达60%，远超区域平均水平，市场认可度较高。

结语

当前迪拜的五大热点区域各有其优势特征。迪拜市中心以哈利法塔等为地标，金融、商业繁荣吸引高净值人群，房产稀缺抗跌；商业湾作为“新CBD”，跨国企业汇聚，产业多样，公寓需求大，投资价值高；朱美拉棕榈岛则是全球奢华标杆之地，高端生活、旅游、投资皆宜；迪拜山庄凭借景观、交通、配套优势，吸引家庭入住，新增地铁后发展潜力较大；阿尔富江凭借交通便利、性价比高，成为中产亲睐之地，产业支撑强，房产具有抗跌性。

排版 | 鸟姐

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来源：克而瑞地产研究一点号