摘要：那时候央行大放水叠加上海旧改三年计划启动等，多种原因促发上海二手房大涨。

上海5年前认购最高、最难抢的红盘，现在都怎么样了？

2018-2019年上海楼市很平静，2020年开始突然火了起来。

那时候央行大放水叠加上海旧改三年计划启动等，多种原因促发上海二手房大涨。

这导致新房产生了倒挂，从而引发了一股全市打新热潮，并在2020年诞生了一批“红盘”。

据统计，2020年上海诞生了27个"千人摇"红盘，平均认筹率达327%，远超2019年的89%。

其中徐汇长桥「汇成南街里」创下7.88%的最低中签率纪录，比摇中沪牌还难。

2020年上海新房真的太火了，以至于在后期出台了限售5年的新规，并在2021年3月3日开始实行。

众所周知，新房认购比例一旦超过130%就触发积分限售5年，这是抑制市场投机过热的一种调控手段。

因此从2021年到现在上海大量的红盘都还处在限售中呢，二手房无法在市场上流通。

而在积分制实行前的2020年那批业主很幸运，在楼市大涨时期可以迅速出手，立马能赚快钱。

那么从2020年开始到新房积分制实施前，上海那些认购最高最难抢的红盘现在都怎么样了呢？

为此我们对认筹在1000人以上或者认购率超400%的“真红盘”做了详细的统计。

其中千人摇红盘的认筹人数从高到低排列如下：

认购率从高到底排列如下：

对比5年前的开盘价和现在的二手房成交价，这些不限售的红盘溢价收益情况如下：

从这份《2020-2021年2月积分制前上海摇号红盘收益TOP榜》中，我们能窥探出哪些重要信息呢？

对于上述的红盘收益TOP榜，我们可以分三个层级来看。

排在红盘收益TOP榜第一层级（30%-52%）的是前滩、瑞虹新城、漕河泾、康健和长风板块，为啥它们的溢价领跑这么多？

其中前滩的东方惠礼、三湘印象名邸以52.17%、47.78%的最高溢价分别抢占TOP1和TOP2。

前滩是当红炸子鸡，是上海近些年来发展最幸运、最快速和最成功的滨水商务区。

商务楼几乎全部入住满、太古里成为打卡网红、华二前滩冲进浦东公办TOP2。

前滩从荒滩到CAZ和富人区，一战成名！

在红盘收益TOP榜中，前滩的红盘不仅排名最靠前、数量还多，占了4席。

除了东方惠礼、三湘印象名邸外，前滩的格力浦江海德、尚峰名邸收益也很不错，分别高达32.98%和25.00%。

前滩溢价这么高，也在于当时新房定价低，跟二手房价差大。

虹口瑞虹新城板块的中粮瑞虹·海景壹号以39.13%的溢价高居收益TOP榜第三。

虹口的瑞虹新城板块排名这么高，出乎很多人的意料，这是多种原因促成的。

虹口除了瑞虹新城外没有好的房子，全区非常缺乏改善的次新片区。

瑞虹新城非常靠近北外滩、东外滩滨江产业带和抖音新江湾产业区；

再加上市区客也要过来买房，让瑞虹新城拥有了强大的购买力支持，因而表现出了高溢价。

徐汇漕河泾板块的鑫耀中城以38.43%的溢价排在收益TOP第四，同样很抢眼。

漕河泾是上海西南的产业重区，距离徐家汇也近，已然成了上海西南的楼市奶妈。

漕河泾板块内非常缺乏次新房，导致购买力外溢到七宝、九亭和泗泾，养活了沿线众多板块。

徐汇康健板块的天悦溢价高达35.38%排名TOP5，也是沾了漕河泾的光。

另外普陀长风的瑞仕璟庭溢价33.33%也不低，这要感谢它傍上了一个好邻居——长宁。

长宁全域开发都非常饱和，新房、次新房非常稀缺，给了长风很大的购买力外溢。

本身长风也处在苏州河畔跟天山一水之隔，城市界面做得非常漂亮，很好地承载了这类需求。

排在红盘收益TOP榜第二层级（20%-30%）的是御桥、前湾、董家渡、大宁、长桥、徐滨、徐泾、武宁和浦江板块，为啥它们的溢价也这么高？

其中御桥的仁恒锦绣世纪溢价高达28.79%。

御桥是浦东中部的地理交通中心和商业生活中心，主要购买客群来自张江、陆家嘴等产业区。

御桥是11、18号线双轨交汇的板块，交通非常方便，能够吸收到多个方向的置业客群；

这里的购物商场有复地活力城、开新里、亲水湾生活广场、地杰乐生活广场等，且康恒路建了新的商办，很有生活气息。

御桥还有XQ，各方面配套都不错，即使有高压线也挡不住其在浦东强大的置业吸引力。

从红盘收益TOP榜中我们还发现了一个有意思的现象：

同样是大虹桥板块，前湾的溢价率明显高于徐泾，这是为什么？

比如前湾的虹庐湾溢价28%，徐泾溢价最高的蟠龙天地仅21.95%。

这是因为前湾在大虹桥各板块定位中最高，未来产业上限和当前新房定价都是最高的，徐泾、江桥都次之。

前湾主要以产业开发为主，规划了大虹桥最高大上的CBD社区，未来配套最顶级：

但是前湾的商品房供应量远比徐泾小，徐泾是大虹桥新房的主战场。

徐泾新房供应太大，把积分打没了，还影响了二手房溢价。

徐汇长桥板块的汇成南街里是2020年认购率最高、最难抢的一个红盘，当前溢价25.79%。

汇成南街里237套房吸引了3007人认购，平均12.68个人才能抢中一套，中签率低至7.88%。

这是因为整个徐汇新房供应太稀缺了，徐汇中南部老公房居民的改善需求很强，刺激了热度。

徐汇8万级别的新房非常稀缺，这是踏入徐汇最低门槛的新房产品，这种产品放在市区也稀缺。

当时首期以7.95万元/m²买汇成南街里的都是赚的，毕竟现在外环外的华泾新房嘉华嘉俊庭、雍汇庭都卖上8.1-8.3万元/m²了。

不过汇成南街里对口的学校质量一般（体职院附小+长桥中学），几乎是菜校组合，所以溢价并不是太高。

排在红盘收益TOP榜第三层级的是溢价低于20%的红盘，其中低于10%的刨除贷款利息接近于破发。

嘉定江桥的保利云上澄光、松江泗泾的招商9号公馆溢价明显偏低，只剩下4%左右。

江桥、泗泾都是动迁基地，很多便宜的动迁房对高价二手盘造成了打击。

尤其是泗泾的动迁房仅3万元/m²左右，且新房还不间断供应，影响了溢价。

宝山共康的红盘大华公园城市溢价几乎消失，徐泾红盘金地虹悦湾已正式破发，这是为啥？

共康的房价能够起来是得益于大宁的外溢，连大宁都很有性价比了，自然给不了共康外溢了。

本身共康周边缺乏产业支撑，老破小居多，西边还有大场机场，都影响了溢价。

金地虹悦湾虽然也属于热门的大虹桥徐泾板块，但地理位置不好；

小区被铁路、高架和沪青平公路拦住了，出门很绕嘴，在同类竞品增多的情况下都压低了溢价。

由于篇幅限制，还有众多板块和红盘我们没有讲到，想进一步了解欢迎扫码深入探讨：

上海红盘的溢价是波动性的，尤其是2021年开始限售的新房将在明年迎来解禁，溢价波动更大了。

那么哪些板块的溢价会在后面解禁潮到来后，影响最大呢？

据统计，从明年开始上海每年解除限售的新房套数是：

2026年：33016套

2027年：47691套

2028年：32672套

2029年：11702套

也就是说，未来4年上海解除限售的新房超12.5万套！

由此也能看出，那些红盘的溢价影响都在后面。

1、大虹桥影响最大

我们来看一组数据：

2021年大虹桥新房供应4456套，逾1.2万组认购，整体认购率约277%。

其中徐泾一共有3452套触发限售，占比77.5%。

招商虹桥公馆、金地虹悦湾、虹桥悦澜、远洋虹桥万和源、万科·天空之城五期、安澜西郊·宽境、上海蟠龙天地、虹桥灿耀星城等在2021年新规后开盘、加推的房源都在限售之中。

到了2022年大虹桥新房供应更多了，8856套房认购约1.9万组，整体认购率214%。

这让徐泾的限售盘更多了，还有前湾、江桥在内，不再一一列举，总之未来两年是大虹桥新房解禁的高峰期。

而且这些解禁的产品多为100m²左右的小三房，高度同质化。

不考虑大虹桥产业变动，单从供应冲击来看，大虹桥的红盘溢价率会不会进一步走低、甚至消失呢？

2、唐镇的影响小于大虹桥

唐镇的影响程度要比大虹桥乐观，为什么这么说呢？

唐镇在2021年仅有1477套新房触发限售，这个量远小于大虹桥。

相比投资客居多的大虹桥，唐镇基本以张江自住为主，投机水分不大。

张江的产业远远强过大虹桥，提供的购买力更加强大。

在大虹桥“熄火”之后，唐镇现在的新房热度依然很高，已经说明了问题。

并且浦东六七百万新房供应的板块并不多，唐镇的产品放在浦东还是稀缺的。

不过未来唐镇的新房供应还是很大，溢价可能进一步降低。

3、上海北四区的杨浦、虹口、普陀、闸北影响较大

杨浦是市区新房供应的大户，2021-2022年开发的很多新房都触发了积分限售。

如首创天阅滨江、仁恒海上源、中企云萃江湾、龙光天境、金隅外滩东岸、保利天汇、保利珑誉等。

虹口的中粮瑞虹·海景壹号、招商虹玺、外滩玺、弘久新弘北外滩、融创青云一号、瑞虹新城瑧庭等都是高积分限售盘；

普陀的新湖明珠城、苏河望、招商苏河玺、锦绣里等也都是限售盘；

北静安的静安天悦、龙盛福新里、静安府西区、华发仁恒苏河世纪、新湖上海青蓝、宝珀公寓、天汇世纪玺等也都是限售盘。

这些加起来已经是20多个小区了，未来两年解禁上市后肯定会冲击市场。

杨浦新房本身溢价就很低，只有鞍山板块的保利天汇以18.29%上了榜，以后溢价会更低了。

瑞虹新城、大宁、武宁、长风的溢价都只是暂时的，未来次新房入市后都会被打击到。

从上述的红盘溢价预测也能看出，上海楼市真正的“底”出现的时间或在2027-2028年。

等到那些限售的楼盘全部放到市场上流通，让市场充分反应完，底差不多也到了。

未来上海的红盘收益TOP榜会如何变动？我们将持续追踪。

来源：环线房产咨询一点号