摘要：如今的产业园区行业，像极了中年危机的打工人，头发越来越少，存款越来越少，压力越来越大。现在的园区招商本身已经不容易了，同行之间在优惠力度上更是不断加码，从前三个月免租到前三年免租，完全不考虑园区的回报率。

如今的产业园区行业，像极了中年危机的打工人，头发越来越少，存款越来越少，压力越来越大。现在的园区招商本身已经不容易了，同行之间在优惠力度上更是不断加码，从前三个月免租到前三年免租，完全不考虑园区的回报率。

招商内卷愈演愈烈。

产业园区行业的入住率比相亲市场的成功率还低，80%的入住率已经可以算是优质项目了。回报周期堪比一部国产神剧，80集播完，故事还没讲完（项目还没回本）。

行业中的民营园区运营商也是纷纷止步重资产，发展重心向轻资产转型。但是区域发展还要继续，那么也只有国有平台公司来扛这重资产的大旗了。

产业园区行业的重资产创业就显得有些天方夜谭，毕竟产业园区重资产投资，动辄数亿的投资门槛，加上行业“0租金”“免租期”等招商内卷，园区的回报率进一步被拉低，回报周期以数十年计，让企业家看不到希望。

或许也别急着下定论，打退堂鼓，产业园区正处于非常明显的转折期，从过去的房地产模式转向更精细化的产业运营模式。危机中往往也藏着机遇，当大家都在抛售之时，或许也是“抄底”的好时机。

虽然大环境都很难，但就像之前一直说的，目前的园区行业呈现出的是明显的“二八定律”，强者恒强，弱者更弱。

有很多园区不靠价格战，租金普遍高于周边区域，但企业客户都慕名而来，其中就有很多是园区行业重资产的创业者。他们有以前就是深耕园区行业的职业经理人下海创业；也有实业企业家围绕熟悉的产业领域打造一个特色园区；也有金融专家，以资本视角玩转产业园区。

无论是哪类的创业者，他们在做园区的时候都有一些特点：

不做“万金油”园区

如今园区遍地都是，明显得供大于求，再做那些没有特色的园区不管你多便宜都难以生存。行业里面数得上号的成熟园区都是细分领域内的“专家”，杭州的“直播产业园”“人工智能产业园”、上海的“药谷、机器人谷”、苏州的“生物医药园”等等，只有聚焦才能成功。

在产业园区这个江湖，“专一”远比“多情”更吃香。

如今已经不是拍脑瓜就能做园区的时代了，首先我们要知道，我们没法以一己之力扭转区域环境。那么要做园区，我们就要清楚项目所在地的资源禀赋究竟适合做什么产业。

然后在园区载体上，也已经过了闷头造楼，销售空间的时代了。在园区设计、建造之前，我们就要明确产业方向，了解细分领域中的这些企业她们对于空间、环境、配套有哪些需求，再进行针对性地建设。

其次要跟同类型的园区竞争中胜出，那就必须在产业运营端深耕，不聚焦，服务就没法做深。企业愿意入住，愿意溢价入住，一定是园区能对企业发展上带来实质性的帮助。

重视生态，“独木不成林”

如今的产业园区讲究的是产业生态，产业链是否完善，上下游企业能否在园区内完成大部分的业务。如果可以，那你的园区已经创造了不可替代的价值，产业链内的企业也会通过口碑效应，来到园区；园区内的企业也会对于园区有更强的黏性，不会轻易地离开，除非就是业务的大调整或是企业彻底不干了。

比如某新能源汽车产业园，从电池材料到整车制造都在园区内完成，企业协作效率提升50%以上。这种生态优势，是单纯便宜租金无法比拟的。

这对于产业园区来说招商引资工作也能轻松很多，一个生态成熟的产业园区招商工作大部分是通过以商带商来完成的。并且对于招商一线的人员来说，他们的招商工作也非常有目的性，围绕产业方向，围绕入园企业的上下游供应链企业，进行针对性的招商。

抓住年轻人的“心”

现在的年轻人正在“重新定义”产业，重新改变园区。

一个行业的消亡与兴起，往往就是新世代人群的兴趣使然。与此同时，新消费势力催生出三大现象级赛道：

1、惊喜经济：泡泡玛特凭借盲盒模式创造年营收破50亿神话，其核心用户中95后占比达68%；

2、宠物生态圈：中国宠物经济规模突破4000亿元，衍生出宠物殡葬、宠物瑜伽等27个细分领域；

3、情绪价值产业：包括解压玩具、ASMR直播等满足精神需求的新业态年均增速超45%。

产业定位也需要关注新世代人群对于产业发展的影响。当然如今的90后成为职场主力，00后开始逐渐进入职场，产业园区也需要更多考虑如何留住年轻人的“心”。

让园区有更多烟火气，有更多创新元素，才能拿捏新世代的年轻人，也才能吸引愈发年轻化的企业家。就像张江、杭州等园区，她们除了传统的园区服务之外，会围绕年轻人推出咖啡节活动、相亲活动、宠物节活动等等，园区不仅要考虑企业，也要能留得住这些职场的年轻人。

重资产不是洪水猛兽，要想闯入这一领域，仍然要谨记一些前人的忠告。

我们粗略地总结了一些经验：

1、资源整合与风险共担

重资产投资由于前期投入成本过高，往往会使创业者面临资金压力，导致创业门槛大幅提升，有能力的、有冲劲的那些创业者也受制于此。因此找同样看好园区、资金雄厚的合作伙伴或是找到一个专业的投资方都是非常关键。

2、关注区域产业、捕捉政策红利

对于园区创业，最关键的我们一定要明白胳膊拧不过大腿这个大背景，一个园区没法左右一个区域、一个城市的营商环境、产业环境，一定要顺势而为，发挥属地特色。

除此之外，关注的政策对于创业者来说非常关键，无论是园区资质申报或是相关补贴申报对于园区发展都非常关键。其次通过动态捕捉产业政策，也可以为园区产业服务带来更多增值内容。

3、长期主义，构建品牌IP

产业园区不是快消品，要有“养孩子”的心态。

产业园区的产业成熟往往需要5-8年，园区也需要逐步地去构建产业生态，不断迭代产业服务体系。如今的产业园区“酒香也怕巷子深”，园区造的再好、服务再专业，企业不知道也白干，在这个过程中园区需要持续地打造园区品牌IP，打出园区知名度，这对于园区来说也是个长期的工作。

从租金到服务收入，也都是一个长期过程，想要转短平快收入的并不适合进入园区行业了。

记住：产业园区不是一场短跑，而是一场马拉松，只有抱着这样的心态深耕产业才能真正收获长期价值。

4、完善的退出机制，让创业更有价值

对于很多创业者来说，等着园区成熟，然后收数十年的租金收入、服务收入，并不是一个理想的方式。所以找到一个合理的退出机制，整体退出，才能更快让创业者的价值得以体现。

无论是公募、私募或是大宗交易，如何围绕资方要求构建合理的园区价值点、找到成熟园区感兴趣的资方都至关重要。

来源：明源地产研究院一点号