摘要：这几天，上市房企陆续披露5月销售简报，除个别房企实现单月或前5月累计销售同比上涨外，大部分房企都呈现同比下滑状态，状况并不乐观。

这几天，上市房企陆续披露5月销售简报，除个别房企实现单月或前5月累计销售同比上涨外，大部分房企都呈现同比下滑状态，状况并不乐观。

另据中指研究院数据显示，TOP100房企前5月销售总额同比下降10.8%，总额为14436.4亿元。5月单月情况更为严峻，销售额同比降幅达17.3%，较4月扩大0.5个百分点。

各梯队房企均面临销售下滑压力：TOP10房企销售额均值为707.5亿元，同比下降9.5%；TOP11-30房企销售额均值175.0亿元，同比降幅高达13.5%。

如国盛证券自5月中旬以来的多次呼吁“是时候政策加紧发力了，不宜“等到花儿枯萎了再浇水”。业内建议，专项债收储、城市更新、城中村和危旧房改造、房地产基础性制度改革等应该加紧落地，要给市场传递明确的楼市回暖信心。

5月，房企销售业绩分化明显。保利发展以1161亿元销售额稳居榜首，绿城中国和中海地产分别以964.4亿元和904亿元紧随其后。而多数房企仍在销售下滑的泥潭中挣扎。

不同城市、不同板块的销售表现差异巨大。5月的上海，多个高端项目如绿城·潮鸣、上海壹号院、保利·海玥外滩序等成为“日光盘”，开盘当日便告售罄。

这些项目均位于城市核心地段，拥有完善的教育、医疗、商业配套资源，契合了改善型需求对“好房子”的追求。

然而，在浦东外高桥板块的阳明花园项目，63套现房因无人认筹而取消摇号；同样，惠南板块的璟澜湾项目也因零认购而终止公证摇号流程。

“5月的‘日光’现象几乎成为上海楼市的独有风景。”亿翰智库分析指出，这些热销项目通常具备核心城市、优质地段、配套齐全等优势。

2025年5月，央行降准0.5个百分点并下调公积金贷款利率0.25个百分点，金融监管总局也表态将完善与房地产发展新模式相匹配的融资制度。

然而这些宽松政策未能扭转整体销售颓势。政策刺激效果有限，市场反应冷淡。

房企融资困境依然严峻。虽然融资“白名单”机制持续推进，截至2025年1月贷款金额已达5.6万亿元，但民营房企融资渠道依然狭窄。

2024年9月，仅有2家民企发行信用债，合计金额仅19亿元。金融机构对房地产行业信心偏弱，风险偏好持续低迷。

居民购房信心不足是更深层次的问题。中指研究院指出，居民收入预期尚未根本性扭转，加上二手房市场对新房的“替代效应”，导致新房销售恢复面临挑战。市场观望情绪浓厚，购房者更趋谨慎。

面对困境，房企积极调整营销策略,产品力升级成为破局关键。

2025年，中海地产发布Living OS系统，通过16大产品系统满足172项客户需求；华润置地则推出“三好十二优”的好房子产品体系。

“好房子”成为房企差异化竞争的核心，如北京招商序全户型套内使用率超90%，上海润雲金茂府采用“五衡一舒”健康科技。

部分企业尝试业务多元化拓展。一些房企开始跨界融合文旅、康养等多元业态，打造综合性地产项目，拓宽盈利渠道。

这种转型旨在减少对传统住宅销售的依赖，创造新的增长点。

业内认为，当前政策需要从全面刺激转向更精准的调控。

亿翰智库建议，让不同板块回归真实供需，稳住价格预期。对于去库存压力大的城市，可借鉴雅安经开区经验，松绑团购“限跌令”，允许开发企业团购优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。

同时，可探索发放住房消费券等新型工具，如山东省提出的对新市民、青年人等群体开展团购给予支持。

融资支持政策需进一步落地见效。应打好房地产各项融资工具的“组合拳”，综合运用贷款、债券等金融工具，覆盖更多房企合理融资需求。

对经营稳健、聚焦主业的头部民企，应加速开发贷审批，支持新增贷款或存量贷款展期；通过增信工具支持优质民企恢复债券发行。

与此同时，库存去化应与增量优化并举。

盘活闲置存量土地是促进投资开工关键。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，这将增加市场有效供应，推动市场进入新循环。

同时，加快推进城中村改造、收储存量房等政策，如中指预测，若货币化安置100万套城中村改造政策落实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。

房企自身角度，必须从“规模导向”转向“产品导向”。麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱强调：“只有提供‘好房子’的房企才会脱颖而出”。

房企需深入理解改善型需求，在空间效能、科技赋能、社区营造等方面创新。如北京中海萬吉玖序、成都招商锦城序等纯改善四居产品受到市场青睐。

同时，加速数字化转型，通过线上线下一体化营销降低获客成本，提升转化效率。

此外，房企应根据自己的优势有选择地发展商业运营、长租公寓、产业园区等可持续经营业务，构建穿越周期的盈利模式，减少对开发销售的依赖。探索经营性物业贷、不动产投资信托基金（REITs）等多元化融资方式。

截至2024年末，公募REITs产品数量达58只，规模超1600亿元，为房企提供了新融资渠道。

分化格局下，保利、中海等头部房企凭借核心城市优质项目依然保持近千亿销售额，而中国金茂等企业通过科技健康住宅产品实现销售逆势上扬。

6月9日，中国金茂发布的5月销售简报显示，5月份取得签约销售金额124.44亿元（上年同期72.2亿），1-5月累计取得签约销售金额377.47亿元（上年同期312.4亿），为罕见的单月销售和前5月累计均实现同比上涨的房企。

行业洗牌正推动资源向优质房企聚集，TOP10房企操盘金额占比已达49.7%，同比上升2.3个百分点。

随着“白名单”融资机制扩容和“好房子”标准推广，一批产品力强、资金稳健的房企正从寒冬中突围。房地产的明天属于那些真正理解居住本质的营造者。

来源：地产锐评