摘要：2024年12月30日金茂联合宝冶拿下上海宝山站地块，当时上海外环土拍普遍趋冷，多数房企都不敢在外环拿地。

金茂，又一次创造了「把不可能 变为可能」的楼市奇迹。

2024年12月30日金茂联合宝冶拿下上海宝山站地块，当时上海外环土拍普遍趋冷，多数房企都不敢在外环拿地。

然而短短5个月后，金茂却在这里创造出奇迹般的业绩，彻底改写市场认知，实现「无路开新路」——

5月，金茂棠前首开售罄，264套房源获得380组认筹，创造2025年上海外环首开套数纪录！

6月，金茂棠前第二批次，124套房源以193%认筹率，成为2025年上海外环唯二积分红盘，也是宝山区唯一积分盘！

去年以来，上海外环外市场面临着惨烈竞争，据统计上海楼市80%库存在外环，平均去化率仅30%。

金茂不仅敢在上海外环逆市拿地，甚至创造了外环首开套数纪录，并且触发积分摇号、预计将两开两罄——

成为领跑上海外环当之无愧的「业绩之王」，实现金茂棠系上海霸气开局

要知道在上海楼市，多数红盘的成功都是“土地的成功”，更多依赖地段本身的价值吸引力。

金茂棠前却在多数房企不敢涉足的外环地段，实现颠覆市场的业绩，真正成就了一次“操盘的成功”。

因此，金茂棠前不仅是2025年上海楼市最大黑马，也引起众多同行、合作方与政府的关注与参观，成为上海外环红盘顶流。

甚至还因太过火爆，登上东方卫视新闻报道，为整个上海楼市注入了信心。

今天涛哥就来跟大家聊聊：金茂棠前与众不同的操盘力，如何实现逆天改命？

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重塑地段价值：为板块注入未来想象力

在上海楼市，地段决定论曾是铁律，外环是公认的高难战场。

去年底金茂拿下这个宝山站大盘时，敏锐捕捉到地段和配套的潜力，以及旺盛的改善置业需求——

金茂棠前，重塑地段和配套价值，用爆红业绩打破市场认知，为板块注入未来想象力

第一步：重塑地段力、重组配套力，改写地段价值逻辑

对于这样一个大盘，市场、客户都需要更多信心，棠前做的第一件事就是：

价值重构，给土地讲一个“未来故事”，打响认知战重塑地段想象力。

首先提出“世界尽在 金茂棠前”主线，告诉市场金茂要在这里带来一个全维满配的好产品。

接着独创“中国金茂首个MAO项目”，代表MALL+ART+TOD，打造上海首个TOD 5.0国际时尚住区，赋予产品独一无二的意义，将核心价值完美串联。

同时绘制“大吴淞黄金版图”价值，并发动媒体资源，围绕“大吴淞”“TOD5.0”策划多组海报及稿件，用地毯式的轰炸席卷全上海。

有一段时间涛哥感觉网上到处都是棠前的各种板块解读内容，“大吴淞”概念迅速深入人心，让人对其未来充满信心。

通过这样分阶段的价值提炼与内容轰炸，把“世界尽在棠前”“MAO项目”“大吴淞”“TOD5.0”等概念植入上海客户的心中。

通过地段力、配套力的重构，产品价值链更加清晰，彻底改写市场对板块认知。

第二步：注入艺术灵魂，塑造产品灯塔，营造高端产品调性

在改善时代下，人们对品质生活的向往愈发强烈，金茂棠前作为板块新的标杆，也做出了奢侈品的艺术气质。

他们从展厅甚至围挡开始，每一个细节都按奢侈品调性打造，腔调碾压同级，甚至碾压豪宅项目，打破外环项目的刻板印象。

展厅对标奢侈品快闪店，主色调采用高级芬迪黄、巧用艺术玻璃和花卉景墙，围挡都做出了独特质感，以“棠系”树状标识为IP，让客户第一眼就被其吸引。

这种对调性的越级颠覆贯穿产品始终，在后续的实景展示区，随处可见对标奢侈品牌的艺术包装，引发社交媒体广泛传播。

如标志性视觉颜色、TANG品牌符号的使用，还将LV橱窗式的艺术玻璃等融入展示区实景，吸引大量客户到访。

他们甚至连周边城市界面也不放过，请上海美院艺术家把项目附近的桥洞都做了艺术处理，直接吸引多组隔壁商业办公的客户来购买。

通过重塑地段价值、塑造艺术灯塔，金茂棠前成功实现「认知破局」，为板块注入棠前独有的“价值自信”。

短短一个月内，项目吸引超5000组来访，用首开售罄、二开触发积分的业绩证明了——

地段价值并非天生，而是可以被重塑的；认知不是简单灌输，而是激发人们内心向往

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升维产品体验：营造可感知的生活方式

金茂棠前不仅面临地段认知挑战，还要解决产品破局的难题。

一方面上海产品投入都非常卷，另一方面作为上海首个棠系，缺乏产品线认知，一切都要从零搭建。

面对同质化产品内卷，金茂棠前敏锐把握客户对美好生活的渴望，他们选择跳出“配置堆砌”的牢笼——

以超预期的 “升维体验” ，将产品转化为可感知的生活方式，实现从“卖空间”到“卖生活”的进化

一是展示区体验超预期，未来生活的「沉浸式剧场」

棠前非常注重实景展示的冲击力，在同价位产品中做出吊打同级的高颜值社区空间，500万级产品的会所越级比肩市区三千万级豪宅。

他们用艺术重构生活场景，目之所及皆大片：酒店式归家门庭颜值出众，弧形石材墙面、镜面水景、金属顶板，营造出高品位的社区质感与归家仪式感。

接待厅内艺术与优雅交融，沿着古铜色旋转楼梯拾阶而下，负一层的洽谈区域温馨雅致，搭配海派高定水吧台，仿佛置身于高级酒店。

坐在洽谈区沙发上，中央庭院美景近在眼前，精致的水景、流动的瀑布，成为家门口的诗意栖居之所。

环绕庭院的会所已开放私宴厅、儿童活动区、棋牌室，未来还将开放泳池、健身房、地下车马光厅等。

作为板块内首个恒配温泳池会所的社区，棠前并未把功能领先作为主要卖点，而是进一步升级到艺术品位与场景体验的引领——

完全不像外环500万级的楼盘，平替市区豪宅满足客户对美好生活的向往。

二是样板房体验超预期，重新定义「精致主义生活」

棠前非常注重产品细节的精细化打磨，通过洞察客户生活需求，营造精致舒适的居住体验。

项目推出85㎡-178㎡等多个面积段满足多元化需求，每个户型都基于人性化考虑，平衡功能性与舒适性。

例如105㎡三房采用经典飞机户型，LDKB一体化设计，几乎没有空间浪费，不仅有双阳台、主卧270°巨幕转角飘窗，全屋更将飘窗做满，每个房间尺度与采光都非常舒服。

同时做了人性化收纳，极致利用每一寸空间。

不仅有大容量玄关柜，餐边柜也是交付标准，橱柜内收纳组件丰富，卫生间镜柜也做满了，充分满足家庭对收纳空间的一切想象。

他们还以人性化细节，将精致主义融入日常。

立面做出更大窗墙比，窗户比同级产品更大；采用一体化设计语言，颜色与材质更加协调；U型厨房动线合理，配置更适合中国家庭的方太厨电；主卫配壁挂智能马桶，精致感满满。

这些精致主义的人性化设计，让客户感受到棠前对品质生活的追求，从颜值到功能性都做到满分，一眼心动的梦中情房，热销成为必然。

三是服务与圈层超预期，无处不在的「温暖归属感」

棠前的操盘逻辑中，「以客户体验为核心」是最重要的主线，因此他们将对客户关注与服务运营做到极致。

他们将去年中环金茂府刷屏上海的「五感服务体系」再次升维，从保安接驾到现场的礼仪、饮品点心等，服务做到天花板水准，甚至超越多数顶豪，让客户感受无微不至的关怀。

虽然现在上海服务都卷，但很多差异都是在细节里，比如服务时的微笑，饮品甜点的口味，棠前甚至会在停车排队时为你递上一瓶水缓解等待的焦虑，这种奢侈品级的服务颗粒度，让客户感受到「被宠溺的尊重」。

与此同时，他们把金茂府最强的圈层理念带到了棠前，组织准业主品牌行、定制业主权益、举办业主家宴等。

从一开始就将金茂独有的圈层体验融入项目，让业主在举杯畅谈间种下归属感的种子，构建深度的情感链接与价值认同。

从产品到服务，金茂棠前跳出同质化的内卷，以「产品思维」到「用户思维」的范式革命，实现了「体验升维」——

不是造房子，而是造生活；不是卖产品，而是卖美好未来

3

破局营销闭环：以大营销精准价值转化

纵观金茂棠前的案例，从前期改变地段认知的逆天改命，到产品与服务的超预期兑现，他们已经做到了「能人所不能」，获得市场与客户的认可。

而最难最险的一关，是客户的真正锁定，这是全上海外环项目公认的痛点。

如今的上海刚需、改善客户，置业决策周期远远长于豪宅客户，都是全市看盘，外环已经是红海，棠前所处的500万级价位更是红海中的红海。

棠前却以超行业水准的精细化“大营销”体系，从红海中兑现红盘业绩

首先，营销团队“全流程”精细化管理，从流量到留量形成闭环

他们打通线上线下的获客矩阵，尽最大的可能传播项目声量，触达潜在客户，在前期展厅阶段就“未开先火”，样板房没开就客户爆棚。

一方面线上破圈，自有主播抖音视频号双平台累计直播455场，超685小时，同时联动媒体在公众号、视频号、抖音、小红书等平台传播，放大流量底盘。

一方面线下深耕，围绕客户地图，方圆5公里社区覆盖3轮以上，通过外展、地推、外呼、推荐、团购等，实现本地客群做深做透。

对每一位客户棠前都会认真对待，他们对销售人员的要求很高，基本都是销冠背景，进行严格的考核培训，能够精准传达项目的价值点，服务好客户。

因此棠前获得比其他外环项目更高的转化率，并通过 “建档-冻资-锁客” 筛选高意向客户，心中有底才更自信，才敢于首开推出264套，创造今年外环首开套数纪录。

同时，项目团队“大营销”一体化护航，成为全员皆兵超级战队

过去金茂在上海的展示区实景往往要更多时间才能呈现，而这次金茂棠前仅用5个月就开放了实景门头、会所、下沉式庭院，创造速度新纪录。

而且不同于以前每个场景开放都要间隔很久，棠前这次一二三阶段展示几乎是连续推出的，让客户每次去现场都有新惊喜，让客户不断有理由复访。

这背后是项目团队极强的节点兑现力，为营销提供了强支撑，能够看出金茂的运营能力有了根本性的升级。

再加上超高水准的物业服务，整个项目团队都是以营销为中心实现深度咬合，凝聚成一支与时间、与市场赛跑的超级战队。

因此他们才能在首开之后，短短10天就二批次取证加推，创造行业纪录与金茂内部的纪录。

涛哥去棠前的时候，常能看到金茂的高层领导一线实战，帮助团队解决问题，营销负责人也常常亲自接待客户，自上而下都是以做好项目、服务好客户为目标。

“功夫不负有心人”，当上海外环楼市普遍陷入去化困境时，金茂棠前却以首开售罄、二批次触发积分的成绩——

成为上海市场最耀眼的黑马，打破外环项目依赖分销、被动等待的桎梏，在红海中逆市热销

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金茂式操盘，长期主义向内求索

打破、重塑、颠覆与新生，过去两年金茂在上海，展现了「金茂式操盘」的长期主义——

不断向内求索，以极致操盘力对抗市场下行力

一方面是产品理念的探索，“既要看的好，又要住的好”，每一次产品亮相，都是实用性与高颜值的完美结合。

另一方面是生活理念的探索，“懂市场、懂客户、懂生活”，土地、配套、社区全面赋能，满足客户对美好生活的向往。

在涛哥看来，这次金茂棠前的热销传奇，也是“新五力操盘2.0”的一次胜利。

以重构板块认知的价值力，颠覆场景体验的艺术力，升维生活想象的打动力，精准流量闭环的转化力，全员使命必达的战斗力，将不可能变成可能。

金茂棠前用「无路开新路」的魄力，证明市场无绝对，好团队可以逆天改命

他们再次为上海市场注入强大的信心，一举带火了大吴淞和宝山站，也让同行看到市场依然存在机遇，社会意义远超于单项目的成功。

棠前的「金茂式操盘」用业绩说明了，楼市下半场真正的竞争力不只在土地禀赋，而更在操盘团队的「开路能力」

金茂式操盘的再次成功，为行业提供了宝贵的实战样本，也让金茂在 “操盘力竞争” 的新时代，站在了行业之巅。

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来源：涛哥杂谈