摘要：7234平方公里的广州，城市心脏浓缩在6.19平方公里内，单中心的格局，未来也很难改变。

广州很大，真正的核心却很小。

7234平方公里的广州，城市心脏浓缩在6.19平方公里内，单中心的格局，未来也很难改变。

但年近40岁的珠城，亟待升级也是事实。所以，我们看到：

冼村的拆迁，正在快速清零；马场的改造和地块出让，已纳入议程；SKP的引入，八九不离十。

于珠城而言，马场的改造，几乎相当于一颗“十全大补药”，进一步夯实城市心脏的价值。

而在核心圈里，没有一个珠城“土著”是愿意离开的。哪怕多挪动100米，对他们来说，都是困难和不情愿的。

珠城房子老矣，换房去无可去！

对于不愿离开的“土著”而言，只要广州单中心的格局不变，珠城就永远是价值锚点。

唯一的矛盾点在于——这里的房子确实老了，换房去无可去。

2000年，珠江新城第一个住宅在西区开盘，至今已整整25年。

我们做了一下统计，珠江新城东西中三区一共77个楼盘，楼龄超过20年的42个，楼龄超过10年的34个。

其实，最近10年，珠江新城一直没有新盘上市。

至于未来？土地开发的高度饱和，让珠城的空间容量有限，也具有其他板块难以比拟的高确定性。

举个例子，广州在广钢、琶洲、万博，都有商改住，供应其实并不稳定。

但珠江新城，除了冼村、马场改造，已经没有土地可开发，也没有旧村可以改，未来能新增多少供应，板上钉钉。

插满豪宅的珠城东实拍

也正因如此，珠江新城的业主，往往陷入一种无奈。

对他们而言，每隔500米，就是另一种生活，如果距离超过1公里，身份标签就要变。

为此，他们的选择真不多。

如果整个小区，产品纯粹，比如全部产品线都是160平以上，又是新规，而且还有花园会所运营体系的，那就凤毛麟角了。

璀璨的珠江新城实拍

无缝粘合！珠城东的新想象力

铺开一张珠城东区的航拍图，可以看到：高度成熟的界面下，插满标志性的二手豪宅。

真正的新增供应，一个是寄托于未来马场的改造，一个则是一路之隔的保利华创·都荟天珺。

除此之外，新盘选无可选。

其实，珠城的发展就是一路向东，最早开发西区，然后是中区的写字楼群，最后是现在的东区——

珠江公园+豪宅集群带+马场（顶奢商圈+中轴公园）的世界顶级CBD模型。

参考目前的规划版本及规划图，马场的改造有两大惊喜：一个是SKP顶奢商业，而且是开放式盒子商业；另一个则是打造一条中轴公园。

恰如曼哈顿的上东区，既是纯粹的富人区，也有中央公园、第五大道等公园、顶奢商业、人文艺术资源。

马场规划效果图

所以，珠城业主在选择置换时，无非就是把握两个指标：

其一，与珠城的距离，做到不离开。

其二，珠城的东区，这里原本就是豪宅区，未来有增量，有升级，有更多的想象力。

但新房的选择，也正如前面所说，要么等马场，要么只有旁边的保利华创·都荟天珺。

百度地图显示，都荟天珺与马场的直线距离为约400米，可以说就是珠城东的一体化。

近水楼台的距离，让项目能第一时间享受马场改造，SKP引入的利好。

用买家思维，匠造的长期主义产品观

实际上，买入都荟天珺的业主，基本都是珠江新城的“置换客”和“分巢客”，业主的构成高端且纯粹。

而保利华创·都荟天珺，之所以备受珠城业主喜爱，则源于其对长期主义的笃信，以及对珠城买家需求的深刻理解。

项目针对珠城买家的痛点，做了三大层面升级：

项目展示区实拍

其一，是舒适的升级。

珠城虽好，但密度过高也是公认事实。即便是相对疏朗的东区，标杆的豪宅像汇悦台、柏悦府、颐德公馆等，也都是40、50层+的超高层。

对于很多珠城业主而言，住在CBD，繁华是日常，低密舒适才是追求。

而都荟天珺带来的，则是珠城东非超高层项目，层高只有20-26层，居住体验度、舒适感都不言而喻。

项目效果图

其二，是生活方式的升级。

珠城的住宅，由于过去时代产品，很多楼下没有园林，会所也是很少见的。

因此很多珠城业主，住在最繁华的地方，但下楼没有老人、小孩溜达的地方，楼下也极少有喘气的休闲场景。

于是，都荟天珺从规划之初，就在思考如何把更精彩的、更隐奢的生活方式，植入到项目的打造中。

最终，它做了一个巧思设计：把项目整体抬高约30米。

项目规划示意图

巧妙利用地形高差，小区设计了三层归家动线，同时确保了极佳的私密性，即便低楼层也有无遮挡视野。

而垂直空间，则借鉴新加坡“垂直森林”的理念，做了立体空中花园、空中会所、空中泳池与健身房等交叠场景。

在珠城水泥森林中，开辟出一处空中绿洲，业主下楼即可漫步花园，在会所畅泳、健身、宴客......营造高奢酒店式的生活方式。

项目展示区实拍

其三，品质、细节的升级。

很多人走进项目示范区，会恍惚有种走进“奢石博物馆”的错觉，因为这里用了十多种奢石。

奢石的打造并非盲目堆砌，每一块石材的搭配、色调运用，都荟天珺的团队都花了大量的功夫去打磨。

比如，灰色石材的不同运用，商铺上面用的是宇宙黑，户外勾缝用了安格斯黑，而到了落客区则用了颜色更浅的流云灰。

巧妙利用石材颜色的变化，实现户外到户内，沉稳到素雅气质的自然过渡，每一处的石材，都能调动人不同的情绪。

项目展示区实拍

而且，不仅从纹理造型上去勾勒美感，其更讲究石材本身的特性与实用性。

比如，地库、大堂墙面大面积运用的白米沙，就是一种洞石，考虑的则是它在室内更具有稳定性。

项目展示区实拍

比如，地库车马厅，则运用了约50cm的范思哲黑整石。

一般项目地库不会用奢石，即便用了也只会是奢石+花岗岩的复合石材，相比奢石原石成本大幅减低，但未来高频行车容易造成起翘、开裂。

因此，项目仍是坚持用更昂贵的原石，同时为了承受车辆重量，石材更加厚至了约50cm，保证其经久耐用性。

在每一个看得见，看不见的地方，点滴间都是细节控，都是满满匠心。

项目展示区实拍

所以说，都荟天珺对于保利来说，是一个突破性的典型项目。

因为，项目从设计到管控，都是绝对的细节控。

打个比方，像铝板、玻璃、奢石等材料，在施工之前送样、打样，是每一个项目的基操。但在都荟天珺，是细致到连零件配件，都要送样和打样。

比如车挡、排水沟盖板、标识、涂料等小件，这些一般买家看房，都不太会注意到的细节，它都会提前确定和多次筛选。

但即便如此，从设计到落地，有很多的细节其实是无法在设计初期考虑到的。

于是在实体开放之后，设计团队仍然多次走场，现场确认细节效果，并不断进行调整和升级。

在这里，说两个小故事：

在你眼前，这个奢华质感拉满的车库入口，当车子驶入，眼前就是漫天闪烁的星空顶。

项目车库入门实拍

这里几百个灯饰，每一个都是团队手工拆卸、喷漆，而且不只是处理了外部饰面，而是对内壁、亚克力都进行了喷漆处理。

甚至，喷漆色调也是反复筛选、测试，耗费工力之大，不难想象。

这么做的原因很简单，设计团队在走场时，发现灯光并未达到完美的效果，于是大费周章整改，只为让每一个细节都达到最理想的状态。

如此一来，开灯时，灯光会呈现更舒适的暖光氛围，归家情绪感拉满；不开灯时也会更隐形、更自然。

项目车库实拍

甚至，设计团队们还前置考虑了未来业主的长期享受。

其实，精细化的灯光设计，已经越来越多运用到很多项目的公区里。

但往往灯光的展示只在销售阶段，为什么？

因为，大量灯光的运营是很费钱的，后期运营时很容易由于耗能过高、成本扛不住被搁置。

考虑这一点，都荟天珺的团队，也对灯具节能进行前置计算，保证后期实际运营能耗要求。

项目车库实拍

比起销售阶段的短期展示，让业主在长期居住中，享受到持之以恒的品质浸润，或许才更能打动人。

纯粹的圈层，罕见新规大户型

而且，与很多临近珠城的项目不同，都荟天珺由于地段的特殊性，在设计上就有一个独特性，那就是户型的纯粹。

目前不管珠江新城二手小区，还是临近珠江新城的新盘，纯做大户型的社区，都非常稀少。

而都荟天珺，整个项目最小建面约160平，最大建面约260平，没有小户型，上车门槛就需要1500万+，圈层更加纯粹。

都荟天珺约253平样板间实拍图

纯粹的圈层，叠加上它还是珠城东仅有的新规产品，便让珠城业主原地置换，有了真正意义上的舒适迭代。

我们初略统计了一下，珠江新城的二手，普遍使用率在80-90%。

但新规的都荟天珺，使用率达到105%，同样一套建面约200㎡的房子，至少多出30个方。

再提醒各位一点，广州的新规审批已收紧，未来的新盘使用率，很难再有大突破。

这也就意味着，现在最好的产品，也是未来最好的产品！

更重要的，是其空间设计上的颠覆。

珠城二手房200㎡以下做三房比比皆是，大阳台、大方厅更不可能有了，客厅开间普遍只有4-5米。

而都荟天珺约160-260㎡全系产品，都做到专梯专户、全四房、南北对流，拥有超奢LDKG大方厅、270°环幕飘窗。

以建面约196㎡的户型为例，差异一目了然：

至于建面约253㎡大平层，则做到约10米南向大阳台、约7米的大方厅、全明双套房。

而且独梯独户，主仆动线分离，互不打扰，在珠城二手房中，基本只有约300㎡+的户型才有。

此外，都荟天珺的交标品质同样能打。

比如，大面积弧面设计，通过弧形的主卧窗、主卫窗等，保证了完整界面、流畅性视野。

比如，双曲线弧形天花，营造圆润温馨美感。

都荟天珺约253平样板间实拍图

比如，奢华的用材用料，连卫浴都是奢石铺装，厨房交标全套V-ZUG瑞族。

在市场标准模式下，这样「非标品」，显然才是奢华的具象。

可以说，不管从项目本身有地段、产品打磨，还是匠心细节打造，都不难看到，其对于长期主义的笃定。

而这种长期主义，能带着资产穿越漫长周期，比起一时的流行，一时的热度，永恒才是真正可贵。

都荟天珺约253平样板间实拍图

永恒的，就是稀有的！

最后，再说说地段的永恒。

对于任何一个城市而言，CBD的一旦确定，短时间几乎很难被撼动，何况是广州花了30多年，打造的珠江新城。

未来随着马场改造的临近，珠城东的大步开发，这里的势能进一步释放，长期价值势必更加夯实。

而无缝粘合马场、珠城东的都荟天珺，可以喝到第一口汤。

未来在永恒地段之上，长期主义产品的叠加效应，会有更加明确的统领性。而我们还是那句话——

永恒永远比流行珍贵。

当然，能穿越时间的产品永远不多，正如保利华创·都荟天珺，目前已然不多的席位。

为此，无论是珠城业主，还是想进入珠城的朋友，想居住跃级，圈层跃级，在项目的选择上，真的非它不可。

因为，永恒的产品注定稀有，等待或许就意味着错过！

来源：广州房产