摘要：近日，上海静安区愚园路一栋百年老洋房以1.5亿元的起拍价公开拍卖，引发市场广泛关注。这栋建于1924年的历史建筑，占地848.75平方米，建筑面积346.66平方米，不仅是上海珍贵的历史文化遗产，还曾是多部热门影视剧的取景地。。

上海一栋百年老洋房1.5亿起拍，老洋房投资回报率如何？

近日，上海静安区愚园路一栋百年老洋房以1.5亿元的起拍价公开拍卖，引发市场广泛关注。这栋建于1924年的历史建筑，占地848.75平方米，建筑面积346.66平方米，不仅是上海珍贵的历史文化遗产，还曾是多部热门影视剧的取景地。。

这栋老洋房目前处于出租状态，月租金高达67500元，租约将持续到2029年。按照当前租金计算，年租金收入为81万元。如果以1.5亿元的起拍价成交，年租金回报率约为0.54%。这一数字看似不高，但老洋房的价值并非仅体现在租金收益上。其稀缺性、历史价值和地段优势，才是投资者更为看重的因素。

上海的老洋房市场一直被视为高端投资领域。这些建筑大多位于市中心黄金地段，如静安、徐汇、黄浦等区，具有不可复制的地理优势。同时，作为历史保护建筑，老洋房的供应量极为有限，市场需求却持续旺盛，这为其长期升值提供了坚实基础。从过往交易来看，优质老洋房的年化升值幅度往往能达到5%-10%，甚至更高。

此次拍卖的老洋房还附带长期租约，这对投资者而言是一把双刃剑。一方面，稳定的租金收入可以覆盖部分持有成本；另一方面，租约限制了新业主对物业的自主使用权，可能影响其改造或自住计划。值得注意的是，竞拍者需缴纳1500万元保证金，成交后还需支付最高2%的额外费用，这些都将增加投资成本。

从投资回报的角度分析，老洋房更适合长线持有。短期来看，租金回报率可能不如普通住宅；但长期而言，其稀缺性带来的资产增值潜力不容忽视。此外，老洋房还具有文化收藏属性，能够满足高净值人群对独特生活方式的追求。

目前上海老洋房市场的主要买家包括：追求资产多元化的企业主、看重文化价值的外籍人士、以及具有怀旧情结的本土富豪。他们通常不将租金回报作为首要考量，而是更看重物业的稀缺性和 prestige价值。

虽然这栋愚园路老洋房暂时无人出价，但在24小时竞拍期内仍可能出现竞逐。历史经验表明，优质老洋房最终成交价往往高于起拍价。对于潜在投资者来说，除了考虑资金实力，还需深入了解老洋房的维护成本、改造限制等实际问题。

总体而言，上海老洋房是一种特殊的投资品类，其回报率不能仅用传统房地产指标来衡量。它既是实物资产，也是文化资产，更是身份象征。在房地产市场整体调整的背景下，稀缺的老洋房反而可能成为资金避险的选择。不过，这类投资门槛高、流动性低，更适合那些真正懂得欣赏其价值，且资金实力雄厚的买家。

来源：房天下资讯