摘要：越秀北四村【国誉星城】（小窝返现6-10万）正式户型图终于发布了，好消息是小户型越卷越小81㎡三居，96㎡做到了三面宽三居
如何拯救昌平二手房？
昌平这次瞄准了新房，从取消阳台开始。
越秀北四村【国誉星城】（小窝返现6-10万）正式户型图终于发布了，好消息是小户型越卷越小81㎡三居，96㎡做到了三面宽三居
坏消息是阳台没了
国誉星城（小窝返现6-10万）到底还值不值得买？咱们先从昌平二手房的大跌说起。
从5月开始，以回龙观为代表，二手房开始一轮大幅下跌
最典型的代表就是融泽嘉园，作为昌平流动性最大的小区，从4月开始到现在普遍跌幅超过20%
8月底，融泽嘉园6号院成交了一套92㎡三居，总价只有340万，而该小区同户型4月份总价还要500万左右
4个月时间房价跌了超过30%
回龙观其他几个流量大盘跌幅也很明显
金域华府一期99㎡2居室，8月成交价487万，相比于2025年7月，同户型成交价514万。
晚买一个月总价反而便宜了27万，省出一辆特斯拉
新龙城46㎡1居室，2025年8月成交价163万，相比于2025年3月同户型成交价222万，跌幅达到27%
甚至不少老小区单价跌到了1字头。
旺龙花园前8月份成交一套91㎡户型，总价162万，折合单价1.8万。
风雅园三区成交一套155㎡大户型3居，总价320万，折合单价2万整。
最近回龙观也迎来一波捡漏潮，以融泽嘉园为代表，总价300万以下的房源，最近成交很火热上周成交了15套，上上周也有10多套成交
虽成交火了，但可以看到买房人的预期依然很差成交的主要是总价低的小户型因为跌无可跌，北京五环外不限制购买套数后，也是给闲置资金一个稳妥的安置方式
哪怕将来房价不涨，单靠收租也能是一个长期稳定的现金流。
我们之前有多篇文章都谈到过昌平新房库存过大的问题，因为新房供应量激增。
昌平又是首个出台好房子政策的区域，今年昌平新房普遍卷起了得房率，加阳台，新房越卷对二手房的挤压越狠。
所以拯救二手房第一步，先从砍掉新房阳台开始嗯。
越秀+城建+贝好家联合在北四村拿下的项目【国誉星城】户型图正式发布了，包括81㎡三居，96㎡三面宽三居，112㎡四居和126㎡四居
户型很好，但是阳台不见了
81㎡的三居是两面宽三彩光户型，客厅270度转角飘窗，虽然是80㎡面积段的小户型，但其实这个户型功能分区特别好
玄关，厨房，卫生间还有家政空间，组成了一个紧凑的后勤区域，集中了大部分生活动线
南向是客厅和主卧，跟北向次卧有天然的阻隔，生活上互相不打扰
收纳方面，客厅有大面积270度的转角飘窗，包括餐厅有餐边柜的设计，玄关也有两组玄关柜，整个西侧墙面都做了一体化的飘窗
可以充分利用飘窗柜体的空间多做收纳
另外北向最小房间面积不足6㎡不太适合做卧室但将来可以做书房或者是婴儿房
另外一个则是正常尺寸的次卧
这个户型特别适合年轻小两口，刚生孩子家里有老人帮忙照看。
位于八九层的洋房楼栋得房率高，总价400万起步，但只有50套房源，是比较难抢的户型
96㎡三居室是主力互相总共只有136套房源，分布在11层的小高层社区
南向三面宽设计主卧270度转角飘窗，南北通透，客厅面宽4m北向最小次卧也有8㎡左右。
客厅搭配的是落地窗的设计，主卧南侧是落地窗东侧是飘窗
整个东侧沿墙面也都是赠送的飘窗
这款户型是比较实用的整个收纳空间以及厨房的设计都比较适合生活
112㎡四居是四叶草户型，这也是昌平第一次出现110㎡面积段的四居户型总价只要600万左右
面积虽然压缩了，但是整个室内的格局一点也不差
经典的四叶草设计，4个卧室分布在4个角落互不打扰
南向三面宽，客厅面宽3.7m，主卧270度转角大开窗，西侧墙面一整面的飘窗
收纳方面餐厅有两组餐边柜，分设了不同功能，有类似迷你吧台的设计
112㎡四居也是主力户型，总共174套房源，分布在18层的小高层
126㎡的四居，也是南向三面宽的四叶草设计，客厅面宽达到了4m，主卧270度转角床整个东侧墙面都有飘窗的赠送
一梯一户设计，入户门正对卫生间，而且两侧玄关柜的气量太小了，整体户型感觉一般，没有惊艳的感觉
不过总计也只有36套房源，应该不愁卖
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【国誉星城】最直接的竞品就是隔壁朱辛庄，中海未来之境目前网签价不到6.2万，总计网签80套房源
开盘一个多月网签1/4多一点，这个成绩算是比较差了。
那么在市场整体低迷的情况下，国誉星城未来有可能以价格取胜，开盘单价预计在6万以下，5.5万左右是比较合理的空间
从位置上讲，国誉星城跟朱辛庄横向相邻，距离海淀的位置都不远，但是朱辛庄的城市界面和周边的生活配套要秒杀北四村
所以两个项目之间单价差6000至7000左右是比较合理的
国誉星城分0077和0078两个地块，合计建设用地面积3.1公顷，地上建筑规模7.99万平方米。
西侧0077地块规划8栋11-18F洋房+小高层，居住户数400户；东侧0078地块规划7栋9-18F洋房+小高层，居住户数372户
北四村的优势，在于它的区位以及拿地价格。
0077，0078地块在定泗路以南的生命科学园三期核心区域。
概500米，19号线北延线预计2028年左右建成，2029年可以实现通车（时间不能确定)
但有一个问题
南侧紧邻超级合生汇，西侧北京大学国际医院，距离永丰直线距离2公里，东侧就是朱辛庄。
地块周边的19号线北延生命谷站，直线距离
国誉星城被铁路和高速包围，整个板块相对独立，与外界融入性一般，尤其目前周边比较荒，城市界面会比较差。
但也挡不住人家便宜呀
国誉星城拿地楼面价只有3万元/平米不到，刚需一般2万的价差就能保证盈利，卖5万/平米能算过来账。
将来国誉星城大概率卖5.5万左右，并且这不是底部哦，因为这次取消了阳台，为了卷的过朱辛庄，甚至小沙河星耀未来，个别房源可能会有更低的价格。
来源：小七爱房