摘要：凤凰网房产上海讯自8月25日上海楼市新政官宣，至今已满10天。这场被寄予厚望的政策调整，正在二手房的初步回暖与新房的深度分化中，显现出政策过渡期的复杂生态。

凤凰网房产上海讯 自8月25日上海楼市新政官宣，至今已满10天。这场被寄予厚望的政策调整，正在二手房的初步回暖与新房的深度分化中，显现出政策过渡期的复杂生态。

为还原市场现状，凤凰网房产记者近期走访了上海多个区域的售楼处、中介门店及购房者群体，试图梳理新政落地后的真实图景。

新政初显效：二手房成交微涨，信心回暖

据上海佑威房地产研究中心数据，8月上海二手房成交19,912套（含商业、车位），环比微涨2.97%，同比去年同期则增长11.34%，尤其是8月30日单日1103套的成交量，创近两个月新高，成为新政后市场活跃度提升的直观印证。

这份“暖意”在市场端已有所体现。普陀某中介门店负责人秦先生向本站表示，“新政出来后，咨询量确实上涨了不少，几乎每天都有客户主动问‘现在外环外买房是不是不限购了’，着急挂牌置换的房东也明显增多”。除了咨询量，带看转化也更积极：“以前一周带看10组左右，现在能到15组，也有看完两次就开始谈价格了，比之前观望的态度积极不少。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，新政的积极意义显著：“售楼处和中介门店看房人数增加，说明市场信心得到提振。尽管楼市稳定还受宏观经济、收入预期等因素影响，新政效果完全显现需时间，但整体止跌回稳的预期较为乐观。”他进一步预测：“随着市场走出淡季，叠加政策助力，今年‘金九银十’成色可期。”

新房市场：开发商抢跑造势 购房者理性情绪占主导

与二手房立竿见影的新政传导效应不同，上海新房市场似乎尚未明显感受到新政的“威力”。根据佑威房地产研究中心数据，8月上海新房成交3033套，环比下跌9.50%。

如此关键节点，开发商的响应速度与营销策略显得尤为关键。凤凰网房产统计显示，新政发布当天，多个上海楼盘迅速响应，宣布“24小时不打烊”，更有项目释放“限时优惠回收”信息以加速“逼单”。

不少此前推盘谨慎的项目也纷纷借势入局、积极“抢跑”。8月26日至9月5日，上海共有12个楼盘启动认购，8个项目官宣过会（8月30日），抢滩“金九”的意图明显。

从一线反馈来看，新政确实激发了部分客户的咨询热情。浦东新盘翡雲悦府置业顾问吴先生告诉凤凰网房产：“不少客户因为外环外房产不计入套数而新增了‘房票’，外地单身人士也获得外环内买新房的资格，还有已下定客户最近在咨询能不能提取公积金支付首付。”

（9月5日上午翡雲悦府售楼处实景）

然而，政策并未全面激活外环外新房市场。凤凰网房产实地调查发现，多个外环外项目售楼处到访量与成交量未出现显著提升。

9月2日下午，凤凰网房产上海站来到上海闵行区某外环外新盘售楼处。因不在认购、签约等关键节点，项目售楼处略显冷清，仅1-2组客户在置业顾问的陪同下了解楼盘，大厅内其余区域基本空置。

（上海闵行某楼盘沙盘区域/凤凰网房产9月2日摄）

“放开限购但是三套依然不能贷款，新政力度还是有些‘保守’了。”该项目置业顾问李女士向本站透露，新政虽放宽了购房资格，但“三套禁贷”限制的保留，让不少有改善需求的多套房买家“有心无力”：“我有几个客户都是因为第三套房没办法贷款，只能全款，资金压力太大，最后只能放弃。毕竟能拿出1000万全款买我们这里的买家有限。”

“我们也在向上面反应，希望尽快放开第三套房的贷款限制”。该置业顾问表示。

而在买方市场，不同群体的反应也出现分化。一部分被压抑的刚需及改善客户迅速行动，抓紧“上车”；而更多购房者则保持理性，继续观望政策后续走势及市场价格变动。

准备在外环外再次置业的周先生表示：“政策放开后，至少我有看房资格了。我在周边有两套房子没打算卖，现在想改善居住条件再买一套，所以打算认购这个楼盘的下一批次房源”。而对于一直在看房的刘女士来说，新政后公积金能付首付了，利率也降了，“更加确定了要买新房。”

市场持续分化 滞销楼盘陷多重困境

新政之下，上海新房市场仍延续“冷热不均”格局，且分化并不以环线为界。据凤凰网房产统计，新政后上海16个开盘项目中，既出现了保利海上印、招商林屿畔等外环外“日光盘”，也有如东苑古北悦公馆等外环内项目网签挂零。

而本站通过走访发现，上海新政未能激活外环外新房市场，并非单纯“政策力度不足”，更在于部分楼盘自身存在难以忽视的短板。

以嘉定区的日月光伯爵天地汇景华庭为例。该项目早在2012年前已启动开发，目前已是准现房状态，但也因此导致产品设计缺乏前瞻性：大面积真石漆立面、紧凑的楼间距影响品质感。其四批次房源自2024年1月开盘至今，网签率仅56%。

（汇景华庭小区实景）

该项目的户型设计同样存在明显缺陷：89㎡户型仅做两间卧室，窄面宽、长进深，所谓“南向三阳台”的噱头却不是卧室带阳台，而是放在厨房和客厅的边角位置，与当前上海的主流“三阳台”产品相去甚远。

（汇景华庭89㎡户型图和阳台实景）

青浦徐泾的灿辉・晶萃173，原名“俊灿星城”，2022年因开发商俊发暴雷，项目一度陷入停工和交付难境地，如今虽然合作方上海灿辉投资发展有限公司全面接手，但依旧因降标、施工过程存在安全隐患等引发信任危机。

在项目二期虹桥灿耀星城的交付阶段，有业主反应其装标降低，宣传客餐厅、卧室配置的松下（或同级品牌）PM2.5净化系统，实际是兰舍单向流设备；宣传为马可波罗（或同级品牌），变为能强磁砖。

项目在屋内设计预埋电管大面积废弃，地面全部补明管，直接紧贴在水暖管上铺设，不符合设计规范和施工规范，存在安全隐患，飞管甚至影响室内层高。

去库存压力下，滞销楼盘“各显神通”

面对滞销压力，上海外环外部分新盘推出多种降价促销策略。凤凰网房产在暗访中了解到，多个项目除在“一房一价表”基础上提供95折明面优惠外，还叠加开发商返现（最高30–40万）及中介佣金返点，实际成交价最低可达7–8折，涉及楼盘包括松江国贸鹭原、嘉定大华梧桐樾、奉贤大名城映雨江南、浦东星耀翠湾等。

甚至有项目被指通过“水筹”制造热销假象。如虹口金茂璞元项目8月25日开盘官宣“日光”，但网上房地产数据显示，截至9月4日仍有24套房源待售。类似被质疑“造假”的还有金茂堂前、万科中兴傲舍、大华公园城市等楼盘。

“这些手段只能骗骗不懂行的客户，业内人都知道是‘假象’。”业内人士直言，虚假热度不仅无法拉动真实成交，还会进一步消耗市场信任，“客户发现后更不敢买了，反而适得其反。”

破局之路：从“政策依赖”到“产品力竞争”，好房子才是王道

“现在市场竞争太激烈了，有些降价也没人买。”一位负责新房分销的中介向本站透露，部分楼盘为了吸引客户，甚至会额外赠送车位、装修礼包等，但即便如此，成交情况依然不理想。

分析人士指出，上海外环外新房滞销，与区域配套薄弱、产品设计滞后、供需失衡等因素密切相关。“不分外环外板块商业、教育、医疗等配套设施不够完善，轨交线路覆盖不足，通勤时间长，难以满足购房者的居住需求；同时，一些楼盘产品设计缺乏前瞻性，户型不合理、小区规划落后，无法匹配改善型买家的需求。”

值得注意的是，据市场消息，近期上海已有部分外环外楼盘通过“政府采购”的方式加速去库存。据知情人士爆料，有一些远郊楼盘与政府达成合作，将部分房源转化为保障性租赁住房，由政府统一采购后对外出租。尽管利润有所折损，但能快速回笼资金、降低负债压力，对企业而言仍是“无奈但必要的选择”。

展望未来，上海外环外新房市场的破局关键，或将在于真正回归“产品力竞争”。随着购房者愈发理性，仅靠政策刺激或价格战已难以持续激活市场。唯有聚焦“好房子”——优化户型设计、提升社区品质、改善居住体验，弥补与市中心项目的差距，凸显外环楼盘的性价比优势，才能在这场楼市调整中占据先机。

来源：风财讯深度