摘要：刨去最淡的夏季、经济形势那些大家都知道的因素，四代宅归根结底只是新规下的一种创新产品，单靠一类产品很难扛起整个行业。

今年的市场好不好？

坦白讲，好过。

在很多城市，热门版块的首个四代宅的横空出世确实让市场看到了热度。

但，就那几个月。随着大量的四代宅产品上市，很多项目就卖不动了。

刨去最淡的夏季、经济形势那些大家都知道的因素，四代宅归根结底只是新规下的一种创新产品，单靠一类产品很难扛起整个行业。

市场和客户需要的是一个多元的而非同质化的产品。

那回过头来，开发商最初做四代宅的解题思路是什么？

露台够大，可以给客户更多不一样的生活体验，比如户外烧烤、火锅、休闲等，甚至还有业主开辟了露台菜园；再一个得房率够高，基本上都在100%以上，比之以前的传统户型优势太明显。

所以，四代宅其实还是面积与价值关系的升级，它的真正本质是开发商对产品形式的思考。

有趣的是，前两天我刚探了两个新盘，眼下再也没有比这两个项目更好的样本了。

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这两个同区位两个相距不过1公里的项目，在产品上的设计打造理念上，由于客户的定义和理解不同，落地的产品也完全不一样，给了我们很好的“定位”参考。

我们一个一个看。

高新华曦府，这是电建在郑州高新区做的一个四代宅。

总占地115亩，规划了19栋建筑，其中2栋是17层的小高层，还有17栋是22-26层的高层。起步户型132㎡，然后还有143㎡、169㎡的主力户型，最大户型则做到了229㎡。

它最大的特点其实还是户型，比如169㎡的边户，客厅被做成了双面采光的端厅不说，北侧的半开放式书房也做了双面采光的转角窗。

还有229㎡的超大四房户型，所带的露台则足足有40㎡左右。

之所以能做成这样主要是得益于奇偶错层的设计，露台放置在了不同的方向，既有大的景观视野又避免对视保证了隐私。

而且更创新的是，高新华曦府在奇偶数层的两个露台之间放置了一个阳台，又能起到部分隔绝视线的作用。

除此之外，高新华曦府2000多平的地上地下双会所，包含了私宴厅、书咖馆、四点半课堂、健身区和恒温泳池等多个空间。

在社区中间更是利用架空层规划了4个主题泛会所：儿童乐园、社区会客厅、艺术展廊和文化活动中心。

整体风格是季裕棠式海派美学，主打现代的空间审美，面对的客户群体也更年轻。

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另一个项目叫朗悦凤栖云阶，这是高新区的老牌劲旅朗悦地产开发的项目，可以说朗悦是高新区内口碑最好的开发商之一。

虽然距离华曦府很近，但朗悦凤栖云阶的风格却完全不同，这是郑州首个完整建制宋韵山水庭院。

而且不是四代大露台。

我们先来看庭院，朗悦凤栖云阶的大门是极具宋韵风格的府门，上方为歇山顶的制式，两侧山墙为徽派马头墙延展，还有两个代表“豫”的大象雕塑，国风很浓。

穿过府门是现在的接待区，背景是宋初画家李成的《晴峦萧寺图》，手工彩绘瓷片，定制的弧形，由铜钉一片片按照编号进行镶嵌而成。

开放的实景示范区是一个三进式院落，一进院是隐藏在窗后的水景庭院，像一个画框般将山水锁进了画卷。

二进院设计灵感取材于吴冠中的上亿元名画《双燕》，被游廊围合，白灰棕黑是主色调，就像宋韵山水画般，入目所及几乎全都是石材，同时种植的有乌桕、朴树、鸡爪槭、羽毛枫等名贵树种。

三进院则是完全的曲水流觞，有亭台楼榭，有画舫游船，有怪树嶙峋，宋韵最真实写意的场景都在这里。

与华曦府不同，凤栖云阶没有做大露台，而是做成了全封闭式的落地窗，把室内空间最大化。而且利用花池阳台等设置，套内空间的得房率都在100%以上。

凤栖云阶的地下会所是一个约2000㎡的《云阶会馆》，同样是宋韵风格，但是嵌入了泳池健身房棋牌室等现代化的空间，既有宋韵雅风又有现代务实。

整体风格也更偏向于成熟稳重，用不同的风格和场景，选择喜欢自己的那批客户。

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所以你看，客户需求的真的只是四代宅吗？

显然不是，客户是多元的。

好房子没有很显性的标准，不同的时代有不同的要求，甚至每个人的标准都是不同的，开发商在做产品时要有自己的思考。

大露台和更高利用的室内面积哪个好？大卧室和大客厅哪个好？会所要不要有泳池？健身房瑜伽室这些功能真的比业主餐厅或者四点半课堂更有吸引力？

这些都要根据地块和目标客户做产品定制，单纯的跟风市场是不可取的，客户需要被引导产品也要更个性，我们不能从一个同质化的怪圈跳到另一个同质化里。

比如越秀在郑州做的TOD项目，越秀·郑轨金水观萃地块就在地铁上盖，为了发挥优势，越秀没有单纯的把地铁口作为卖点，而是在地下把地铁、商业和下沉庭院、地下会所打通，打造成真正的TOD动线。

业主出地铁就能直接地下约2000㎡的商业体进行消费，甚至刮风下雨等恶劣天气直接穿着拖鞋就能出门逛吃。

这种生活的便捷性才是最打动客户的。

还有北龙湖的金茂·璞逸云湖，这是一个典型的豪宅项目，对于这样的产品，金茂的思考是高奢、定制。所以如果你看去璞逸云湖你会觉得这根本就是一座艺术宫殿，也是用今年看过的把奢华、艺术、人文结合得最好的项目之一。

比如约150 米艺术展廊式入口如同打开了一本立体典藏，金光麻石材+普拉达绿石材景墙，据说单平造价超 8000 元，约6米挑高大门檐口的蟠螭纹铜饰，是商代礼器纹样与项目logo的结合——定制+复刻。

或者是景墙后的倒景台，悬挂的是由文砖瓦演变的穹顶藻井，王宫寺院专用，古代有明确规定：“非王公之居， 不得施重拱藻井。”

抑或是会所里的艺术长廊，考量了贝聿铭大师给世界级艺术殿堂美秀美术馆的设计——去往桃花源的灵感，它的弧面穹顶，豁然开朗的设计，都给人一种艺术的享受。

今年郑州还有一个很有意思的新项目，亚星观樾。

它有意思的地方在于，10栋楼，7栋高层和3栋洋房，而且在高层里景观主轴的部分做四代宅，其它做新规下的室内高赠送。

亚星的思考是，四代宅的大露台景观面一定要好，整个小区景观面最好的其实就是中轴的那部分。

而景观面相对没那么好的就做高赠送，145㎡的户型最高甚至能实现120%的得房率，把室内空间利用最大化。

这种多种产品形式的创新几乎涵盖了所有的客户群体，对于开发商来说也不失是一个很好的方向。

所以，好房子没有定式。

这个时代因为新规，开发商有了更多更大的创作空间，多站在客户的立场好好思考一下，什么才会客户真正需要的。

四代宅火，不是因为客户只喜欢四代，而是大露台和高赠送确实让客户得到了实惠。

如果说这个城市是一幅画，那开发商其实就是画家，读者能看到什么样的画作其实是由画家决定的。

所以，千万不要自我设限，更多个性化的笔墨才能让这个城市更绚烂。

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来源：地产一观察