摘要：个人抵押类不良贷款资产支持证券近年来发行单数和发行规模增速较快，市场关注度日益提升。一方面对发起机构而言，个人抵押不良资产回收直接影响证券的发行金额，准确估值有利于发起机构按照更合理的对价处置不良资产，提升对不良资产的处置难点的关注度，及时采取相应措施，能有效

内容摘要

个人抵押类不良贷款资产支持证券近年来发行单数和发行规模增速较快，市场关注度日益提升。一方面对发起机构而言，个人抵押不良资产回收直接影响证券的发行金额，准确估值有利于发起机构按照更合理的对价处置不良资产，提升对不良资产的处置难点的关注度，及时采取相应措施，能有效提升不良资产处置成效；另一方面对投资人而言，能帮助投资人更好地识别证券风险、发现投资价值，激发一、二级市场活跃性，助力不良资产证券化市场进一步发展。

本文分为上下两篇，上篇主要介绍个人抵押不良资产的处置方式及个人抵押不良ABS基础资产的实际回收情况，并从房地产市场、司法拍卖市场、发起机构催收能力等宏观及行业因素探究其对个人抵押不良贷款回收的影响；下篇主要从抵押物、贷款及借款人特征等基础资产特点相关因素分析其对个人抵押不良资产回收的影响。

一、个人抵押不良资产的处置方式

个人抵押类不良资产支持证券的底层基础资产通常以金融机构发放的个人类不动产抵押担保贷款形成的不良贷款为主，如个人住房抵押不良、个人消费贷抵押不良、个人经营贷抵押不良等。近年由于宏观形势变化、房地产价格震荡等原因，个贷抵押不良资产存量有显著提升，对金融系统的不良资产处置能力形成了一定挑战。

一般而言，经过前期催收，部分不良贷款可通过借款人自筹、与银行达成协议等方式恢复正常还款，借款人丧失偿还能力的不良贷款主要通过司法拍卖将抵押物房产变现以达成回收。司法拍卖会经过诉讼、判决、拍卖等环节。具体来说，在抵押物房产开始法拍前，通常会先被查封，并由第三方资产评估公司对抵押物进行价值评估以确定起拍价。资产评估完成后，开始挂网进行一拍，一拍的起拍价不低于评估价的70%。一拍若无人出价而流拍，则可60日内进行二拍，二拍的起拍价一般不低于一拍起拍价的80%。若二拍仍未成交，则启动变卖，变卖价格为二拍的起拍价格。以上任一环节中房产成交，所得金额在支付完相关费用后，即可成为底层资产的回收款。根据抵押物所在地司法环境等因素，处置时间一般在1至5年不等。

二、个人抵押不良ABS基础资产的实际

回收情况

个人抵押类不良ABS是以银行个人抵押类不良贷款为基础资产，由受托机构以资产支持证券的形式发行的证券，证券发行后贷款服务机构通过催收由不良资产所产生的回收款支付资产支持证券本息。目前，已发行的个人抵押类不良ABS基础资产抵押物以住宅和商铺为主。根据已发行项目的实际表现，近几年基础资产回收表现呈现下降趋势：从存续12期回收表现来看，2019-2021年发行项目回收率约为20%，2022-2023年发行项目回收率约为14%；从存续24期回收表现来看， 2019-2022年各年回收率分别为43%、37%、34%和29%，下降趋势较为明显。

从个人抵押不良资产的处置流程可以发现，房地产市场景气度、司法拍卖市场、发起机构催收能力、抵押物特征、借款人特征和贷款特征都会对此类资产的回收率产生影响，下文将具体分析各类因素的影响方式。

三、宏观及行业因素对个人抵押不良资产

回收的影响

一

房地产市场的影响

个人抵押类不良ABS基础资产抵押物大部分为居住用房，一方面房屋成交价格和房地产市场的景气度会直接影响抵押物的处置价格，进而影响贷款的回收率；另一方面房价的稳定也有利于提升借款人的偿债意愿，使借款人更积极地化解债务。

图3为某银行住房抵押不良贷款回收率与全国70个大中城市房屋销售价格指数对比，两者走势相关性较高。2017年-2018年，房屋销售价格增长较快，同比增长率在4%-8%，房地产交易较为活跃，商品房销售面积月均同比增长约7%，该段时间银行首次成为不良后12个月的平均回收率约为30%，整体处置效果较好；2019-2020年，随着房地产调控政策效果的逐渐显现，房地产价格同比增幅有所收窄，商品房销售面积同比增速转负，抵押不良贷款回收率开始出现下降趋势，2020年底回收率约为26%；2021年以来，随着部分房地产企业债务风险释放，并逐步向销售端传导，房地产行业进入新一轮周期调整，房地产销售价格转为下降，市场流动性降低，银行抵押物处置效率也受到一定影响，抵押不良贷款回收率在这段时间下降较为明显，2023年底进入不良的贷款12个月回收率约13%。

二

司法拍卖市场的影响

司法处置是个贷催收的主要手段之一，尤其对于追讨数额较大的个贷不良，司法处置效率和司法拍卖市场的成交率对贷款的回收有较大影响。

近两年法拍房挂拍量增长较快，但由于房地产市场需求不足、成交活跃度下降，导致处置变现不动产的难度较大，司法拍卖流拍比例上升；同时部分地区法院案件积压较为严重，立案及诉讼处置进展缓慢，处置周期拉长。2024年1-12月全国司法拍卖房产市场挂拍量为657842套，挂拍金额为6767.63亿元，同比增长51.69%；成交量为163372套，成交率为24.83%；成交金额为2459.64亿，同比减少5.3%；平均成交折扣率为77.53%，同比减少1.94个百分点。其中，住宅用房挂拍量同比增长18.80%，成交量同比减少1.26%，成交均价同比下降13%，成交金额同比下降9.19%，平均成交折扣率同比下降2.71百分点。

三

发起机构催收能力的影响

个人抵押不良ABS基础资产发行后仍由发起机构进行催收，银行通过对借款人短信、电话、上门催收，以及诉讼保全等方式实现不良资产的清收，发起机构自身的催收管理、考核方式对催收效果有一定影响。

一般来说，总行统一对不良资产清收制定相关政策和考核方案，考核内容包括分行的不良率及清收金额等，对于证券化后的不良资产会设置单独的考核指标。抵押类不良资产的实际清收由分行负责，分行根据总行的催收政策，根据贷款不同的逾期阶段采取不同的催收方式，包括短信、电话、上门催收，诉讼等。在目前司法资源较为紧张的背景下，部分分行结合当地的司法政策采取调解、仲裁等方式加快处置进度。由于发起机构在不良ABS发行后仍扮演重要角色，其催收管理方式、与法院的合作等会对基础资产的回收率产生直接影响。

来源：新浪财经