摘要：2025年3月20日，“中国招标投标服务平台”网站公示一条“中标结果”：中海建管中标楷林智慧广场代建业务。

上图：中国招标网信息

2025年3月20日，“中国招标投标服务平台”网站公示一条“中标结果”：中海建管中标楷林智慧广场代建业务。

详细情况如下：

招标项目：《新发展楷林智慧广场项目住宅部分代建代销开发管理服务》

招标人：河南新发展楷林实业有限公司

中标金额：基础管理费2520万，工程管理费1500万，与营销回款挂钩管理费3402万。

第一中标候选人（中标人）：中海建设管理（天津）有限公司

《楼八》通俗点解释这个招标结果就是：楷林的某个住宅地块，不对，是楷林某个地块的住宅部分交给中海代建代管代销了。

【1】

创新型地块

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

这个地块很有意思。

第1，与胖东来同时落地且紧邻

地块位于郑州东站东广场，属于新发展楷林智慧广场项目的东地块，距离胖东来郑州首店的直线距离为433米。

胖东来3月19日确定落地东广场，中海3月20日获得楷林地块住宅部分代建业务，紧随其后。

如下图所示：

上图：中海代建楷林地块位置图

从地块的西北角，穿过华润新时代广场，步行433米就到了胖东来郑州首店所在的位置：郑州东站东广场地下商业区。

第2，郑州第一块商务兼容住宅土地

楷林这块地原本是商务商业用地，后来调整了用地性质，不对，是增设了用地性质，即：由原来的“商务用地”增加为目前的“商务用地兼二类居住用地和商业用地”。

看一下调整后的具体指标。

看一下地块详细指标：

地块占地面积60394㎡，折合91亩，容积率5.3，地上可售面积约320088㎡，限高150米，其中住宅楼栋限高80米。

地块对于兼容的“住宅和商业”是有具体要求的。

看一下详细描述：

上图：地块兼容条件

如上图所示，内容显示：

B-46-02地块用地性质控制为商务用地兼容二类居住用地和商业用地，兼容二类居住用地比例为30%＜J＜35%，兼容商业用地比例为0%＜J＜5%。

同时，地块还要求配建一所6班幼儿园。

这是郑州市的一次创新，其他城市《楼八》不清楚，但这应该是郑州第一块商务用地兼容住宅的，兼容商业很常见，毕竟商务商业不分家。

前些年，我们国家一直提倡“产城融合”，在一个区域内，既有产业，也有居住，而现在，这个范围又缩小到了一个地块。

这种项目突然很怀旧，这不就相当于过去的一个单位+一个家属院吗？不过，二者还是有区别的。过去是一个长期主义的一个单位，现在是短期主义的一大堆单位。当然，在楷林写字楼上班，也不可能就在住宅买房。

众所周知，东站商务存量大，住宅需求大，所以，根据地块和市场情况，楷林和中海一定会把地块的住宅容量做满，即：达到计容总建面的35%。

320088㎡*35%=112030㎡

11.2万㎡是什么概念？2个华润润府一期，基本和目前的润府二期规模相同。

华润的同级别对手来了。

【2】

中海代建

根据地块的四至情况及规划设计要求，地块的商业商务肯定是在北侧和东侧，临商鼎路和博学路，而住宅和幼儿园就在东南侧和南侧了。

如下图所示。

上图：中海代建地块

相比华润超总，楷林中海地块有2个天然不足。

第1，区位城市气质不足

恕我直接，商鼎路是东区一个很重要的价值线，除了西广场商务区，其他地区南北呈现出不同的城市气质。在东广场，工业货运安置房多分布在商鼎路以南。

第2，地块商务属性为主

商务兼容住宅，从地块定位上可以看出住宅只是辅助。

当然，《楼八》这么说，不是否定这个地块，毕竟，每一个地块都有每一个地块的价值，他的任何优缺点都会在最终的销售价格中体现。就像有人还希望北龙湖南岸有个位置不好的地块卖2万呢。

同样，总价250万的购房客户对这些大面上的地块质素同样一清二楚，所以，中海这个代建项目在定位上一定会和华润差异化，极强的差异化。

超总华润是“先住宅后商务”，中海楷林是“先商务后住宅”，这是项目优势，同时，楷林在写字楼领域良好口碑也会给项目加分。

华润润府二期精装修目前均价2.9万的话，基本属于城市顶级高端改善了，看单价说“豪宅”也不过分。

基于华润，项目应该是品质改善，面积段比华润至少整体下调20-30个平米，单价控制在毛坯2万以内，总价段控制在250万到350万，流量不会差。

毕竟，和超总片区大体量的住宅相比，楷林中海地块还有供需比优势，区域供应短期内量不大。

大家想想，东站片区多少年没有供应250万到350万的产品了，上一次还是多年前海马公园最后一期的尾货产品。

每下降50万的总价段，客户厚度就会提升5倍10倍的提升，在去化速度方面，中海的产品决定了速度更快的可能性。

两大央企不会正面交锋。

【3】

东广场未来格局

一个宝能，耽误了东广场十年，狗日的油条哥。

这些年来，东广场的开发仅剩华润和楷林在维系热度，但毕竟公寓和办公并不是市场商品房成交主流，所以，这些年东广场显得十分沉寂。

终于，3月19日，胖东来郑州首店落地东广场的消息犹如一颗重磅炸弹响彻郑州，紧跟着，3月20日，中海中标“智慧楷林东地块”的代销代管代建。

2个炸弹，让东广场又一次如此耀眼地站在郑州房地产舞台的中央，上一次还是油条哥宣布在此建308地标的时候。

华润的超级总部基地这二年很火，但它毕竟不属于东广场，它自成体系，只是紧邻东广场，独木难支，一个华润炒不热大区域。

如今，终于好了，中海会师华润，虽然是代建，但品牌来了，同时，加上胖东来，东广场彻底被点燃了

一时间，东广场集齐三大IP。

东广场，原本定位就比西广场“更好、更高、更强”，它是东站真正面向“未来”的一面，它真正承担郑州对外的城市脸面，如今，这个区域的春天终于来了。

《楼八》肯定，从今天开始，东广场将很快成为郑州市最热的置业片区。

上图：东广场竞争格局

仔细想想，医院你不常去，学校也就那几年，真正决定房屋价值的就是“交通”和“配套”。

东广场在交通上，依靠高铁、地铁、高架快速，是郑州“独一档”的存在，而随着胖东来的落地，在配套上也上升到了第一档。

不得不说，中海和招商蛇口近二年发力很猛，不论是重资产还是代建，发展都快，而且还都是核心位置和地段，这其实是一个互相作用的关系。

当然，华润也想发展迅猛，但一直没碰到好地块，不过，华润今年应该会摘到2宗好地块。

结尾

楼八的话

郑州东站极其配套商业商务，是东区、是郑州、甚至是全省的最重要的经济发动机之一。

如今，它的交通属性实现9成，商务属性实现4成，商业属性实现不足2成，在胖东来来之前，最重要的东西广场地下商业也一直在闲置。

高铁是流动人口，商务是固定人口，商业才是财富人口，商业的人口流动起来，才能带动一个区域的经济活力，从这个角度看，东西广场就是东站的任督二脉。

如今，其中一脉即将打通，期待东广场美好的明天。

来源：无敌小波仔