摘要：消费市场的活力在逐渐恢复，但从消费趋势上看，情绪价值的拔高、非标竞争的加剧、友好商业的细分等等，都彰显了无论是从“买”的角度，还是“逛”的倾向，消费者的消费行为都出现了极大的变化。
观察 OBSERVATION
常被视为 “慢工出细活” 的港资企业，在内地打造诸多经典。在竞争激烈、复杂多变的营商环境下，过去一年其表现备受瞩目。
中购联铱星云商新媒体中心
作者丨刘瑾
据国家统计局公布数据显示，2024年社会消费品零售总额为人民币48.8万亿元，同比增长3.5%。
消费市场的活力在逐渐恢复，但从消费趋势上看，情绪价值的拔高、非标竞争的加剧、友好商业的细分等等，都彰显了无论是从“买”的角度，还是“逛”的倾向，消费者的消费行为都出现了极大的变化。
一直以来，总是给人以“慢工出细活”印象的港资企业在内地诞生了不少经典作品。面对日益激烈、波谲云诡的经商环境，过去一年，Ta们的表现自然也是备受关注。
自1月下旬以来，恒隆地产、新鸿基地产、新世界发展等6家港企相继公布了2024年全年业绩、2024/2025中期业绩报告，我们摘取了这些企业在零售市场的关键信息，供业内学习参考。（注：排名不分先后，为财报发布时间倒序）
PART.01
恒隆地产
1月24日，恒隆地产有限公司（简称“恒隆地产”）发布“2024年全年业绩”：
恒隆地产2024年收入情况
截至2024年12月31日，恒隆地产及其附属公司计及港币15.38亿元的物业销售收入（2023年：无）后，总收入为港币112.42亿元，与去年相比上升9%。整体营业溢利下跌13%至港币64.55亿元。由于香港及内地零售及办公楼租赁市场疲弱，物业租赁收入及营业溢利分别减少6%和9%至港币95.15亿元及港币67.63亿元。
恒隆地产内地商场情况一览
按人民币计值，恒隆地产旗下内地商场于2024年的收入下滑3%至48.05亿元，整体租赁（商场+办公楼）和营业溢利按人民币计值分别减少4%和6%。
恒隆地产认为，其旗下的商场收入下跌3%的原因，主要是受到市场消费意欲下降和境外旅游人数上升影响。
恒隆地产的商场类别分为高端商场和次高端商场，当中高端商场收入下跌4%，其认为，主要是由于奢侈品市场的消费者信心减弱，以及部分城市的竞争对手采取激烈价格促销，导致销售租金下降。
然而，截至2024年12月，整体租出率仍然维持高水平，更录得温和增长，客流量亦维持稳定。次高端商场随着租出率持续上升，收入维持4%稳健增长，增幅由济南恒隆广场1%至天津恒隆广场12%不等。
◎表格来源：恒隆地产，制表：铱星云商
这些项目中，2024年收入最高的项目为上海恒隆广场，约16.48亿人民币，该项目为恒隆地产的旗舰商场，其2024年的收入和租户销售额分别从高位下跌6%和22%，主要由于消费力稍逊的顾客对高端消费更加谨慎，并在海外寻找更优惠商品。
从表格上看，与去年同期相比，天津恒隆广场多项指标的增长情况较为突出。其收入和租户销售额分别上升12%和8%。租出率增加5%至95%。
◎在年内，天津恒隆广场推出具针对性的市场营销推广策略，并与地方政府合办多项活动，例如除夕跨年倒数活动、以海棠为主题的花漾百年牆，以及青年艺术节等。商场亦引入珠宝花园和亲子游乐空间等多项凝聚区内人士的举措，带动客流量和租户销售额。
恒隆地产在内地发展中项目
杭州恒隆广场为高端商业综合项目，当中包括一座购物中心、五幢甲级办公楼及一家豪华的杭州文华东方酒店。酒店预计于2026年下半年开业，届时将提供194间高级客房及套房。项目其余部分则计划于2025年起分阶段落成。
此外。恒隆地产还开展了上海恒隆广场的扩建项目，将兴建一座约3000平方米、楼高三层的零售及餐饮中心，其地下层将连接现有商场。该项目预计于 2026年竣工，为顾客提供更丰富购物体验，提升商场在市内的显赫地位，同时推动上海静安区持续提升发展。沈阳市府恒隆广场余下的综合发展项目仍在设计及规划阶段。
PART.02
新鸿基地产
2月27日，新鸿基地产发展有限公司（简称“新鸿基地产”）发布“2024/25年度中期业绩”：
新鸿基地产2024年下半年整体收入概况
截至2024年12月31日止6个月，新鸿基地产收入为399.33亿港元，上年同期为275.42亿港元，同比增长40%。股东应占溢利及每股溢利分别为75.23亿港元及2.60港元，上年同期为91.45亿港元及3.16港元。
新鸿基地产内地物业投资情况一览
新鸿基地产期内的总租金收入，连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，按年下跌1%至122.8亿港元 ，净租金收入按年下跌3%至90.04亿港元。
其中，新鸿基地产在内地收租物业组合的总租金收入按年下跌2％至28.47亿人民币。租金收入录得轻微跌幅，其认为主要是由于零售物业组合之营业额租金下跌。
报告显示，新鸿基地产旗下拥有上海ifc商场、南京ifc商场、广州天环ParcCentral、上海环贸iapm商场、北京apm等多家购物中心。为此，新鸿基地产以积极及多管齐下的方式提高旗下商场的吸引力，务求在不断变化的零售市场中保持优势。
如借鉴上海ifc商场的成功经验，南京ifc商场在去年7月正式开幕，当中有30%的商铺更是首次落户南京。该商场持续丰富顾客的购物体验，加强其作为南京市河西中央商务区顶级购物选址的独特定位，期内录得高出租率。
广州天环ParcCentral则善用各楼层的绿色户外空间，不时筹办多项推广和体验活动，吸引旅客和本地顾客到访。
新鸿基地产2025年筹开项目
分别为位于上海的ITC Maison、位于香港的天玺•天Mall和观塘The Millennity的基座商场。
上海ITC项目最后一期预期将于2025年全面竣工。ITC第三期的余下部分总楼面面积逾五百万平方尺，包括旗舰商场ITC Maison、一幢摩天办公大楼和上海徐家汇中心安达仕酒店。
◎上海ITC Maison效果图
其中，上海ITC Maison除了网罗高级零售和知名餐厅等多元化店铺外，亦会引入新颖的零售模式和具创意的概念，计划自2025年年中起分阶段开业。该商场设有公共广场、多条行人天桥和玻璃天幕等设计，将ITC不同期数和周边的徐家汇社区紧密连接，缔造一个集时尚购物、餐饮、娱乐和社交体验于一身的活力社区。
◎观塘The Millennity基座的商场（图源：港生活）
在香港市场，位于观塘The Millennity基座的商场，楼面面积约五十万平方尺，首阶段将于2025年第二季开业，预租进度理想。商场全面开业后，将设有精选的特色食肆和商舖，包括提供互动体验的商户，并与集团在区内的APM商场及创纪之城写字楼群产生协同效应。
此外，连接港铁启德站的天玺•天Mall楼面面积达22万平方尺，计划在2025年下半年开始分期开业。
PART.03
新世界百货中国
2月27日，新世界百货中国（简称“新世界百货”）发布“2024/2025中期业绩公告 ”：
新世界百货2024年下半年业绩概要
截至2024年12月31日止六个月，新世界百货期内收益为6.13亿港元，去年同期为6.95亿港元。按类别划分，其期内收益以租金收入为主，占48.3%；其次为专柜销售佣金收入，占29.2%；自营货品销售占21.4%；而作为出租人的融资租赁利息收入则占1.1%。
新世界百货营运概览
新世界百货主要于中国内地营运，截至2024年12月31日，其于中国内地营运22家百货中心及购物中心，覆盖全中国12个主要城市，包括北京、上海、重庆、武汉、南京、天津、长沙、郑州、烟台、沈阳、兰州以及绵阳，总楼面面积概约为92万平方米。
在财报中，新世界百货从品牌引进、会员营销、全局营销等维度，阐述其以品质为基石“修炼内功”的核心竞争力。
一是在品牌引进上，立足于上述城市商圈发展规划及各门店定位，新世界百货重点聚焦门店一楼业态重塑，积极引进品牌首店、旗舰店、综合店及精品店，同时深入拓展二次元经济、品质餐饮、运动健身、生活配套等多元品类，旨在提升沉浸式消费体验，增强门店吸引力与集客力。例如北京崇文店二次元布局已初具规模效应，获得了良好的市场反馈。
二是在会员营销上，报告期内，新世界百货通过推出“V友节”、“周二会员日”等活动，实现会员服务体系升级，有效增强会员黏性。同时紧跟数字化趋势，新世界百货通过会员系统与“中国银联云闪付”系统的打通，多方位提升会员体验与运营效率。截至2024年12月31日，新世界百货全线会员总数达787万，同比增长4.7%。
三是在全局营销上，新世界百货积极发展线上平台新闪购小程序，并与美团、京东、快手、大众点评等本地生活平台开展异业合作，同时持续在抖音平台打造疯狂星期四专项直播活动，实现线上线下流量整合与业务增长。
新世界百货自有品牌业务
截至2024年12月31日，新世界百货共营运三家大型综合类超市“新世界超市”，分别位于北京崇文店、武汉建设店及烟台店。
PART.04
新世界发展
2月28日，新世界发展有限公司（简称“新世界发展”）发布“2024/2025中期业绩报告”：
新世界发展2024年整体收入概况
截至2024年12月31日，新世界发展录得来自持续经营业务的综合收入为167.89亿港元，按年下跌1.6%；毛利按年下降8%至66.75亿港元；核心经营溢利为44.16亿港元，按年下降18%；股东应占亏损为66.33亿港元。
于2024年12月31日新世界发展可动用资金合共约340亿港元，包括现金及银行结余约220亿港元及可动用的银行贷款约120亿港元；于2024年12月31日，新世界集团短期债务及总债务较2024年6月30日分别减少94亿港元及51亿港元。
新世界发展内地物业投资情况一览
于回顾期内，新世界发展在中国内地物业投资收入达到94.4亿港元，分部业绩为5.56亿港元，投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。报告中，新世界发展公布了上海K11、武汉汉口K11、武汉光谷K11 Select、沈阳K11 Select、广州云门NEW PARK等项目在销售额、出租率、客流量等方面的表现：
上海K11于回顾期内销售额基本持平。如撇除一线高端品牌，销售额更录得双位数增长，2024年12月客流量更创下近3年新高。上海K11整体出租率于2024年12月底达96%。
◎于回顾期内，上海K11实施品牌提升及调整使其更丰富多元，餐饮通过升级热门网红排队品牌如山野板扎、山缓缓等，实现租金同比增长。新的一年，上海 K11将持续“开源节流”，如增加广告及场地等措施，同时节约运营成本开支。
截至2024年12月31日，武汉汉口K11出租率达90%。广州云门NEW PARK整体出租率达92%；此外2024年下半年，该项目累计接待客流近1500万次，持续为城市持续注入新鲜商业活力。
广粤天地出租率保持在97%，其作为广州CBD内的高端商业体，项目客流量按年增加10%。武汉光谷K11 Select出租率达95%。
◎回顾期内，武汉光谷K11 Select通过举办《无畏契约》全球冠军赛，《王者荣耀》全国校园赛，《英雄联盟大乱斗》全国总决赛等3场全国性电竞比赛，成功带动客流量同比增长17%。
回顾期内，新世界发展在内地新开项目有于2024年9月28日开业的宁波The PARK by K11 Select ，除了茑屋宁波首店已开业外，皇朝会、Chloe及Burberry香水、PerfumeBox、MF by G.C.D.C及Ferragamo等多家浙江首店、宁波首店亦即将开业。
新世界发展2025年筹开项目
2025年，新世界发展多个重量级项目将于中国内地主要城市登场，其中，K11中国内地的首个旗舰项目——K11 ECOAST将于2025年4月28日正式开业，项目坐落于深圳前海蛇口太子湾之滨，总建筑面积22.85万㎡。该项目将充分融合艺术、人文与自然等多元业态，旨在为深圳打造集文化、商业、生态于一体的世界级滨海文化艺术区。
此外，位于广州长隆万博的广州第二座K11项目、大湾区首座K11 Select将于2025年第三季度开业。
新世界发展筹备中项目
截至2024年 12月 31日，新世界发展集团于中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约299万平方米可作即时发展，约174万平方米为住宅用途。核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市，不包括车库的土地储备总楼面面积约246万平方米，住宅约为128万平方米。
其中，新世界发展在杭州望江新城打造的总建筑面积约74万㎡的新世界城市艺术中心进入收成阶段。住宅部分“江明月朗园”在去年底已经圆满交付，而可售商业物业面积达约12万㎡，涵盖写字楼、商业街等多元业态。预计2025年6月起，写字楼和商业街会逐步交付。而项目二期已封顶，预计2025年底全面竣工。
PART.05
九龙仓置业
3月10日，九龙仓置业地产投资有限公司（简称“九龙仓置业”）发布“2024年全年业绩公告”：
九龙仓置业2024年全年收入情况
九龙仓置业收入减少3%至129.12亿港元（2023年为133.06亿港元），营业盈利减少 3%至96.91亿港元（2023年为99.93亿港元）。
九龙仓置业对此收入的业务评议为：香港经济呈现温和增长的迹象，但市场对商用物业的需求仍然疲弱。零售销售在2023年年初疫后复常初期短暂反弹后再度下滑至今，港元强势及减息步伐相对缓慢均持续削弱零售销售。写字楼需求亦见疲软，皆因企业在不确定的环境下纷纷寻求控制成本。
九龙仓置业旗下商场情况一览
聚焦购物中心范畴，九龙仓置业目前主要持有三个综合体商城，分别为海港城、时代广场和荷里活广场，以及位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。
◎2024年国庆期间，国庆烟花汇演吸引到近万名朋友到海港城共同欣赏维多利亚港上空的璀璨烟花。
具体来看，海港城（包括酒店）的收入增加2%，营业盈利持平。在商场方面，海港城进一步巩固其市场领导地位，期间有品牌旗舰店扩大规模，并举办独家市场推广活动。Fendi在广东道开设全新门店以及Celine和Louis Vuitton在不同楼层进行扩充，皆展现出各大国际品牌在疲软市场环境下仍然保持信心。该项目年内的出租率为94%。
据悉，Louis Vuitton旗舰店将在今年第二季度，将总面积从4000㎡扩展至约8000㎡，扩张至4层楼高。
反观时代广场，其2024年的收入和营业盈利皆下跌6%。对此，该商场积极调整租户组合，持续提升竞争力。
其中，Louis Vuitton全新专门店于2025年1月以试业形式登场，同时亦有《BLACKPINK THE GAME》全球首间实体店、Jellycat@Lane Crawford Bridge及Pinkfong Baby Shark等更多热门品牌和主题快闪店进驻，扩阔了商场的客群。文化活动、艺术装置和品牌工作坊丰富了购物体验。报告期内，时代广场的出租率达93%。
PART.06
太古地产
3月13日，太古地产有限公司（简称“太古地产”）公布2024全年业绩：
太古地产2024年全年收入情况
报告期内，太古地产收入同比下降2%至144.28亿港元。股东应占经常性基本溢利由2023年的72.85亿港元，减少8.06亿港元至2024年的64.79亿港元，主要反映财务支出净额上升和香港的办公楼租金收入下降。零售物业方面，太古地产实现收入为73.88亿港元。
太古地产内地物业投资情况一览
2024年，太古地产在中国内地投资物业组合的租金收入总额为49.07亿港币，较2023年增加7%，反映太古地产各营运城市的购物商场租户组合优化及其于2023年增持成都太古里权益所增加的租金收入，但部分升幅被2024年按营业额计算的租金下跌而抵销。
在中国内地，太古地产在北京、广州、成都、上海、西安及三亚的优越地段持有11个大型商业发展项目的权益。中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为780万平方尺（其中太古地产应占权益为620万平方尺）。
2024年，来自中国内地零售物业的租金收入总额上升2%至52.25亿港币。撇除人民币价值变动影响，太古地产应占租金收入总额上升4%。
于2024年12月31日，太古地产在中国内地已落成零售物业的估值为689.66亿港币，其中集团应占权益为579.53亿港币。
物业组合包括集团全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、上海兴业太古滙和前滩太古里。截至2024年12月31日，太古地产旗下7个商场的租用率在78%-100%不等。租用率最低的项目为广州汇坊，其前身为“广州文和友”，后者的租约已于1月底提前结束。据新快报2月中旬消息，该项目即将进入深度规划设计及改造阶段。
在财报中，太古地产亦披露除了广州汇坊之外的6个项目的零售销售额和租金情况。
◎太古地产在内地已落成零售物业组合及租用率
北京三里屯太古里：2024年的租金收入总额上升20%并创下历史新高。受北京三里屯太古里北区现正进行结构和改造工程的影响，该项目零售销售额因此微跌少于1％。报告期内，租用率为98%。
成都太古里：撇除2023年2月太古地产增持成都太古里权益带来的影响，其2024年的零售销售额下跌14%，而租金收入总额则与2023年持平，报告期内，租用率为96%。
广州太古汇：零售销售额及租金收入总额分别下跌11%及6%，商场租用率为100%。 此外，2024年8月，太古汇透过公开拍卖成功投得天河路387号，总楼面面积约为65.5平方尺，与购物商场相连。该物业将翻新并作为太古汇高级零售物业组合的新增部分，预计2027年起完成。
◎广州太古汇
北京颐堤港：2024年的零售销售额及租金收入总额分别下跌4%及2%，商场租用率为98%。
上海兴业太古汇：兴业太古汇2024年的零售销售额及租金收入总额分别下跌14%及17%，为改善租户组合而进行的大型结构和改造工程所造成的影响。商场租用率为93%（包括分配给已签署承租意向书的准租户的楼面）。
上前滩太古里：2024年的零售销售额及租金收入总额稳定增长，分别为3%和7% 。商场租用率为98%。
太古地产发展中的投资物业
截至2024年，太古地产旗下还手握北京太古坊（前称“北京颐堤港二期”，计划由2026年年中起分两个阶段落成） 、西安太古里（太古地产首个度假型高端零售项目，预计由2027年起分阶段落成）、三亚太古里（预计由2026年起分阶段落成）、上海前滩综合发展项目（预计由2026年落成）、上海陆家嘴太古源（前称“上海洋泾综合发展项目”，预计由2026年起分阶段落成）、广州聚龙湾太古里 、广州天河路387号等发展中项目。
◎回顾期内，太古地产在中国内地已落成物业组合预计应占楼面面积一览
其中，广州聚龙湾太古里整个项目计划由2027年上半年起分阶段落成。但从2025年年底开始，该项目将陆续举办展览、盛事、快闪店及各种活动，为项目的第一阶段竣工作启动准备。
商业观察
从第一批披露实绩的港企来看，在2024年全年业绩的时间线里，九龙仓置业和太古地产的整体收入相较去年同期是下滑状态。恒隆地产总收入则同比上升9%，整体溢利同比下跌13%。
在2024/25年度中期业绩的时间线里，新世界发展、新世界百货整体收入相较去年均呈现下滑状态。而新鸿基地产较上年同期增长了45%。
在偌大的商业市场里，业绩起起落落再正常不过。这些企业业绩下滑的原因，纵观香港的消费市场，无论是本地居民热衷北上消费，还是港元汇率高企，亦或是品牌对业务扩张取态审慎，都给企业的收入造成了一定压力。
激烈的经商环境下，港资也纷纷加码内地市场，诸如新鸿基地产、新世界发展、太古地产等，在2025年都有新项目亮相，这些项目在开年就获得了不少关注。而在粤港澳大湾区一体化的大趋势下，新世界发展更在财报中表示，将会继续秉承“聚焦深耕大湾区一线城市及长三角重点区域”的战略布局，发展多元业态，进一步拓展经常性租金收入。
上市企业的2024年报还在不断披露中，后续，我们也会持续关注并报道其他企业的年报情况。
来源：中购联
