摘要：而当这2个条件同时出现，意味着华宏云墅要在整个南宁楼市进行新一轮产品力大爆发。

文/克而瑞集团 广西区域分析师

导读

直入正题。

今天，小克要和大家聊一个推进南宁楼市产品转折的项目——华宏云墅。

关于这个项目，有2个显著标签：广西首个入市的第四代住宅、率先响应国家好房子建设标准

而当这2个条件同时出现，意味着华宏云墅要在整个南宁楼市进行新一轮产品力大爆发。

今天，我们不妨沉下心来看看，华宏云墅正在驱动一个什么样的产品力内核变革？

01

需求升级推动四房改善成交

四代宅迎爆发式增长

讲项目前，我们先来看一下市场情况。

在房地产市场逐步过渡到买方市场的过程中，房企之间的竞争日益聚焦于产品和品质的提升。

面对房地产市场中改善型需求的不断增长，房企正将产品迭代的重点放在改善型产品上，推出更多大面积、高品质的中高端产品，比如第四代住宅产品。

为什么这么说，小克认为主要基于以下两点依据支撑，分别是：

·成交变化

·产品变化

成交变化看，当前市场需求发生较大转变，户型成交结构的持续变化便是重要的体现，近几年，购房者的置业观念逐渐从“先上车，再置换”转到“一步到位”。

全国方面，CRIC重点监测的193个城市数据显示，2024年四房产品的市场份额逐年增长，成交套数占比较2023年提升2.8个百分点至29.2%。

南宁方面，2024年四房产品增长趋势与全国同频，成交套数占比从2023年的43%升至49%。

可见，市场对于改善住宅的需求正在逐渐增加。

产品变化看，第四代住宅产品正在成为房企重要的产品创新方向。

不完全统计，2025年全国四代宅项目的数量将迎来爆发式增长，在主要落地城市，2025年明确要打造四代宅的新项目预计将突破70个，超越这些城市2024年在售的四代宅项目总数。

显然，随着供应端提速，未来越来越多城市将迎来四代宅交付时代。

而从去年全国首批7个四代宅项目交付看，表现出典型的改善属性，多数产品户型面积都是四房起步，典型的改善房型段。

未来，随着市场竞争的加剧，开发商将更加注重项目的设计与品质，以满足市场需求，涌现出更多具有创新性和高质量的产品。

诚如华宏云墅，产品配置全面升维。

02

出场即打破多个壁垒

好房子当如华宏云墅？

在因城施策调减限制性措施、构建房地产发展新模式，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等中央号召下，楼市产品逻辑发生转变。

以四代宅为代表的新规类住宅为例，销量遥遥领先，成为当前改善产品中的宠儿，比如：

南京的招商金陵序，凭借第四代住宅产品的打造，2024年12月首开推出110套房源，其中高层92套，洋房18套，摇号开盘，当天去化达8成。

武汉的沙湖天境，在98-105%高得房率及临湖、配套成熟等优势下，2024年10月末开盘212套也实现售罄。

广州的越秀云悦，首开得105套四代宅房源，开盘后2小时内被抢购一空，成为2024年广州首个“日光盘”。

聚焦南宁，华宏云墅不仅是广西首个入市的第四代住宅项目，同时还是率先响应国家建设的“好房子”，面市以来深受客户青睐。

据案场数据显示，自2025年2月营销中心开放以来，华宏云墅日均客户到访量达近百组，人气火爆。

2月16日项目营销中心开放当天

再现南宁楼市久违的人气盛况

华宏云墅的市场、客户关注度之所以如此之高，与项目打破多个壁垒的强劲产品力分不开，其从多个维度推进南宁楼市的产品转折，具有重要意义。

#打破产品壁垒。华宏云墅是广西首个入市的四代宅项目，其中四代宅室内局部及空中花园做到约6.2米挑高，传统住宅室内则做到了约3.1米层高，与当下国家提到的要把住宅层高标准提高到不低于3米的“好房子”建设标准契合。

华宏云墅效果图

#打破拓展壁垒。华宏云墅超高弹性面积高达约80㎡，和普通三代住宅高层户型相比，华宏云墅四代宅室内局部约6.2米的挑高设计，使户型的拓展空间更大，可改性、实用性也更高。

而项目部分楼栋T2梯户比设计，更是让户型的电梯前室多得约12㎡的可利用空间，女主人实现鞋柜自由。

华宏云墅效果图

另外，项目不论是奇数层，还是偶数层，户均都有一个约40㎡空中花园、且每户都基本拥有约80㎡的弹性面积，使建面约136㎡户型≈普通户型的216㎡，如此高拓展的户型在南宁楼市可谓屈指可数。

户型示意图仅供参考，以实际交付为准

#打破面积壁垒。华宏云墅通过优化产品设计，让四代宅不再是140㎡以上大面积产品的专属，120㎡+也能做四代宅，而且还是四房三卫双主卧的格局。

项目户型整体做到了既能实现一步到位、又能控总价的优势，相较于同等建面的普通住宅，项目建面约120㎡+就能够享受改善大平层200㎡+的阔绰尺度感。

对普通民众而言，华宏云墅的出现无疑让改善不再是遥不可及的事，普通人也可以拥有高品质的改善好房。

从已交付第四代住宅项目户型看，均以大面积户型为主

华宏云墅第四代住宅做到建面约140㎡以下，控总价优势明显

下面具体来看户型设计，可以更直观的看到华宏云墅四代宅的设计优势。

>>奇数层建面约136㎡户型

酒店式洄游动线，增强相邻空间的生活自由度

都说酒店是生活空间的高级形态，在华宏云墅奇数层建面约136㎡的户型，它做到了入户→客厅→空中花园→卧室的酒店式洄游动线设计。

某种程度而言，这样的设计做到了传统户型格局难以实现的生活场景感。

「空中花园+餐厅」、「空中花园+客厅」、「空中花园+卧室」洄游动线的设计，让两个相邻空间拥有多个通道可以串联起来。

平衡开放与私密两者之间关系的同时，也增强了生活自由度，增进家庭成员之间的交流。

户型示意图仅供参考，以实际交付为准

>>偶数层建面约128㎡户型

约7.2米大横厅+约19.7米大空中花园、多场景演绎家庭生活关系场

在华宏云墅，所有四代宅户型最亮眼的是约6.2米挑高的空中花园阳台。

难得的是，偶数层建面约128㎡户型，还做到了约7.2米大横厅的设计，且与约19.7米大空中花园相连，空间尺度感，家庭成员生活场景演绎可以是n次方，居住体验获得感更强。

户型示意图仅供参考，以实际交付为准

在建面约40㎡空中花园，你可以设计成品茗区，加上锦鲤池设置，逢年过节或闲时一家人品茗赏景；也可以设计成儿童乐游乐园，搭乐高、玩积木、画画；还可以做成花园读书角，客厅以外的第二待客区，为生活增添乐趣。

这样的户型可以说是完全「放大」了生活场景的享受感与参与感，加上通透大横厅相连，每一位家庭成员的起居需求都能很好的被照顾到。

空中花园改造畅想-效果图，仅供参考

综合来看，华宏云墅四代住宅户型高拓展的设计，为不同家庭提供了更多样化的居住方案，灵活性、尺度感俱佳。

03

户型创新之外

优秀学区、社区品质锦上添花

当下，无论是刚需或刚改群体，他们都不再满足于简单的居住需求，而是更加注重社区整体品质、舒适度的均衡提升。

户型创新之外，华宏云墅的亮点还有很多，下面用5个关键词让你快速看懂。

①稀缺性。

华宏云墅位于明月湖旁，环境宜居。

但项目所在的明月湖一带，近三年处于新盘断供的状态，整体并没有太多优质的商品住宅可以选择，市场在售货量短缺，老城居民亟需焕新。

加上，项目附近的南宁科技门户代表中关村，2024年累计引进企业达1334家，可以预见明月湖一带潜在人口数量在上涨，置业需求潜力大。

而华宏云墅作为明月湖「为数不多」的新房项目，它的出现正好填补市场空白，让积压已久的置业需求逐步释放，或将成为地缘性客户、科技精英的改善优选。

项目区位图

②优学区。

学区，向来是购房者关心的重点。

华宏云墅得益于优越的地理位置，周边环伺广西区直属机关第三幼儿园（高新分园）、南宁市高新小学东校区、南宁市第三十五中学等教育资源。

尤其是南宁市三十五中，建校时长超50年，教育资源优势显著。

教育配套能级高是华宏云墅的优势之一。

高新小学东校区效果图

③仪式感。

公共区域是业主归家的必经之路，也是社区的“第二门面”。

在公区打造上，华宏云墅让人惊喜的地方在于，将归家仪式感做到了「少数派」的存在。

·市场上少有的双入户大门配置。

其中的宾耀门以宾利奢华展翼曲线、劳斯莱斯星空顶亮相，两侧柱子选用巴西进口奢石天山暮雪；而金阙门则采用定制梵高星空顶、宝格丽帝王绿奢华饰面、星级酒店环岛落客设计。

从奢贵选材到的细节设计，不同材料和质感的相互碰撞，处处透露着「酒店化的精奢感」。

社区大门-宾耀门效果图

社区大门-金阙门效果图

·双入户大堂设计高于市场标准。

地下，车库入口同样选用进口石材巴西罗马洞口石，在星空顶和灯带映衬下，更具现代感；而来到地下入户大堂，普拉达绿装饰面、透光云石，塑造了尊崇的归家仪式感。

车库入口效果图

地下入户大堂效果图

地上，不仅拥有首层星级入户精装大堂，楼栋入户门前还种植了全冠移植的名贵罗汉松树，归家气场十足，整体配置超越所在区域内不少项目。

楼栋首层入户大堂效果图

·宾利超跑立面辨识度强，颜值、质感双在线。

区别于区域内大多数普通项目，华宏云墅外立面汲取了宾利超跑艺术美学曲线，超流体建筑立面，搭配宾利汽车品牌经典配色玛瑙深灰、冰川白、深邃灰，带来整体视觉上的愉悦。

外立面效果图

④度假感

可以发现，华宏云墅从外到内都能看到尊崇的酒店式设计，园林规划也不例外。

其以全球高端酒店品牌安达仕Andaz 度假酒店为灵感，设计了约3万㎡森活园林，以九重云水空间串联起酒店式大门、下沉庭院、宅间花园等，业主在家也能享受到松弛愉悦的度假体验感。

园林-云漫芳园会客厅实景图

园林效果图-涑水庭

⑤颗粒度。

值得一提的还有华宏云墅的社区生活配套，颗粒度那叫一个「全」。

不仅有私宴厅、健身房、恒温恒湿室内游泳馆等生活配套，其中的恒温恒湿泳池要比普通单纯的恒温泳池，造价更高、水质也更纯净，这在南宁楼盘中也属少数派的存在。

此外，项目架空层还配置有儿童、老人等不同年龄段业主休闲娱乐的设施，且部分已经实景呈现。

上一波实景冲击你的视觉↓↓↓

云麓包厢实景图

恒温恒湿游泳池实景图

健身房实景图

而在规划的七大主题泛会所中，据说还有专门针对女性业主的华尔兹生活馆，规划有美容、美甲、瑜伽等，让人期待。

整体感受下来，华宏云墅不像是造房子，而更像是为业主营造一种有格调的生活方式。

华尔兹生活馆效果图

04

广西楼市“第四代住宅”的先行者

华宏实力很顶

具体来看企业。

在房地产市场深度调整期，能拿地是房企的资金成本优势，但能赢得购房者用“真金白银”的投票，那是真的很有本事。

作为广西楼市“第四代住宅”的先行者，广西华宏地产自身既兼具资金优势，也是真的有本事。

资金优势在于，一方面广西华宏地产能拿地、也敢拿地，2024年6月明月湖旁地块（现在的华宏云墅）吸引多家房企竞拍，经过62轮激烈竞价后，华宏最终以成交总价约2.97亿元成功竞得地块，实力不言而喻。

另一方面，由广西华宏地产打造的华宏云樾观棠、华宏云墅都是以充足的自有资金进行项目开发，这意味着企业债务风险小，更安全、也更稳健。

除此之外，企业资金实力的优势还直观的体现在工程进度上，充足的资金可以保障项目稳步施工，有利于增强客户、市场的置业信心。

我们了解到，在2024年4月南宁市自然资源局正式出台第四代住宅相关规范后，广西华宏地产便紧跟着在6月20号成功拿下华宏云墅项目地块，而在拿地3个多月后就实现开工建设，开工后的工程进度更是开挂式前进，堪称是广西最快的第四代住宅项目。

目前，华宏云墅一期楼栋最高已经建至17层，最低也已建至8层，一个字：稳。

以下是目前项目一期各楼栋最新的施工进度情况：

1#楼建至约 17层 、2#楼建至约12层 、3#楼建至约8层、13#楼建至约15层 、12#楼建至约12层、11#楼建至约8层 。

项目施工实景图

真本事在于，企业在南宁开发的首个住宅小区华宏云樾观棠，从项目面市到2024年1月圆满交付仅用了10个月，再一次印证企业实力。

同时，2023年3月项目销售以来便屡获区域月度项目销售TOP1，是兴宁区典型的热销盘，先后荣获：

·2023年3~5月连续三个月长堽望州板块商品住宅销售金额/面积双榜TOP1

·2023年6~7月南宁兴宁区普通住宅销售金额/套数双榜TOP1

·2023年6~8月南宁兴宁区商品住宅60~110m销售金额/面积/套数三榜TOP1

·2023年12月南宁兴宁区商品住宅销售金额/套数双榜TOP1

进入2024年，更是登顶2024年1~6月南宁兴宁区商品住宅销售金额/面积/套数三榜TOP1，名副其实的红盘；而在年度表现中，则以2.20亿元、277套的优异成绩斩获2024年南宁兴宁区普通住宅销售金额&套数双榜TOP1。

从中足以看出市场和客户对华宏云樾观棠项目、广西华宏地产的高度认可。

深入了解企业后，小克认为最让人值得点赞的，其实是广西华宏地产向深耕进发的勇气。

广西华宏地产秉持“推动城市更新，与城市共繁荣”发展理念，以雄厚资金实力推动南宁市兴宁区、江南区、高新区等多个旧改项目建设，在兴宁区、高新区、江南区持有超750亩土地储备量，为企业深耕南宁市场奠定了坚实基础。

这也意味着，后续广西华宏地产在南宁还将有其它新盘面市，这也让华宏更加深谙“品质”的重要性，从华宏云樾观棠到华宏云墅，企业关于产品的创新力、品质追求有目共睹。

而开发商对品质有高要求，购房者才越有可能买到好房子。

未来，华宏云墅可期、广西华宏地产同样值得期待。

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广西楼市首个入市的第四代住宅

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来源：南宁微楼市