又现地王！刚刚上海土拍再次杀疯！象屿、大华、绿城138亿上海勇夺地！

摘要：这次参拍的房企，基本都是大家熟悉的老朋友，有保利发展、华润置地、中海、招商蛇口、金茂、保利置业、中国铁建等央企；有建发、越秀、华发、北京城建等优秀地方国企；还有混合所有制房企绿城以及民企大华等；还出现了“新面孔”——长三角投资。

上海土拍又现地王！

刚刚，上海2025年第三批次土拍落锤，共出让4宗地块，起始总价高达113.3亿。

其中有2 幅非常重磅的地块，也是引起了行业内的巨量关注：

一幅是上午开拍的静安大宁地块，起始总价18.79亿；

一幅是下午开拍的浦东北蔡地块，起始总价20.83亿。

这次参拍的房企，基本都是大家熟悉的老朋友，有保利发展、华润置地、中海、招商蛇口、金茂、保利置业、中国铁建等央企；有建发、越秀、华发、北京城建等优秀地方国企；还有混合所有制房企绿城以及民企大华等；还出现了“新面孔”——长三角投资。

最终，这两宗重磅地块均由大家熟悉的硬核房企拿下：

静安大宁地块由大华拿下，总价24.86亿、溢价率32.31%、楼板价9.27万/㎡，刷新大宁地王；

浦东北蔡地块被绿城拿下，总价29.16亿、溢价率40%、楼板价7.15万/㎡，刷新板块地王。

此外，闵行紫竹地块由象屿以66.79亿、溢价率18.97%竞得；青浦西岑地块由长三角投资集团以17.54亿底价拿下。

接下来艳姐就和大家简单唠唠此次土拍。

01 楼面价9.27万/㎡！

大华刷新静安大宁“新地王”

这次土拍最具看点的王炸地块当属静安大宁地块。

该地块属于大宁板块优质宅地，出让面积约1.07万㎡，起始总价约18.79亿元，起始楼面价约7.0031万/㎡。

地块相对秀珍，容积率为2.5，限高80米，建筑面积不到2.7万㎡。

但质素还算不错，距内环800米左右、1号线延长路站约1.2公里；周边有久光中心、大宁国际商业广场等高能级购物中心；地块整体相当方正，住宅套数下限无设定且中小套型占比40%，能让开发商有较大的发挥空间。

综合来看，未来这个项目将会是区域内近几年少有的改善佳品。

因此，该地块吸引了9家竞买人出手拼抢，分别是北京城建、大华、华发、中海、招商、保利置业、绿城、建发、越秀&金茂，是本次土拍竞争最激烈的一块地。

像这种9家巨头抢一块地的大阵仗，最近一次还要追溯到10个月前的杨浦平凉地块。

其实，静安大宁地块内，去年中建玖合大宁地块拍出过约6.83万/㎡楼板价的地王，不过属于非纯住宅。

而本次出让的大宁地块，光是起拍价就已经超过了7万/㎡，属于是提前锁定了“大宁新单价地王”。

唯一的悬念仅剩下一个——9家竞买人，究竟会给这块地刷出多高的溢价率？

直播现场

在该地块竞拍开启后，现场争夺也相当激烈，交锋集中在大华、建发、保利置业以及越秀&金茂之间。

经过近1个小时、67轮竞价，最终大华以24.86亿竞得，楼面价约92659元/㎡，溢价率32.31%。

其实土拍一开始，大华就表现出势在必得的姿态，频频举牌跟价，屡次在关键节点刷新价格线。

大华在上海深耕了37年，曾号称是宝山之王，在城中村改造方面颇有经验，上海也一直都是大华集团的主战场。

2019年的时候，大华在上海斩获10宗地块，成为地区拿地面积和金额的双料冠军。2022年，又豪掷近50亿在上海嘉定和宝山夺地。2024年上海拿地榜前20中，大华也是在央国企中层层突围的唯二民企之一。

事实上大华对静安大宁一直有很深情愫，大华·公园柏翠这个项目虽然位于宝山，但因为距离大宁很近，对外标签一直打的是“大宁旁”，此次大华豪夺大宁地块，终于能理直气壮地将“大宁核心”的标签，打在这个新地王的项目上了。

上海大华·公园柏翠实景

板块内目前唯一竞品，就是大宁公园附近的中建玖合项目，这个预计年内上市的项目，此前曾放出风来，价格预计超过16万/㎡。

“老地王”如此，“新地王”该卖出多少？又将展现出怎样惊艳市场的产品力？静待两家产品王者的解题思路。

02 绿城强势落子浦东北蔡

除了静安大宁地块外，浦东北蔡地块也引发很高关注，吸引了不少房企参拍。

地块位于浦东北蔡板块，出让面积2.04万㎡，容积率2 ，起拍价20.83亿、起始楼面价5.1万/㎡。属于一块相对迷你、适合短平快出业绩的地块。

北蔡板块去年以来一直维持较高的热度。

其一，板块内新房去化还不错。目前唯一在售的新房国贸中国铁建·西派海上去年10 月首开，认购率108%，首开去化超8 成；12 月二批次开盘、认购率137%，今年3 月三批次开盘、认购率144%，这两次也都取得了相当不错的去化成绩。

其二，板块地价明显“倒挂”。隔壁的新杨思板块楼面价达到7.47万/㎡，仅剩一幅宅地待售，北蔡地价“倒挂”超2 万/㎡。

也因此，北蔡地块在出让前就引发诸多关注，这次也吸引了7 家巨头组合前来角逐：

保利发展、建发、大华、招商蛇口、金茂、国贸&中国铁建、绿城。

竞拍过程比想象中激烈。

竞拍约1小时后便触及中止价29.16亿，国贸&中国铁建、绿城进入到第二阶段高品质建设指标竞报环节，并触及5000元/㎡装标的上限后，随后又触及300㎡公共服务设施配建上限进入高端人才住房配建比率竞报环节。

最终，绿城以总价29.16亿、楼面价7.15万/㎡、溢价率40%、装标5000元/㎡、建设300㎡公共服务设施、0.6%高端人才住房配建比例竞得地块，刷新板块单价地王。

地块面积不大，但位置还算优越，计容建筑面积约4.08万㎡，紧邻罗山路高架，距轨交18 号线北中路站、芳芯路站约1.5公里，6 站直达陆家嘴，交通十分便利。

但地块要求也较高，占地面积2.04万㎡、容积率2 、限高50 米，中小套型占比45%、无套数下限，意味着社区配套和公区设计难度更大。

在上海，绿城也面临土储不足的窘境。去年新增2 个项目，8 月，先是以总价12 亿、溢价率6.48%，楼面价4.84万元/㎡竞得虹口地块；几天后又以总价48.05亿、楼面价13.1万/㎡、溢价率30%竞得徐汇滨江地块，打破尘封8年的全国单价地王纪录。全年，绿城在上海全口径销售额173.94亿位居第5 。

经过今天的土拍，绿城在上海的“弹药”得以进一步补充。不得不承认，去年绿城在上海的外滩兰庭、繁花三章等项目带给市场上非常大的震撼，将整个新房的审美和产品力带入了新的高度。

艳姐预计，绿城在北蔡的个项目也会带给市场更多惊艳。

03 象屿势在必得

再次落子闵行

再来说说闵行紫竹地块的成交情况。

上午开拍的闵行紫竹地块还算优质，由2 幅宅地、1 幅餐饮旅馆用地3 幅子地块组成，起拍总价56.14亿，出让面积21.72万㎡（地上19.55万㎡、地下2.17万㎡），综合容积率1.02，典型的低密别墅地块。

地块位置也还不错，位于闵行浦江大零号湾，兰香湖一线；紧邻上海交大、华东师大；距离在建的23 号线华东师范大学站、紫龙路站直线距离500米左右。