摘要：最近，大家在讨论住宅小区物业服务转为公益性的可能性问题，有的人在期盼，有的人在呼吁，也有人认为这是不可能的。推行住宅物业公益化是白日做梦吗？其实住宅小区的物业服务管理公益化，早在多年的新加坡就已经在推行了。

最近，大家在讨论住宅小区物业服务转为公益性的可能性问题，有的人在期盼，有的人在呼吁，也有人认为这是不可能的。推行住宅物业公益化是白日做梦吗？其实住宅小区的物业服务管理公益化，早在多年的新加坡就已经在推行了。

在新加坡，源于住房的福利性，其住宅小区（组屋）物业管理呈现出显著的公益性特征，对保障居民的居住权益和提升生活质量发挥了重要作用。今天让我们一起来了解一下，新加坡在住宅物业管理上公益性管理的主要做法。

新加坡物业的公益性，源于住房福利性理念

据了解，新加坡政府对居民“住”的问题如何解决，介入很深，体现了很明显的公益性特征。

一是以保障性住房为主。该国楼市政策十分简单，主要是由组屋和商品房组成，组屋就是保障性住房，占比72%，商品房只占5%。

而且新加坡的“组屋”只要是新加坡永久居民都可以申请，房屋的位置、品质与商品房一样。组屋也是可以出售的，但是有着非常严苛的条件，比如，不能整套出租，只能出租单间；必须住够五年才能出售。

二是政策引导上以福利性为主。新加坡政府从国家层面制定了全面且细致的住房保障政策，建屋发展局（HDB）在其中扮演关键角色。在组屋规划阶段，就充分考虑到居民的生活需求，合理布局公共设施，如公园、社区中心、学校等，旨在为居民打造便捷、舒适的居住环境。这一规划过程并非以盈利为目的，而是从社会整体福利出发，保障居民基本生活质量。

半官半民的物业管理机构

7成以上的组屋，没有完全交由业委全等形式的业主自治管理，而是政府深度介入，和业主共同管理。

市镇理事会是新加坡组屋物业管理的核心执行机构。其性质为自治法律实体，但在人员构成和业务指导上与政府紧密相连。

选区内国会议员担任市镇理事会主席，成员一部分由建屋发展局委派，一部分由选区内住户选举产生。这种构成方式确保了政府的政策意图能够有效传达并执行，同时也充分吸纳居民意见，使管理更贴合居民需求，实现公共利益最大化。

政府通过市镇理事会，对组屋物业管理的各个环节进行监管，从房屋维修到环境清洁，从设施维护到社区活动组织，全方位保障居民的居住权益。

“民付+官补”的物业费制度

组屋业主每月需缴纳服务与养护费用于公共区域的维护保养。收费标准相对较低且各市镇略有差异。以裕廊 - 金文泰市镇为例，组屋最新1房/ 2房/ 3房/ 4房服务养护费为67/73.5/83/89.5新元/月。

而有意思的是，政府会根据屋主身份、财产情况等对服务与养护费进行部分退款，并出台保障计划给予公民服务与养护费退还福利。经政府补贴后，上述市镇组屋1房/ 2房/ 3房/ 4房的费用为 21.5/32.5/53.5/71新元/月。

从负担比例来看，以4房组屋为例，平均转售价格为60万新元，年需缴纳管理费约1074新元，占总房款约0.18%左右，远低于许多国家商品住房的物业费占比。这种补贴机制极大减轻了居民负担，确保不同经济层次的居民都能享受到优质的物业管理服务，体现了公益性管理对居民经济压力的关怀。

还有专项基金的政府支持

在电梯等公共设施的维护更新方面，政府给予大量资金支持。国家发展部为每部由市镇会所有并保养的电梯提供600元津贴，同时为市镇会设立的电梯更换基金注入额外资金，金额是市镇会每季度拨入基金款额的50%。

从市镇理事会资金分配来看，根据《2017年镇议会（储备基金最低缴款）财务规则》，在市镇理事会收集的资金（包括服务与养护费）中，14%专门用于电梯更换基金，用于更换电梯和电梯升级工程，26%用于储备基金，即长期周期性更换和大修，如周期性重新喷漆，以及屋顶系统、水泵和供水系统以及供电系统的更新或更换。

这种专项基金的支持方式，保证了公共设施的长期稳定运行，维护了居民的正常生活秩序，体现了公益性管理在保障公共设施可持续性上的投入。

全面且公益导向的物业服务内容

在基本居住需求保障服务方面，主要体现在房屋维修与保养上。市镇理事会负责组屋房屋的日常维修与定期保养工作，确保房屋的安全性和居住舒适性。无论是屋顶漏水、管道堵塞还是墙面破损等问题，居民都可向市镇理事会报修，且能得到及时响应和处理。

在早期组屋翻新项目中，如主要翻新计划（MUP），据《The Straits Times》（2004/01/22）的报道，第一次享受此项计划的新加坡公民，如选择标准“套餐”，即不增加使用面积，则只需支付7% - 14%的更新费用。以三房式为例，房主支付2700新元，HDB分担34900新元。这种维修服务不以盈利为目的，而是保障居民基本居住条件的重要举措。

在机电及消防设备维护方面，该组织对小区内的电梯、水泵、消防设施等机电设备进行定期维护和检查，确保设备正常运行。据统计，新加坡组屋的电梯维护频率严格按照相关标准执行，每月至少进行2 - 3 次常规检查和保养，每半年进行一次全面深度检测。通过持续的专业维护，为居民营造安全可靠的居住环境。

在环境清洁与绿化方面，该组织承担小区内公共区域的环境清洁工作，包括道路清扫、垃圾清运等，保持小区环境整洁卫生。同时，注重园艺及绿化管理，在小区内种植花草树木，打造优美的居住景观。新加坡组屋区的绿化覆盖率平均达到 30% - 40%，为居民提供了舒适的居住空间，良好的环境有助于提升居民的生活品质，且这些服务都是物业管理公益性的体现。

在社区文化活动组织方面，市镇理事会还积极组织各类社区文化活动，如节日庆祝活动、亲子活动、健康讲座等。据不完全统计，每个市镇理事会每年组织的社区活动不少于20场 ，这些活动增进了居民之间的交流与互动，增强了社区凝聚力和归属感，营造了和谐的社区氛围，从精神层面提升居民的生活质量，也是公益性管理在社区建设方面的重要实践。

常言道，他山之石，可以攻玉。新加坡在组屋物业管理的公益性管理上，通过政府的深度介入、合理的费用管理以及全面的公益导向服务，形成了一套行之有效的体系，为居民提供了优质、低价且全方位的物业管理服务，有力保障了居民的居住权益和生活品质，其经验值得研究和学习。

来源：黎小明聊旅游