物业降费指南来了！重庆某区发布《协商调整物业价格工作指南》

摘要：这份文件为巴南区物业服务价格调整提供了一套详细的协商流程和规则，旨在通过规范化的协商机制，解决业主与物业服务企业在物业服务价格调整方面的矛盾，维护各方合法权益。

大家好，我是专注物业纠纷的唐律。

最近，一篇政府发布的通知文件在重庆物业圈引起了不小的关注。好多业主群都在转发传播，不少物业公司也在互相交流，认真研究该份文件。

这份文件就是重庆市巴南区城乡建委于2025年4月26日公开发布的《关于印发《巴南区协商调整物业服务价格工作指南》的通知。

这份文件为巴南区物业服务价格调整提供了一套详细的协商流程和规则，旨在通过规范化的协商机制，解决业主与物业服务企业在物业服务价格调整方面的矛盾，维护各方合法权益。

下面，本律师为您解读一下这个文件，希望对您有所帮助。

这还得从去年重庆市发布的一个文件说起，自去年的6月1日起，新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》开始实施，办法明确住宅前期物业最高等级的四级标准收费也不得超过1.9元/平方/月。自此开始，重庆市的广大业主就掀起了轰轰烈烈的“提质降费”浪潮。

但新的收费办法实施将近一年，除了少数几个小区物业公司主动降价外，大多数物业公司的收费标准仍然维持不变，价格坚挺，业主无可奈何，一声叹息。

问题出在哪儿？总结了几点。

一是降价程序太复杂，表决难度大。虽然政策已出台，但小区协商调整物业费需经过复杂的程序，包括业主意见征集、协商、表决等，这些不仅都需要较长时间来完成，而且每一步都需要严格的人数、面积等限制。另外，根据规定，调整物业费需经过业主大会表决，且需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。在大型小区中，组织业主表决和达成一致意见的难度较大。

二是业主意见分歧，组织难度大。许多小区未成立业主委员会，导致业主难以形成统一意见和有效的协商主体。例如，部分小区业主对物业费调整意见分歧较大，难以达成一致，影响协商进程。

三是物业公司不配合。这很容易理解，一方面物业公司各方面成本不断增加是事实，但更多的是，吃进肚子的肉，哪儿那么容易吐出来。面对业主要求降低物业费的诉求，物业公司要么“打太极”，嘴上答应研究汇报，实则无动于衷，丝毫不降，要么装傻充愣，对业主的诉求充耳不闻，对业主代表提出协商的请求置之不理，根本不给你谈。

所以，这个文件出台了，其目的就是为了解决目前协商谈判调整物业费所面临的困境。这份文件为巴南区物业服务价格调整提供了一套详细的协商流程和规则，旨在通过规范化的协商机制，解决业主与物业服务企业在物业服务价格调整方面的矛盾，维护各方合法权益。

一是看到了当前物业矛盾所在，明确了协商的原则。文件提到了一点，也算是直击当前物业的主要问题，那就是“质价不符”的问题，所以文件首先明确了协商的第一个原则就是要求“质价相符”。物业服务价格应与服务质量相匹配，双方应实现互利共赢。第二个原则：相互尊重，平等自愿。协商过程中各方应相互尊重，基于平等自愿的原则进行协商。最后一个原则就是“遵纪守法，诚实守信”。协商应遵守法律法规，各方应诚实守信，谈好了就严格遵守。

二是明确了协商的主体，解决了业主一盘散沙无法统一意见的痛点。这主要体现在，没有业委会的小区，由村（居）民委员会组织业主代表与物业服务企业进行协商。当然，有业主委员会的小区，也不越俎代庖，由业主委员会与物业服务企业进行协商。

三是明确了协商的主要内容，简单直接，其他不谈。指南指出主要围绕以下三个方面进行协商：1. 物业服务等级标准：明确物业服务应达到的质量和等级。

2. 物业服务收费标准：确定物业服务费用的具体标准。

3. 物业服务期限：明确物业服务合同的有效期。

四是明确了协商的具体流程，具有很强的可操作性。具体协商步骤为：

第一步：启动协商工作。

1. 提议条件：当有20%的小区业主以书面方式向镇人民政府或街道办事处提出物业服务价格调整提议或议题时，镇街应及时指导做好准备工作。无论是否成立业委会，这个前提条件都得满足，这样做也才合法，不至于程序上出现问题。

在启动协商的准备阶段，分为有业委会和无业委会两种情况。

（1）有业主委员会的情况：首先在业主委员会在广泛征求业主意见后，形成一个明确的议题，也就是需要明确具体服务等级及对应的收费标准。接着由镇街明确属地村居指导业主委员会与物业服务企业开展协商工作。最后由业主委员会向物业服务企业发出协商通知，告知相关情况。

（2）无业主委员会的情况：首先由村居组织业主协商，集中多数业主意见形成一个明确的议题，也是要明确具体服务等级及对应的收费标准。接着由镇街明确属地村居组织业主代表与物业服务企业开展协商工作。第三步由村居向全体业主发出推荐业主代表的通知，明确人数（5-11人）、推荐方式等，对所推荐的人选优先为老党员、老干部等。最后由村居向物业服务企业发出协商通知，告知相关情况。

显然，无业委会的小区协商程序更复杂，需要选出业主代表后再去和物业公司协商，而有业委会的小区就省去了这一步，直接在村居的指导下开展协商工作。

第二步：正式开展协商。

1. 搭建平台：在村（社区）党组织领导下，搭建三方（村居、业委会或业主代表、物业公司）沟通协商平台，进行协商。协商不成的，可由镇街物业联席会议或区物业纠纷调解委员会组织协商。

2. 委托评估：如对“质价相符”存在较大争议，可共同委托第三方物业服务评估机构进行评估，费用由业主和物业服务企业各承担一半。

3. 指导约谈：物业服务企业拒绝参与协商或不提供可接受的价格及服务等级的，由镇街提出指导意见，拒不响应的，由区住房城乡建委约谈企业法定代表人。

第三步：公布协商情况。

协商达成一致意见后，由村居在小区宣传栏、物业管理处、业主委员会办公室和村（社区）党群服务中心公示协商结果，并通知全体业主将召开业主大会进行表决。

以上便是协商的基本程序，当然，根据《民法典》《物业管理条例》的相关规定，调整物业费属于事关全体业主的共同利益的重大事项，无论协商达成的任何一致意见，均需要召开业主大会进行表决。应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且须经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方能通过。