摘要：很多朋友首次买房时会选择一套户型较小的房子，随着家庭人口增多、收入增加，打算购买一套改善型住宅。
很多朋友首次买房时会选择一套户型较小的房子，随着家庭人口增多、收入增加，打算购买一套改善型住宅。
那么，购买改善型住宅究竟要注意什么呢？
首先明确一点，买改善型住宅不是为了“将就”，而是为了“住得更舒服”。
但很多人在售楼处被置业顾问一顿忽悠，最后买了“伪改善房”，住进去才发现坑太多。
今天咱们就敞开心扉聊，告诉你买房必须盯死的8个参数！
1、容积率容积率，直接决定了住得挤不挤。
在官方定义中，容积率指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
说白了，就是一块地上能盖多少房子。数值越小，住得越爽。
容积率高的房子，就像地铁早高峰——人挤人、抢资源、住着憋屈！
日常生活中的糟心事，说起来那是一大筐。
早上一睁眼拉开窗帘，就能看见楼对面大爷穿个红裤衩在房间走来走去，辣眼睛啊；
正洗漱着，邻居家炒菜的饭味就飘过来了；
晚上一回到小区，满院子的小孩到处跑，保安根本管不过来；
健身器材抢不到，大爷大妈永久占位；
人多垃圾多，保洁阿姨都换好几批了，根本没人收拾...
改善型住宅的容积率要求：
1.高端改善(如别墅或联排):0.3-0.8
2.中高端改善(洋房、小高层):1.0-1.8
可以需要根据自己的预算和偏好选择，如果追求更安静、低密度的环境，选择更低的容积率;
如果接受小高层但希望较好环境，1.8以下是合适的。
避坑点：
很多“伪改善盘”容积率3.0+，号称高端，实际住进去发现楼挨楼，隐私差、采光烂；
要确保开发商承诺的容积率写入合同，避免宣传与实际不符。
2、绿化率小区一般分为绿化和硬化。
绿化 = 种树、种草、搞花园（让人舒服的）
硬化 = 铺水泥、砖头、停车场（让人方便的）
好小区要平衡两者——不能全秃，也不能全种树！
绿化率，官方定义是小区里绿地面积占总面积的比例。
绿化高，夏天凉；绿化低，热成狗！！
说起绿化率的事儿，我朋友Jessica能给你讲半天。
她们小区全是水泥地，没有大树遮阳，夏天地面吸热后像烤盘，空调费暴涨；
没有植物吸灰，路边、工地飘来的灰尘直接进她家，窗户两天不擦就一层土，而且特别容易引发鼻炎、过敏；
绿化少，活动空间就少，她带孩子玩得去隔壁小区蹭人家的儿童乐园，遛狗也只能去路边吃尾气！
改善房住宅：
绿化率 35%~50%，越高越舒服。
当然，绿化率不是固定数字，交房时种的小树苗，5年后可能长成大树，遮阳效果翻倍，可以说物业决定它的生死！优先选择大品牌物业更有保障。
避坑点：
别信开发商效果图，看现房+查规划！合同里写明绿化率标准（树种、草坪类型、养护责任）避免后期扯皮。
买房时一定盯死这个数，别住进去才发现是“水泥监狱”！
这个很好理解，总户数多少就相当于开发商怎么“切蛋糕”。
户数多少与容积率 、户型大小有直接的关系。
一般户数少的小区，多为高端改善盘、别墅区；而户数多的小区，大多是刚需大盘、公寓楼。
总户数多的小区，问题可就太多了。
楼道里垃圾堆成山，已经成了家常便饭；
给物业打电话，常年占线打不通；
租客占了一大半，晚上直播+喝酒嗨唱，太要命了；
电梯动不动就坏了，家住高层的我已经找中介准备卖房了！
改善型住宅：
想住得舒服，盯紧容积率 ≤1.5 ，起步门槛户型越大越好，户数越少越好的小区！
避坑点：
买房前一定要查清总户数，别等住进去才后悔！
4、梯户比简单来说就是 “几部电梯伺候几户人家”，直接决定每天等电梯多久、挤不挤、烦不烦！
梯户比越低，住得越爽；梯户比高就受罪。
常言道：“1梯1户是皇帝，2梯4户算平民，1梯8户像难民！”
我是亲身经历过，以前租房梯户比高。
每天早高峰等电梯像打仗，上班迟到是常态；
而且电梯特别容易坏，修电梯能修到我怀疑人生；
更崩溃的是好不容易等到电梯，结果满员，眼睁睁看它跳过我的楼层…
改善型住宅梯户比：
2梯2户 或1梯1户，不等待、不拥挤、不尴尬！
避坑点：
买房前一定问清梯户比，每层几部电梯，每部电梯服务多少户？别被样板间的香薰忽悠了。
车位比指的是小区总户数与车位总数的比例，决定着停车难不难。
这对生活的便利性至关重要。
高车位比（如1:1.2及以上）就能很轻松停车，低车位比（如1:0.4-1:0.8）每次停车都好费时间啊！
别的咱不说啊，小区车位配的少，三天两头就能看见群里因为停车吵架的，各种问候对方祖宗八代的，哎，真无语！
还有些人乱停乱放，车辆占用消防通道、人行道等公共空间，不仅影响交通，还非常不安全。
上次亲戚来了，屁股还没坐热就得给人去挪车，就挺无奈的！
还有一些小区是机械车位，空间狭小稍有不慎就导致轮胎被挤压、后视镜被刮擦等问题；
改善型住宅梯车位比：
1:1.2以上，每户至少1个车位，访客也有地方停。
避坑点：
有些“高端盘”车位只卖不租，逼你花几十万买车位！
6、得房率得房率是指购房者实际可使用的套内面积与房屋建筑面积的比率，是衡量住宅实用性的重要指标。
说白了，就是你花钱买的房子里，实际能用的面积到底有多少。
现在这个楼市行情下，各地调整赠送规则：比如阳台、飘窗等。
以前可能算一半面积，现在可能全送或不算面积，导致套内使用面积增加，得房率提高。
因此目前市面上存在新老标准的房子，得房率会有很大差别，同样140平有人得房100平，有人得房180平。这中间可差太多了。
改善型住宅梯得房率：
第四代住宅通过设置空中花园、露台等不计总面积，得房率通常在100%到120%之间，为购房者提供更大的实际使用空间，提升居住体验。
避坑点：
优先选产权清晰的高得房率户型，避免交房纠纷。
7、日照时长住宅日照时长是指在规定的日照标准日（通常为冬至日/大寒日）内，住宅的外窗获得满窗日照的时间。
简单来说，就是你家每天至少能晒到太阳的最低时间。
日照对人的健康有积极影响，能促进维生素D合成、帮助钙吸收；能改善情绪，减少抑郁发生；阳光中的紫外线可以杀菌，减少室内病菌的滋生。
南方 & 北方改善型住宅日照标准对比
南方改善住宅的日照参考标准：
冬至日 ≥2小时（常见于高端楼盘、低密社区）；
北方改善住宅的日照参考标准：
大寒日 ≥3小时（高端项目追求全天采光）；
像上面这个楼盘，大部分日照时长是符合改善型住宅的，但按照参考标准，很明显能看到9栋的低楼层是达不到的，所以就失去了改善的意义。
避坑点：
小心“西晒”，下午太阳直射的房间（朝西），夏天热到爆炸；
南方别贪多，日照太长反而夏天变蒸笼，平衡更重要。
8、窗墙比就是你家外墙的“窗户面积”占“整面墙面积”的比例。
窗墙比大，家里越亮堂；
窗墙比小，家里墙上就一面小窗户，采光就会差，白天可能也要开灯；而且人会有压抑感；通风也会差，尤其南方梅雨季易潮湿；
南方和北方改善住宅的窗墙比参考标准：
改善住宅可以适当提高窗墙比40%~50%（南向立面）
避坑点：
警惕"全玻璃幕墙"住宅，北方冬季冷辐射明显，优选南向大窗+东西向小窗的户型布局。
改善房的核心是“住得舒服”，不仅仅是“面积大”！ 看完这8点，销售再忽悠你也不怕了！
来源：新住-美好居住看新住
