摘要：这个盘开得相当火爆，票圈和小红书上，冒着大雨，趟着泥水，依然人头涌涌的情景说明了一切。

五一前夕，广州楼市上了个“王炸”——

千万级购房者们等待已久的保利天奕，开盘了。

这个盘开得相当火爆，票圈和小红书上，冒着大雨，趟着泥水，依然人头涌涌的情景说明了一切。

官方数据还没出，各方流出的“野路子”数据已经水涨船高，而最直接的证据是——

首推5栋楼还不够抢的，当场加推了额外的楼栋。

但是，对于广州的地产行业来说，这并不只是一个卖爆了的盘那么简单。

最关键的一点是——

这是又一个利用KOL的影响力，卖爆了的热盘。

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关于这个盘的先天禀赋，我们曾经在之前的稿子里多次聊过：

一是位置OK，无缝融入了琶洲CBD的10分钟生活圈，二是在产品细节上面的创新很多，对于生活方式的洞察很到位。（具体可回溯《豪宅们的新战场》）

声量大，位置好，产品有创新，吹风价也不算贵，本来就是神盘预定，只是没有赶上好时候，今年上半年市场温度不太暖和，所以，保利最初的计划，还是依赖贝壳——

贝壳早早就在和天奕接触了，之前放出来的风声是：

第一波开盘会进渠道，预计上客时间26日，在预计开盘前几天，还专门搞了针对中介们的线上培训。

但是，另一条通路，也悄悄同步开启了。

这条通路，是针对KOL的。

17日和24日，保利举办了两次头部KOL动员大会，受邀去参加活动的，都是活跃在广州楼市，以自媒体影响力获客，推动成交的大V们。

现在看来，这招棋，效果是出奇地好。

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当然了，保利天奕并不是第一个创新通路，大获全胜的新盘。

从去年年底开始，越秀旗下的项目已经逐渐减少和中介渠道的合作，靠着“更懂广州”的先天优势，加上全民营销助力，悄咪咪地清掉了不少老城区的小地块。

这个4月，大地块也开始“靠自己”了——

我们见证了珠实天河都荟不开渠，不开全民，纯靠自家的营销团队做到开盘爆火，一个周末卖掉200套往上；

也见证了绿城馥香园依赖CPS，开盘一周，阳光家缘上的网签就达到74套，去化率超过60%。

哦，绿城隔壁的中交天翠，倒是在3月就早早和贝壳合作了，还大张旗鼓搞了全城聚焦，反而两个月零网签……

啊不不不，我纠正，已经有网签了！

截止发稿时止，首批推出的224套住宅，网签的套数是：

5。

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客观来说，这么多年来，贝壳的中介渠道，是有几把刷子的。

4月中旬，广州市场一片死寂，最先把场子旺起来的地铁双盘——珑曜上城和珑岄上城，也有靠着贝壳的渠道吆喝，蹚出一条血路的。

讲真，虽然珑曜首开没有开渠，而珑岄开了贝壳渠道，但这两个盘首开成绩都不错，那两天，两个盘前后脚上市，现场照片是一模一样的人山人海，发出来的开盘海报，动不动就是三五个小目标。

好几个业内朋友感慨说，太久没看到这样的场景了，不管真假，至少信心一夜之间回来了不少。

10几天过去了，网签数据逐渐“开盒”，陆续验证了这一轮开盘的含金量——

这不，光珑曜一个盘，300套的房子，也签了快170套啦……

那么，为什么首开那么好，后续两个盘依然决定依赖贝壳呢？我猜，是因为这两个盘有着共同的特点：

近郊，新规，小面积，便宜。

比起周边竞品，单价低个几千，再加上新规之下，面积段压缩了，实用面积反而增加，一套三房或者小四房，只卖两三百万，甚至一两百万。

再托广州地铁地产这个开发商的福，下楼就是地铁口，无畏风雨，无缝链接，到珠金琶通勤的便利度，直击年轻牛马们的最大痛点。

年轻人够得着，产品也过得去，周边百废待兴，前景可期，条条都落在贝壳的舒适区——

只需要全城的地铺中介大干快上，拉尽可能多的客户到达售楼现场，大饼一画，就可以完成闭环。›

于是，在过去的这么多年里，市中心土地供应稀缺，郊区新城四处开花，贝壳的新房业务也节节走高，成了开发商又爱又恨，又离不开的存在。

但是，这几年，不太一样了。

当楼市逐渐摆脱郊区时代，开发商不得不在城市中心争抢客户，卷产品，卷体验，卷如何才能细致入微地洞察高阶客户的个性需求的时候，贝壳这个粗放的渠道，显然开始不那么适配了。

而这个行业，一直是足够现实的。

这不，2024年，贝壳年报里的新房交易 GTV，比起2020年，已经缩水40%往上了。

来源：险况先锋军