特大利好！中美 “贸易战” 和谈在即，楼市再爆发？特别这些城市！

摘要：中美经贸高层会谈5月10日至11日在瑞士日内瓦举行。中美经贸中方牵头人、国务院副总理何立峰当地时间11日晚在出席中方代表团举行的新闻发布会时表示，此次中美经贸高层会谈坦诚、深入、具有建设性，达成重要共识，并取得实质性进展。双方一致同意建立中美经贸磋商机制。中美

中美经贸高层会谈5月10日至11日在瑞士日内瓦举行。中美经贸中方牵头人、国务院副总理何立峰当地时间11日晚在出席中方代表团举行的新闻发布会时表示，此次中美经贸高层会谈坦诚、深入、具有建设性，达成重要共识，并取得实质性进展。双方一致同意建立中美经贸磋商机制。中美双方将尽快敲定相关细节，并将于5月12日发布会谈达成的联合声明。

贸易战导致中国出口下滑，而出口行业与房地产市场购买力紧密相关。每 1% 的出口增速下滑会拖累 GDP 增长 0.3%，进而削弱居民收入及消费信心，抑制购房需求。特别是长三角、珠三角等外贸依赖型地区，就业波动可能引发房贷违约风险。例如，苏州对美出口占比 20.5%，若外贸订单锐减，土地流拍风险上升，房价可能长期阴跌。当出口企业因贸易战面临订单减少、利润下滑时，企业可能会选择裁员或者减少招聘，这直接影响了相关从业人员的收入稳定性。收入减少使得居民在购房决策上更加谨慎，甚至放弃购房计划，从而减少了房地产市场的需求。

政策对冲下的楼市变化

为应对经济下行压力，央行可能加大降息降准力度，预计降准 0.5% 就可释放万亿资金，房贷利率也可能降至 2.5%，月供成本减少 20%，这将刺激刚需购房。同时，财政赤字率设定 4%、国家队注资房企等措施，也能缓解市场流动性压力。当央行降息降准后，市场上的资金变得更加充裕，银行有更多资金用于发放房贷，而且房贷利率的降低使得购房者的还款压力减轻。原本因为房贷成本高而犹豫的刚需购房者，可能会因为利率降低而选择出手购房，从而刺激房地产市场的需求。财政赤字率的提高意味着政府有更多资金用于支持经济发展，包括对房地产企业的注资，这有助于缓解房企的资金链紧张问题，稳定房地产市场的供应。

资产配置逻辑下的房价分化

在美元贬值与全球降息潮下，房产从单纯的 “增值工具” 转向 “抗通胀硬通货”。核心地段房产受追捧，如深圳湾、上海陆家嘴等顶豪市场，因富人避险需求交易量逆势上涨；而远郊盘及老破小则可能因流动性枯竭沦为 “负资产”。北京、上海顶豪市场因避险属性，交易量上涨；成都、武汉、西安等内需型城市，因 “双循环” 政策红利（内需贡献率超 80%）及人口流入，房价更具韧性。

在经济不稳定时期，投资者会寻求更加安全、抗风险能力强的资产进行配置。核心地段的房产由于其稀缺性和稳定性，成为了富人们避险的首选。而远郊盘和老破小由于配套设施不完善、交通不便等因素，在市场流动性不足时，很难吸引购房者，价格可能持续下跌，甚至成为难以出手的 “负资产”。内需型城市由于经济发展对内需的依赖程度高，受贸易战的直接冲击较小，加上人口流入带来的住房需求增加，房价能够保持相对稳定。

中美和谈为楼市带来的不确定性

贸易关系改善的积极预期

若中美和谈取得积极成果，贸易关系改善，出口企业压力得到缓解，经济增长预期增强，居民收入有望稳定增长，这将提升购房者的信心和购房能力。出口企业经营状况好转后，可能会增加招聘、提高员工薪资，使得居民可支配收入增加，从而有更多资金用于购房。和谈成功可能会稳定市场对未来经济发展的预期，减少投资者的担忧，使得房地产市场的投资和消费信心得到提升。如果和谈能够达成降低关税、减少贸易壁垒的协议，出口企业的利润空间将扩大，企业的发展前景变得更加乐观，这会进一步促进经济的增长，为房地产市场的稳定发展提供良好的经济环境。

政策调整的潜在可能

随着贸易战压力的减轻，一些为应对贸易战而出台的经济刺激政策可能会进行调整。房地产政策方面，原本为刺激楼市而实施的宽松政策可能会根据市场情况进行适度收紧。若贸易战缓解使得经济增长压力减小，央行可能会放缓降息降准的步伐，房贷利率可能也不会进一步下降，甚至可能会有所回升。这对于房地产市场的需求会产生一定的抑制作用。政策制定者可能会重新评估房地产市场的发展状况，调整政策导向，从刺激市场转向更加注重市场的长期稳定和健康发展，比如加强对房地产企业融资的监管，防止资金过度流入房地产市场，引发新的泡沫。

中国楼市现状剖析

市场整体低迷

去年以来，中央已出台多轮房地产刺激政策，但数据表明房地产市场依然疲软。房地产投资和新房销售均以接近两位数的速度下降，尽管一线城市房价指数连续 5 个月环比上涨，全国范围内房价仍存在下行压力。这背后的原因包括经济大环境变化、房价下跌打破单边上涨预期、开发商资金链风波以及银行对房贷的谨慎态度。经济大环境的不稳定使得消费者对未来收入预期降低，购房意愿下降。房价长期下跌使得投资者对房地产市场的信心受挫，不再盲目投资。开发商资金链紧张导致项目进度放缓甚至停工，影响了市场供应和消费者信心。银行对房贷的谨慎态度使得购房者贷款难度增加，进一步抑制了市场需求。

区域分化显著

不同城市的房地产市场表现差异巨大。一线城市和部分核心二线城市，由于其经济活力强、人口吸引力大，房地产市场相对稳定，甚至在一些高端市场出现了需求增长的情况。而部分三四线城市，由于产业基础薄弱、人口外流等原因，房地产市场面临着库存积压、房价下跌的困境。一线城市拥有丰富的就业机会、优质的教育医疗资源，吸引了大量人口流入，住房需求持续存在。而三四线城市经济发展相对滞后，产业结构单一，无法提供足够的就业岗位，导致人口外流，住房需求减少，房地产市场供大于求。

应对策略与展望

稳定楼市的政策举措

现阶段，促进房地产 “止跌回稳” 是最重要任务。建议允许房价下跌的城市探索个人所得税抵扣房贷利息，提升购房意愿；金融监管部门应阶段性放松对白名单贷款风险的考核机制，打消银行放贷顾虑，打通稳开发商的最后一公里。国家金融监管总局局长李云泽提出加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。个人所得税抵扣房贷利息能够直接减轻购房者的负担，提高其购房能力和意愿。放松对银行白名单贷款风险的考核机制，可以鼓励银行增加对房地产企业和购房者的贷款投放，缓解市场资金紧张局面。出台新的融资制度，有助于房地产企业获得更多的资金支持，稳定市场供应。

楼市未来走向展望

中美和谈结果将在一定程度上影响中国楼市的未来走向。若和谈成功，贸易战缓和，经济环境改善，楼市可能在政策的引导下逐渐走向稳定和健康发展。但无论和谈结果如何，中国楼市都将朝着更加理性、分化的方向发展。未来，房地产企业需要更加注重产品品质和服务质量，以满足消费者不断升级的需求。城市也需要根据自身的经济发展、人口流动等情况，制定更加科学合理的房地产政策，促进房地产市场与城市发展的良性互动。随着人们生活水平的提高，对住房的品质、配套设施、物业服务等方面的要求也越来越高。房地产企业只有不断提升自身产品和服务质量，才能在市场竞争中立足。城市政府应根据本地的实际情况，合理规划土地供应、调控房价，促进房地产市场的平稳发展，为城市的经济增长和居民生活质量的提高提供保障。