摘要：直到现在，小明跟身边的人说起，还有很多人不信。毕竟，现在工作可不好找。大多数人挤破脑袋都想进国企，虽然近几年国央企的压力也大了许多，但相比之下还是十分稳定的存在。原本就在国企的人怎么舍得出来？更何况，小明这位朋友在国企干的还是资产运营的活，用大白话说，就是收租

最近，跟一在国企工作的朋友吃饭，酒过三巡，他告诉小明：我离职了。这把小明吓了一跳，以为他喝多了说胡话，直到他翻出手机相册里的离职证明。

直到现在，小明跟身边的人说起，还有很多人不信。毕竟，现在工作可不好找。大多数人挤破脑袋都想进国企，虽然近几年国央企的压力也大了许多，但相比之下还是十分稳定的存在。原本就在国企的人怎么舍得出来？更何况，小明这位朋友在国企干的还是资产运营的活，用大白话说，就是收租。

三年前，小明的这位朋友也觉得收租的活好干，更何况还是在国企干。没想到，三年之后他竟然辞职了。给出的原因是，实在受不了了，为避免崩溃，只好离职了。小明听他吐槽完3年的经历也很是理解。

为了更原汁原味呈现。下面，小明以第一人称的口吻，将聊天的内容要点粗略整理如下——

躺着收租，是很多人梦想中的生活。我之前也这么认为，经历过之后才发现，对个人来说可能确实美好，可对公司来说，收租并不是一件容易的事。

很显然，公司的领导和老同事早就明白了这个道理，所以，此前很长一段时间，都是直接将商铺、产业空间等打包租给二房东，二房东再分租出去。

当时，经济蓬勃发展，整个社会的创业热情高涨，无论是商铺、产业空间，还是公寓的租赁需求都异常旺盛，我们的物业都位于城市较好的地段，二房东稍微费点心思就能租出去，我们公司不用劳心费力，到点就能收到二房东支付的租金。

不过，随着直播电商越发壮大，再加上三年口罩，二房东长期以来短视、粗放模式的短板立马就暴露了。

二房东赚的是差价，一个空间空出来了——比如商铺，无论谁来寻租，他都欢迎，捡到篮子里的都是菜。带了的结果是，恶性竞争。商家本来很难赚到钱，那三年更是有不少商户直接跑路。二房东收不到钱，扛不住也玩消失。不少消费者充了卡，发现商户跑了，找不到商户和二房东，就来堵我们，还在网上骂各种难听的话，引起上头的关注，搞得我们十分被动……

显然，这么弄下去不是办法。刚好2022年出了个19号文（注：指的是「国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号」）的文件），要求有效盘活存量资产，随后一批兄弟公司纷纷成立资产管理部门。

我们公司的各种存量资产不少，之前就有资产管理部门，不过，经营没多大亮点，其他部门也认为收租很简单，所以在公司属于边缘部门，公司年会上，资管部门都被安排在边缘角落。戳这里，降低空置损失，资产应租尽租

公司领导觉得，要将资产管理做起来，必须要有大动作，所以2023年我们直接成立了资产管理公司。

资产管理公司成立之后的第一个大动作，就是将各种资产陆续从二房东手里收回，自己运营管理。

这么一来，公司原来资管部门那点人手根本不够用，所以内部调动和新招了一批人，我就是那时候进入资管公司的。

刚开始，大家热情高涨，先对所有资产做了一轮盘点，确实发现不少问题。比如有些资产长期游离在外，甚至有些账目对不上。

盘点完之后，就是招商、出租，过程中遇到的问题也不少，定价高了没人来，低了存在国有资产流失风险；加班加点对标了一轮周边的定价，但最后还得按评估价来；信访矛盾处置的工作量也剧增……这时，大家才发现，这事没那么好干。

招商、出租不容易，那物业租出去了，收租总容易了吧。这也是一厢情愿，收租其实也鸡飞狗跳。

我们成立资产管理公司那年，物业的整体出租率还相当不错，但已经在往下走了，这也是领导下定决心要成立资产管理公司的重要原因之一。

外人都觉得我们是包租公、收租的是大爷，其实我们卑微得很。以产业园区为例，说得高大上是招商引资，我们内部都叫外出化缘。

好不容易招进来，还得小心伺候，特别是热门赛道的公司，不断有其他的产业园区给它们抛出橄榄枝，给更优惠的政策。有段时间，某个区的领导集中到我们片区扫楼精准挖角，吓得我们把写字楼一楼大堂的水牌都给摘了。戳这里，降低空置损失，资产应租尽租

租金收入固然重要，但孵化和培育产业生态也是我们公司的关键指标之一，这也是必须要收回来自己管的核心原因之一。由于带着这一任务，我们的租金自然要比周边市场化的产业园区优惠一些，当然对入驻企业也有要求。

结果有些租户就利用这点搞转分租，搞得我们焦头烂额，因为我们人手有限，人工排查很难及时发现。

对入园的科创类企业，还涉及到科创减免，一方面，这有利于我们招商；另一方面，这也带来了新的工作，因为政策会不断变化，每次政策一变，我们就要根据新的减免规则重新逐个进行核算，不仅工作量大，还容易出错。

就这么两件事，我们就被上级主管部门批了几次。原公司开发建设部门的同事还冷嘲热讽，说我们连这点小事都干不好。真是有苦难言……

租金的收缴，算是所有工作里最为简单的事情了。可是，依然有不少问题。很多人不能理解，不就收个租吗，城中村的房东一个人就能搞定了。

但我们是公司啊，事情就没那么简单了。我们各种商铺、产业园区、保障性租赁住房的客户总数达到五六千个。仅产业园区的租户，就有近千个。每个月光是盖章就是一项大工程，盖完章还要挨个上门送账单。如果这时碰到某个同事请假或休假，在岗的同事就惨了，后面领导要求，所有的年假必须在某个特定时间段休完。

有的租户用多个账户支付租金，一旦对不上账，我们就要人工逐一去核实。财务和运营每月需要花1个星期对账出账。经常碰到租户调侃我们：这都什么年代了，你们做事咋这么复古。

领导听了也觉得很没面子，咬咬牙上了一套云租赁，实现了租赁业务全自动出账、制单、推送，催缴通知书内置、电子用印。还能够根据核销匹配规则，系统多轮匹配核销，自动核销匹配80%，减少财务流水认领80%的工作量……

年终，我们还因此在国资体系内部受到了表扬，领导脸上也觉得倍有面子，并不禁感慨：科技，果然是第一生产力。

不过去年以来我们遇到了新的问题。那就是空置率持续上升。不仅产业空间、商铺如此，连保障性租赁住房也是如此。

因为我们处于高能级城市，我刚进入资产管理公司的时候，我们产业空间的入驻情况还是非常不错的，出租率很高，不少市内、省内，甚至外省的兄弟单位，都来我们公司参观交流过。

可是，随着时间推移，我们发现，招商的难度越来越大，空置率以肉眼可见的速度在攀升。同事们经常吐槽：现在不是招商，而是进各种组织「化缘」。

不过，相比之下，我们还是不错的。因为，根据亿翰智库2024全年园区招商英雄榜，年去化1.5万方能上全国百强榜。

62亿平米的产业园区库存，如同泰山压顶。而且，目前产业园区还在以每年亿平方米的体量在增长，其中40-50%都是研发办公室项目，怎么租出去？

今年，深圳市国资委、北京的中关村科学城北区、苏州的高铁新城相继官宣「免租」新政：各拿出10万平方米的产业空间，邀请科创企业免费入驻。惊呆一众同行：别人都开始0租金了，我们该怎么办？！

我离职之前，公司正在推动大数据招商的一系列建设，最近听同事说，有一定效果，但需要完善的地方也还很多，他们都忙飞了。

商铺更不用说，现在直播电商太厉害了，以至于稍微年轻一点的群体，已经没有「附近」的概念了。我很多时候网上下单后也猛然想起，其实这东西楼下小店就有卖，但网购已经习惯了……我们的商铺还比较分散，虽然上了数字化系统，管理效率较高，但现在商铺确实不好出租。

保障性租赁住房的出租情况也不容乐观，去年，我们公司的保租房出租率下滑了八九个百分点，今年还在继续下滑。

核心原因有两个：一个是随着大量保租房入市，竞争变得更加激烈，一些位置、户型、装修较次的保租房，就缺乏吸引力了；二是保租房市场化运作之后，竞争优势并不大，很多租户吐槽保租房的租金太高。

目前，很多城市的租金水平几乎回到了2019年的水平。民营长租公寓运营商、个人房东一看形势不对，立马就降价，或者搞长短租结合。我们也想降点价，但我们没办法轻易调减价格；至于搞长短租结合，就更不现实了，这个对运营能力要求太高了，而我们人手非常有限。

……

同时，考核还越来越严格，去年已经有几个同事先后离职了，今年我也扛不住，刚好有其他不错的机会，就离职了。

结语：

聊到最后，小明这位朋友感慨：收租确实不好干，但我还是有个收租梦。见小明充满困惑。他说：我说的是个人房东的收租啦……

来源：明源地产研究院一点号