摘要：政府消费刺激政策正在发生深刻变化，从普惠式补贴转向精准赛道投放。哈尔滨启动的"国补"家装消费品焕新活动提供15%立减补贴，最高可享15000元优惠；1-4月全国新增消费品809.8万种中，家装类产品暴增560.8%；两轮车产业在国补政策推动下驶入"量价齐升快车

Malltowin商业与地产周报

2025.5.19-2025.5.25

1 每周趋势导读

政策导向消费刺激呈现精准化特征

传统"大水漫灌"转向"靶向投放"

政府消费刺激政策正在发生深刻变化，从普惠式补贴转向精准赛道投放。哈尔滨启动的"国补"家装消费品焕新活动提供15%立减补贴，最高可享15000元优惠；1-4月全国新增消费品809.8万种中，家装类产品暴增560.8%；两轮车产业在国补政策推动下驶入"量价齐升快车道"；15类家电数码产品线上销售额增长11.5%；成都发布提振消费专项行动计划2025年落地首店800家。

这表明政策制定者已经摒弃了过去"撒胡椒面"的做法，转而针对家装、家电、出行工具等特定品类进行精准扶持。商业地产运营商必须敏锐捕捉政策风向，优先配置受政策扶持的业态，抢占政策红利期的市场先机。

商业地产存量时代加速到来

运营能力成为项目生死分水岭

市场正在用残酷的现实证明，商业地产已全面进入存量竞争时代，优胜劣汰趋势愈发明显。永辉超市"胖东来版"门店开业三天销售额同比增长93%、客单价上涨51%，而沈阳乐都汇第四次挂牌转让价格从3.57亿元暴跌至1.78亿元；武侯万达债权招商13.09亿元，石狮泰禾广场44处商业房产被迫法拍，起拍价6.3亿元远低于评估价9.01亿元。与此形成鲜明对比的是，北京双安商场通过改造引入186个品牌重获新生，重庆上海城改造为奥莱天地投资6亿元，广州白云五号T5 MALL从老航站楼华丽转身为航空主题购物中心。

这种强烈的两极分化显示，在消费升级和竞争白热化的新环境下，缺乏差异化定位和精细化运营的项目将被市场无情淘汰，只有具备创新思维和卓越执行力的项目才能在存量博弈中胜出。

IP经济与沉浸式体验正在重新定义商业价值创造逻辑

商业品牌正从传统的产品销售模式向IP内容运营和体验场景构建转型。52TOYS史迪奇巨型装置在北京三里屯太古里引发大量观众围观打卡，NBA ON SHOW华南首展将佛山王府井紫薇港化身为2000平方米沉浸式篮球主题馆，三里屯太古里摩登派对构筑"看得见潮流、听得见文化、触得到生活"的时尚生态圈，VOGUE Vintage锦衣妙集活动首次在中国亮相西安万象城，上好佳连续第二年参与CP31动漫展凭借"狂撒虾片"在二次元圈层火爆出圈，泡泡玛特首家臻藏店落地成都SKP探索高端收藏市场。

这些案例共同揭示了一个重要趋势：消费者不再满足于简单的购买行为，而是渴望参与性、互动性、社交性的深度体验。品牌价值的核心正在从产品功能转向情感连接和文化认同，IP授权、沉浸式营销、跨界联名已成为品牌获得消费者心智认知和情感忠诚的关键武器。

跨界创业浪潮重新定义品牌边界

"人设经济"催生商业新物种

传统的行业边界正在被彻底打破，跨界创业成为品牌扩张的新常态。黄子韬自创卫生巾品牌"朵薇"首场直播销售额突破4000万元，50万份产品售罄，虽然引发性别争议但商业表现亮眼；三只松鼠在生态大会上一口气发布33个子品牌，涉及饮料、日化、咖啡、预制菜、女性用品等多个领域，包括卫生巾品牌"她至美"；茉莉奶白联动周大福旗下珠宝品牌SOINLOVE推出跨界营销活动；浙江胖都来更名为盈都来并新增服装零售业务。

这种现象反映出两个深层变化：一是具有强大个人IP和粉丝基础的创业者开始用商业思维重新审视各个垂直赛道的市场机会；二是消费者对产品品质和功能的关注度正在超越对创始人身份和性别的传统认知。跨界创业将推动各个行业的创新升级和竞争加剧，同时也为投资者提供了新的价值发现机会。

户外运动品牌享受中国消费升级超级红利

专业化需求爆发式增长

中国消费者从基础需求满足向品质生活追求的转变，为户外运动产业带来了前所未有的发展机遇。亚玛芬体育Q1营收同比增长23%至14.73亿美元，大中华区更是暴增43%，成为全球增长最快的市场；始祖鸟母公司Amer Sports第一财季营收大涨23%，技术功能性服饰部门增长28%；始祖鸟在广西凤山开辟中国首个世界级岩场，填补国内空白并树立难度标杆；加拿大鹅年营收超13.4亿美元，非外套类服装产品成为增长核心动力。

这一趋势的背后是中国中产阶级群体的快速扩张和消费理念的根本性转变：户外运动不再是小众爱好，而是彰显生活态度和社会地位的重要方式；专业化、高品质的户外装备需求正在快速释放；品牌通过开辟专业场地、赞助顶级赛事等方式不断强化专业形象和品牌价值。这为户外运动品牌提供了巨大的市场空间，也为投资者指明了消费升级的重要方向。

2 商业地产新闻要点

消费政策

哈尔滨启动"国补"家装消费品焕新活动 - 15%立减补贴，最高15000元。

成都发布提振消费专项行动实施方案 - 2025年落地首店800家，首发活动100场。

长春拟提振消费专项行动 - 预计2025年支持30个县域商业项目建设。

2025北京直播电商购物节启幕 - 11家电商平台，200余家品牌企业参与。

潮购五月·成华最红消费月活动启幕 - 2000多种商品参与补贴。

宏观数据

2025年4月社会消费品零售总额增长5.1%， 达37174亿元。

1-4月新增消费品809.8万种，家装类产品同比增长560.8%。

前4月15类家电数码产品线上销售额增长11.5%，手机等扩围产品增18.5%。

北京1-4月社会消费品零售总额4487.2亿，同比下降3.7%。

国补激活两轮车产业驶入量价齐升"快车道"。

企业动态

深圳控股王昱文担任董事会主席4月29日起生效。

凌克将不再担任金地商置执行董事，李荣辉接任。

绿地控股选举张玉良为董事长，张蕴达法定退休年龄离任。

王府井首旅集团持股比例增至33.17%，因回购股份注销被动增加。

珠免集团完成工商变更，郭凌勇接任董事长，陈辉卸任。

浙江胖都来更名为盈都来，新增服装零售业务。

项目开发及开业动态

K11 Select购物艺术中心落户杭州良渚新城，1.3亿总价，首创Taste 11街区。

京东MALL武汉光谷广场店试营业 预计6月18日正式开业。商业空间超过3万平方米，将汇聚超过20万种京东自营产品。

江门蓬江凤樾广场开业，6000平方米，对标新加坡邻里中心。

长沙观沙岭招商花园城开业，三天客流56.5万人，销售额3156万元。

多家江门首店签约入驻，江海新天地首发区预计10月开业。

40万方监利常青城市广场举行签约盛典，预计12月开业。

北京中海大吉巷5月25日开业，8万方商业，150+品牌，首店占比50%

上海·奉发古华庭5月18日点亮，9万方建筑面积，4万方可租赁。

海陵岛文华北洛商业广场六月开业，招商完成90%。

南京越城天地预计年底开业，10万方综合体，复刻明代"来宾楼"。

苏州高铁新城文体中心即将投用，5.35万方，投资6亿元。

杭州奥体AT天地招商启幕， 第四季度开业，年均百场赛演活动。

宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯5月30日试营业 ， 招商率75%。

广东从化未来城商业综合体动工，3.98万平米，2026年3月竣工。

“茂业天地”宣布进驻深圳罗湖区大中华环球金融中心，这是茂业集团战略布局的第68家门店。

无锡圆融购物中心打造江苏首个商业综合体婚姻登记点 - 6对新人登记。

恒基兆业与上海地产合作新岸商业中心落成 - 6.2万方办公空间。

存量更新

永辉超市"胖东来版"旗舰店10月进驻广州天河城，超4000方，取代永旺。

北京门头沟永辉超市升级开业，销售额增93%，客单价涨51%。

北京双安商场改造亮相，186个品牌大换血，新增餐饮健身业态。

杭州天目里国际街区6月中旬全新亮相，补种400余棵树木，增设智慧产品。

徐家汇披露上海六百城市更新项目进展，项目可能再次进行调整。

重庆上海城改造为嘉发·华盛奥莱天地，投资6亿元，2026年完工。

全国首个航空主题购物中心广州白云五号T5 MALL开启调改升级。

融创商业天津工业遗存更新项目天拖·巷往1956开街。

深圳PA MALL焕新启幕，新签130家品牌，首店率60%，出租率99%。

上海绿地缤纷城荟品仓正式开业，黄浦首店占地近1万平方米。

轻资产

五矿商业公司轻资产落子，获济南长清明珠广场项目运营权。

投资融资

凯德投资携手国内头部险资在华设立首支境内母基金，总股本承诺额为50亿元人民币（9.21亿新元）。

万科再获大股东驰援15.52亿元，四次借款总额118.52亿元。

绿发商业REIT获深交所审核通过，底层资产为领秀城贵和购物中心。

陕建安装盛安广场7.11亿元ABS项目更新至"已反馈"。

重庆渝地资产商业物业22.10亿元ABS计划获受理。。

石狮泰禾广场44处商业房产将法拍，起拍价为6.3亿元。

沈阳乐都汇第四次挂牌转让，底价从3.57亿降至1.78亿元。

武侯万达债权招商，债权合计13.09亿元，今年初摘牌变奥莱。

黑石合并三资产管理公司成立新资管平台，总估值40亿美元。

亨通股份子公司3.11亿元竞得德阳通亨商业100%股权。

河南交投颐康商业物业2.74亿元ABS状态"已反馈"。

龙岩美食城8.71亿元ABS项目更新至"已受理"。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

Nike即将调整全线产品价格，与美国关税政策相关，6月1日前生效。

优衣库创始人斥资3亿欧元购入米兰旗舰店所在大楼。

「VOGUEVintage锦衣妙集」活动亮相西安万象城，这也是首次在中国亮相。

瑞典香水品牌CRA-YON于杭州开出中国首家限时精品店。

英国品牌Studio Nicholson进入中国市场。

adidas在安福路开设三叶草旗舰店。

KITH纽约曼哈顿旗舰店焕新开幕。

零售生活

52TOYS史迪奇新品亮相北京三里屯太古里， 加持IP商业价值。

三只松鼠发布33个子品牌，布局女性用品等多领域。

上好佳连续第二年亮相CP31动漫展，推出联名产品。

泡泡玛特首家臻藏店5月24日落地成都SKP。

高鑫零售公布年度业绩 - 溢利4.05亿元，同比扭亏为盈。

餐饮

茉莉奶白联动周大福SOINLOVE推出520系列活动。

茶理宜世进军欧洲，伦敦首店开业首日客流3000人次。

茶百道全球首家手作店落地成都，主打日茶夜酒。

朱光玉火锅馆海外首站登陆马来西亚。

韩国酸奶冰淇淋品牌Yoajung大陆首店落地上海。

休闲乐及其他

亚玛芬体育Q1营收同比增23%，大中华区增长43%，达4.46亿美元。

始祖鸟开辟中国首个世界级岩场 - 广西凤山，填补国内空白。

始祖鸟母公司第一财季营收大涨23%，达14.73亿美元。

加拿大鹅年营收超13.4亿美元，净利润9480万美元。

新开首店

茶理宜世伦敦首店开业，进军欧洲市场。

茶百道全球首家手作门店「茶百道·探川觅饮」旗舰店在成都宽窄项目亮相。

朱光玉火锅馆海外首站登陆马来西亚。

Yoajung大陆首店落地上海，6月中下旬开业。

瑞典高端沙龙香氛品牌LYDEEN旗下全新副线品牌CRA-YON于杭州开出中国首家限时精品店。

泡泡玛特首家臻藏店&POPOP全国首店落地成都SKP。

KITH纽约曼哈顿旗舰店焕新开幕。

任天堂今年底将在福冈开设直营店。

品牌投资及出海

宠物食品BuddyBites获玛氏100万美元种子轮融资。

奥本运动获步步高Pre-A轮数千万元投资。

RED CHAMBER朱栈完成近亿元融资。

茶理宜世进军欧洲市场，伦敦首店正式开业。

来源：商业与地产