摘要：就现场来看，PA MALL引入了Vivienne Westwood、DIESEL、Theory等国际潮奢及轻奢品牌；On昂跑、KOLON SPORT、SALOMON等高势能运动品牌；Aesop、HOURGLASS、BIOLOGIQUE RECHERCHE等高化
受新增商业用地供应收紧、消费者需求升级等因素影响，近些年，存量商业改造成为购物中心运营的主流趋势。
核心城市优质地段的老旧商业项目纷纷通过业态调整、空间焕新、数字化升级等方式提升竞争力。
自2023年6月起，由华润万象生活进行调改的PA MALL（原PAFC MALL）,已在市场上引起广泛讨论。
独角Mall在与多位业内人士谈起这个项目时，大多表示项目越来越高级，前往PA MALL的频率也越来越高。
PA MALL为何会在市场上引起广泛关注？项目调改路径又能为存量商业升级带来怎样的启示？
答案在于耐心资本+专业运营的新模型。
城市天际线下的商业
PA MALL的高级感凸显
历经近两年焕新升级，PA MALL调改更新面积约4万㎡，预计2025年面积出租率达98.9%、开业率达近95%。
PA MALL亮灯仪式
就现场来看，PA MALL引入了Vivienne Westwood、DIESEL、Theory等国际潮奢及轻奢品牌；On昂跑、KOLON SPORT、SALOMON等高势能运动品牌；Aesop、HOURGLASS、BIOLOGIQUE RECHERCHE等高化品牌；以及荣川菜、湘颂·国藩家宴、MR. WALDEN COFFEE、Grid Coffee等高端和人气餐饮品牌，形成轻奢+高品质运动品牌+生活方式+高端餐饮+人气餐饮的品牌矩阵。
项目内部楼层打通，视觉上更加通透，外立面也由此前较封闭状态改造成玻璃立面，让商场体验氛围进一步强化。
对于平安金融中心写字楼（出租率95%）内约1.5万商务精英来说，品牌的升级，能够满足商务宴请、下午茶等多元场景需求。
此外，走访调查发现，平安金融中心北塔也进行了全面升级。其中北广场北大堂改造后，空间更加宽敞明亮，更具活力；西广场则新增了艺术装置，强化沉浸感与互动性，为年轻人提供了年轻力社交场所；物业也将更换全新制服，以全新的面貌为宾客提供更细致的服务。
时值5月20日，平安金融中心携手鲁迅基金会，在云际观光层开启“寻迹鲁迅光影展”。该展览采用AI图像修复技术，首次公开展出126张高清复原的鲁迅原版照片及影像。
一直以来，平安金融中心云际观光层凭借547.6米的城市之巅视角，以360度全景融合科技与文化，打造集展览、交流、惠民于一体的文化空间，展现深圳的开放创新。
此次引入《寻迹鲁迅光影》展，并邀请狄更斯后人展开跨时空对话，让东西方文化在云端碰撞，既让市民“足不出城”感受世界文化，也让中国故事传向全球，彰显平安推动国际文化交流的使命。
与此同时，大型AI仿生机器景观装置艺术作品——《镜然》精彩亮相。该艺术装置由澳大利亚先锋科技艺术团队Sencity Corporation为平安金融中心独家创作，它是一棵通感之树，以镜为叶、以光为枝、以算法为根，通过AI和多种传感器感知并响应环境与人的存在状态，成为一场人与空间、机器与自然之间的对话，也为城市功能带来了更多可能。
此外，平安金融中心云际观光层更是成为第21届文博会分会场，为深圳文化产业发展、强化行业品牌影响力注入澎湃动力。
在体验经济时代，平安金融中心写字楼部分与商业部分双双升级，将为消费者带来更好的体验。
值得注意的是，作为平安集团旗下专业资产管理平台，平安不动产不仅主导了PA MALL从定位调整到业态优化的全程把控；在新开业的iN城市广场中，同样以资产管理方身份深度参与商场的升级规划。
02
3万㎡广场“外挂”
打造年轻力生态场域
独角Mall了解到，4月29日，历时一年多调改的iN城市广场，以97%出租率、95%开业率盛大开业。五一期间（4月29日至5月5日），全场人气爆棚，客流量破100万人次。
iN城市广场位处深圳东西主干道深南中路南侧，与地铁1号线、6号线科学馆站无缝衔接，临近罗湖口岸、皇岗口岸，地理位置优越。
2024年，项目以万科印力最高项目改造标准，启动全封闭式升级改造。
按照规划，iN城市广场以“根植于社区，服务于社区”为理念，定位打个球、喝个酒、遛个狗、聚个餐、交个友，旨在填补罗湖——福田中心区松弛感商业空白。
相对周边的深圳万象城、KK MALL等商业体，iN城市广场的理念和定位，可以与其它商业形成差异化经营，避免正面对抗。
·高质量首店的新鲜感
项目首批进驻品牌中引入首店、特色店、旗舰店共29家，其中不乏全国/华南/深圳首店等高量级首店品牌。
首店的创新性能够影响消费者感知和好奇心理，满足差异化消费需求。
·餐饮业态的结构性补位
《2024中国购物中心年度发展报告》显示，全年共有5165家“首店”在80座城市登场，其中餐饮上新数量及占比首次超过零售，首店占比达到43.27%。
数据背后折射出的是餐饮业态在吸引客流、促进消费方面的巨大潜力。
iN城市广场引入约120个餐饮品牌，包括翠湖酒楼、点都德、八合里、星巴克臻选、古堡面包等餐饮品牌，营造烟火味，将有效提升商场的活力与吸引力。
·零售业态的精准减法
规避同质化竞争，聚焦运动户外垂直领域，引入NIKE STYLE L2、NEW BALANCE UCC、Undefeated、超级安踏、FILA FUSION、YONEX等品牌。
同时围绕年轻客群打造运动社交场景，引入香蕉攀岩、UPTENNIES、Wandering、Trek、Cryingcenter等，既强化项目公共属性，又为消费者提供丰富体验。
·娱乐配套的生态化布局
作为项目升级的核心亮点，iN城市广场北广场通过年轻力产品集群，有机融合深圳最大的超3万㎡户外广场。
以阶梯式绿化、休憩装置，营造下沉式“都市绿洲”场景；以广深特色小吃为核心，复刻市井烟火气的“湾区粮仓”美食聚合；以运动垂直类品牌联动公路商店等品牌，将夜间娱乐与日间运动消费串联，构建深圳罕见的“运动+社交+消费”复合场域，实现年轻力业态的环流式布局，让空间场景更有弹性，渗透更多元的年轻消费客群。
而从PA MALL与iN城市广场这两个改造升级案例中，可以更深层地看到资方与商业地产运营商间的合作发展模式，推动存量资产价值的提升。
03
长期主义+价值深耕
重构城市存量商业新价值
在传统商业地产开发模式中，投资者通常需要全程参与项目的“融、投、建、管、退”。
但随着行业进入存量时代，投资周期延长、现金流管理要求提升，以往依赖金融杠杆和短期套利的模式难以为继，市场正逐步转向“耐心资本+专业运营”的新模型。
这一趋势要求资方与运营商都要回归到不动产自身价值上，也催生了更精细的角色分工——资方专注长期稳定的资金支持，运营商深耕经营管理，而专业资产管理团队则成为连接两者的关键纽带——既要深谙资产运营之道，又要精通资本运作之术。
以iN城市广场和PA MALL的升级改造为例，这一模式的成功实践体现在两大核心维度：
运营端的专业能力释放资产价值：华润万象生活、万科印力等头部运营商凭借成熟的品牌资源、招商能力和消费者洞察，对项目进行重新定位，优化业态组合，用精准定位和租户组合创造长期价值。
资产管理方的精准衔接：平安不动产作为资产管理方，基于项目区位、体量、客群等要素合理规划商业改造周期的资金，避免短期回报压力干扰经营优化。同时引入行业头部运营商，花更多时间和精力去打磨产品，通过短期让利实现长期可持续的优质回报，实现资本与运营的高效衔接。
商业运营需要坚持长期主义，一个项目发展成熟，往往需要数年时间培育，在这期间，项目向消费者呈现出好的状态，消费者也会给予正向反馈，反之亦然。
未来，商业地产的竞争不仅是资金实力的比拼，更是资产管理能力的较量，在这一过程中，专业资管团队的能力将成为区分普通投资者与优秀资产持有者的关键因素。
只有在资本、运营和退出环节实现最优配置，从“开发驱动”转向“运营驱动”，才能真正激活存量商业的价值，推动行业走向更健康、更可持续的发展模式。
来源：独角MALL一点号