摘要：2025年的上海楼市，正以“日光三连击”的强势姿态刷新市场认知。不到一周时间，杨浦滨江的保利·海玥外滩序BUND98、桃浦的润云金茂府、前滩公馆五批次接连上演“开盘即罄”盛况。

2025年的上海楼市，正以“日光三连击”的强势姿态刷新市场认知。不到一周时间，杨浦滨江的保利·海玥外滩序BUND98、桃浦的润云金茂府、前滩公馆五批次接连上演“开盘即罄”盛况。

低密洋房破局，再掀滨江热浪

保利发展在杨浦滨江的“BUND三部曲”——BUND45、BUND88到BUND98，以低密洋房的稀缺性与产品创新，持续刷新上海楼市纪录。

从BUND45创造727%的认购神话，到BUND98五百多人抢房，开盘日光。很多人会有疑问，杨浦滨江究竟做对了什么？保利究竟干对了什么？

BUND98效果图

我觉得它的日光密码有三个方面：

稀缺性制胜：据统计，上海内中环洋房年均供应比例仅占7.6%，滨江带洋房库存更是告急。BUND98所在的杨浦滨江“大九宫格”，是城央难得的兼具低密住区与产业规划的“新质生产力试验场”，稀缺性突出。

产品力破界：270°飘窗、全明四叶草户型……在去年BUND45的基础上，保利不停去做细节提升，不停地做细节改变，最终迎来了BUND98的质变。其中约100㎡户型得房率堪比高层110㎡，精准击中改善客群的“空间焦虑”。

建面约100㎡房样板间实景图

板块势能爆发：美团、B站等总部相继落地，320米超高层地标规划，叠加黄浦江岸线资源。如果说几年前的杨浦滨江还是蓝图画卷，那此刻的杨浦滨江已经让很多置业者看到明确的土地价值改变。

一句话总结，当洋房的稀缺遇上开发商的精研，杨浦滨江的这场热浪显然是注定的。

桃浦“逆袭战”，创新产品撕开裂缝

桃浦板块在买房者眼中一直不温不火，但当下润云金茂府以装修叠加和科技住宅系统，实现认购率180%、开盘即罄的逆袭。很多看过该项目的业内朋友都表示，均价8.9万元/㎡，有别墅级体验、大量的附加值空间，还是装修交付、带金茂科技系统，这不仅颠覆刚改市场认知，简直要卷死同行。

桃浦日光我认为同样有三大密码：

产品差异化突围：金茂府打破桃浦高层众多的困局，主力户型约180-200㎡的科技带装修叠加产品，五恒系统（恒温、恒湿、恒氧等）做到了人无我有。

板块价值重构：桃浦智创城引入西部医疗中心、金光汇商业体，叠加15号线轨交红利，板块从“工业腹地”正转向“数字北上海”核心区。

桃浦智创城实景图

有竞争力的定价：区域公寓类产品均价早已突破8字头，金茂府此次以带装修叠加的溢价能力，首开定价8.9万。显然这是一个很有冲击力的价格，在区域和周边市场都很有竞争力。

一句话总结，当内卷成为常态，唯有产品创新能撕开市场裂缝。

五开五罄，浦东神话不败

上周末，前滩公馆五批次推出230套房源，均价12.47万元/㎡，开盘当日520组客户抢购一空，全盘已累计成交935组，销售额突破129亿元。这一“五开五罄”纪录，让前滩神话再次延续。

前滩公馆的日光密码也有三：

资源性地段：前滩作为“第二个陆家嘴”，集聚太古里、莱佛士医院、华二前滩、惠灵顿等各类高端资源。叠加黄浦江景观资源、前滩CLD生态资源，这里可以说是滨江沿线资源积聚性的代表。

产品标签明显：低密的优质居住属性，和海派风貌住宅的产品设计，都是前滩公馆的重要标签。洋房+海派，不正是当下楼市的两个热卖属性吗？

填补区域空白：率先开发的前滩CBD，以中小户型居多，大户型和大平层产品相当稀缺甚至空白，让其在二手市场体现了很高的溢价力。前滩公馆的户型设计，正是弥补了前滩之前的产品空缺。从前滩前期业主的置换比例不小，就能看出产品做对了！

从上海日光三连击不难看出，当下市场产品力即话语权：从保利的洋房精研到金茂的科技住宅，到前滩公馆弥补区域遗憾的户型定位，唯有产品做对、做好，才能打破同质化困局。

无论是杨浦滨江的新质秀岸、桃浦的摇身一变，还是前滩的资源属性，地段价值从来不是一成不变的，当下市场客户显然更中意成长性的板块。

2025年的上海楼市，正以“日光三连击”宣告：闭眼买房时代虽终结，但用脚投票的“好房子”时代，才刚刚开始。

来源：今日房产