摘要：更早前，江湾金茂府首开热销14.1亿；而金茂上海一号作品金茂·璞元自世界会客厅开放至今2 个星期，到访量超过500组……

润雲金茂府，首开88 套叠墅，清了！

金茂棠前，首开264套住宅，清了！

就在刚刚，金茂上海低调地发出喜报，两个关键字：

售罄！

更早前，江湾金茂府首开热销14.1亿；而金茂上海一号作品金茂·璞元自世界会客厅开放至今2 个星期，到访量超过500组……

7天时间，3个项目前后开盘，狂销40多亿，强势征服了市场，热度让人为之叹服。

可以说，在其他房企还在准备年中冲刺的时候，金茂上海就在改善和高端市场实现惊人的统治力。

毫无疑问，今天上海楼市的热搜榜第一，属于金茂。

一直以来，金茂上海给外界的最大印象就是两字：

体面。

不管在什么样的市场下，他们始终都能做一成一，交出一份产品体面、业绩体面的满分答卷。

一言以蔽之：又美又飒。

复盘金茂上海4子，艳姐看到了他们在上海市场的恐怖穿透力。从区域上看，2 个在宝山、1 个在普陀、1 个在虹口；从环线上看，2 个在中外环、1个在外环外、1 个在内环内。

在市场深度分化期，金茂却做到了在不同区域、不同客群，通过不同产品来满足市场和客户的全维度需求。金茂也用一场教科书级的热销证明：

金茂的房子，总会受到市场与客户的追捧。

在艳姐看来，这场精彩战役的背后，是金茂更深层次的底层逻辑：

前瞻择址力、极致产品力、顶级操盘力。

01 前瞻择址力

鼎配地段价值引领

这波金茂上海的4子联发，最让艳姐惊叹的，还是它的选址。

一线城市的博弈，总在电光火石之间。节奏踩偏一点，就可能多花几十亿，换来一块烫手山芋。

而决胜的关键，永远都不是能否抢到跟风站位的一席之地，而是谁能提前读懂城市的方向感，用足够的判断力和定力，在价值爆发前稳稳站好位，然后再以引领者的姿态，写下一个又一个人居样本和地标作品。

在地产行业内，也流传着这样一个说法：

想知道一座城市最好的区块在哪里，那就去看金茂下个项目选在哪。

这次金茂上海4子，几乎每一块都踩在了城市热度将起的关键点上。从中环到外环，从产业高地到封面板块，金茂用四个完全不同的场景，精准卡点城市发展。

①润雲金茂府，抢占普陀桃浦价值高地。

说实话，如今还能在主城内找到一块可以打造纯墅区的地，本身就很不容易。而润雲金茂府选在桃浦，更是出乎很多人的意料。

艳姐的很多朋友听到这个消息，第一反应是：

“这地方能撑得起豪宅价位，那我家是不是得卖到20万一平？！”

但细细研究，这选址里大有门道。

它距离15号线祁安路站不到500米，离中环也不过1公里；生态上对着桃浦中央绿地；周边产业密度也不低，东方雨虹、睿创微纳、德爱威、灿瑞科技、乐土生命科技等创新性头部企业已经落地。

润雲金茂府区位示意

其实，桃浦其实早就不是“工业老区”的模样，只是很多人从没回头认真看过它罢了。科技企业的林立，本身就是区块活力最好的注解。

金茂选在这个节骨眼上入场，还能打出低密纯墅一手好牌，不得不说，手确实稳得让艳姐狠狠佩服了一把。

②江湾金茂府，地铁上盖超级综合体。

江湾金茂府是4子里最具“系统感”的一个。

项目位于大吴淞板块核心区，贴着18号线通南路站，直线距离大概50米，实现真正意义上的“出门进站”。

坐上地铁，2站直达新江湾，4站遨游五角场，要是愿意再多坐几站，陆家嘴的天际线已扑面而来。

江湾金茂府效果图过程稿

此外，逸仙高架、中环路、长江西路快速路等城市主干道环绕，快速接驳五角场、大宁、虹口龙之梦等核心商圈。再加上自带1.8万㎡商业体，吃喝玩乐一站式补齐，板块生活的闭环基本就此画圆。

更妙的是，金茂这次更是把TOD做到极致，交通+商业+住宅一体推进。要知道，在北上海，这种配置是稀缺的。很多板块有地铁没生活，有产业没烟火，而江湾金茂府则把三者稳稳拼在了一起。

③金茂棠前，卡位北上海TOD之王。

金茂棠前的卡位，说白了，就是精准蹲到了一个风口。

它所处的宝山站板块，是北上海体量最大、交通配置最密集的TOD板块之一。

这里汇聚了上海北大门的立体交通网络：19号线、北沿江高铁、沪通高铁、国际邮轮港，再叠加蕰川路高架、绕城高速等快速通道，几乎可以说是“上天入地、四通八达”。

板块内的宝山站超级合生汇也已正式动工，未来将成为上海第三座“超级合生汇”。

宝山超级合生汇概念示意

过去提起宝山，很多人第一反应还是“上车区”“成本盘”，很难和“高端改善”扯上关系。

但现在不一样了。TOD建设、交通兑现、商业激活，一连串重磅催化接连落地，已然跃升为“三江交汇、北上海之门”的宝山，正在彻底改写这片区域的底层叙事。

④金茂·璞元，瑞虹30年，只为此刻开路。

4子中最让人期待的，还是金茂·璞元。

金茂·璞元落子虹口瑞虹板块，作为上海内环内的老牌城市更新板块，早已积累了极高的资源浓度。它是虹口长达30年的城市更新样本，也是如今极少数仍能称得上“全维生活区”的地方：配套齐全，氛围国际，高净值人群稳定扎根，生活气息与城市感兼具。

但问题也摆在眼前：多年没有新增供地，市场供需严重错配。客户早就等得焦虑，开发商也始终无缘插足。

直到今年初，金茂终于联手庆隆，从一众竞争者中突围，以11.7万元/㎡的虹口地王的气魄，拿下了这块“稀缺中的稀缺”。

一句话，瑞虹30年，只为金茂·璞元奠基。

项目目前仍处保密期，但从地段、背景到客群画像，金茂·璞元的期待值，早已在市场层层递进中被推至高点。

桃浦还在起势，金茂就拿出纯墅产品；通南路站TOD临近兑现，金茂提前布局；宝山站TOD卡位上海北大门，金茂第一个抢占声量；而瑞虹价值封顶，金茂用璞元稳稳落锤。

归根到底，金茂上海4子的集中式爆发，也是基于金茂一个非常朴素却永恒的的真理：

唯有占据稀缺的核心土地，才能炼就经得起时间验证的恒产。

02 高级产品力

顶级配置碾压市场

艳姐觉得，想看懂一个房企的产品真功夫，还是得实地走一圈最靠谱。

您得仔细看——

看它在不同区位、不同定位下，怎么把产品一一落到实处，看它的每个细节是不是都经得起推敲，看它从图纸到现场是否都能拿到高分。

这次金茂在上海4连发能迅速出圈，很大程度上靠的就是这一点：它们把产品真的做到了极致。

①润雲金茂府，超越四代宅的精装叠墅王炸。

艳姐最早被润雲金茂府吸引，是因为它那一眼就让人停下脚步的中式挑檐立面，加上大面积落地玻璃+干挂石材，乍一看低调内敛，细看霸气外露。

润雲金茂府效果图过程稿

不过，真正让艳姐惊到的，是进到样板区、走下楼梯的那一刻。

下叠挑高约5.8米，空间感直冲天花板，隔出两层轻轻松松，健身、会客、影院都不在话下，做个家庭办公室或藏酒室也绰绰有余；上叠更夸张，自带地下储藏，还有超大观景阳台、星空露台和花园，真的是上有露台赏星月，下有密室藏春秋。

这空间使用率，完全碾压一票大平层。

润雲金茂府示意

当然，润雲金茂府的细节也是相当惊艳，艳姐在实地踩盘后的印象一如既往：

金茂出品、必属精品！

关键是它的价格，均价只有不到9万/㎡，还是精装交付（地下室除外），开了别墅精装交付的先河。

润雲金茂府实景（非交付标准）

放在中环这个板块，你说，这样的质价比，谁能卷的过它？

②江湾金茂府，创新高定光感奢宅。

换个方向，看江湾金茂府。

从外面看，最抢眼的就是那片“江湾之钻”的立面：金属与玻璃勾勒出如钻石切割的质感，再加一顶鎏金塔冠，堪称北上海的视觉新地标。近70米宽的门廊，不用进小区，也都能感受到那股强大的气场。

江湾金茂府实景

真正走进来，社区内的三重会所体系才是让人彻底放下防备的瞬间：

从恒温泳池到行政酒廊，再到专属访客会所，全龄覆盖、全时运营，无论谁来串门，都得连连称赞。

江湾金茂府实景

进入样板间，更是眼前一亮。超大横厅、南向双阳台、高窗墙比，木饰面搭配弧线细节，全屋高定精装质感拿捏得刚刚好，温柔、克制又高级。

③金茂·棠前，北上海高质价比之王。

如果说前两个项目是从进门就能看出身价，那金茂棠前就是那种越看越惊艳的选手。

第一眼看上去，它确实只是一张通往改善盘的门票，但仔细一瞧，这门票缝儿里写满了四个字：顶豪体验。

金茂棠前的立面特别抓人眼球。流动几何、不对称线条、金属飘板和竖向立面强对比，远远看过去，如同建筑自己在发光。

金茂棠前效果图过程稿

会所也是一如既往的惊艳。1600㎡下沉式高定会所，灵感来自新加坡嘉佩乐酒店；架空层有12个主题泛会所，孩子有得玩、长辈有得聊、自己还能喝杯好咖啡。

金茂棠前效果图过程稿

户型更是下了狠功夫，3.1米层高、270°巨幕转角飘窗、南北通透双阳台一应俱全。储物空间更是像开了挂一样，哪哪儿都能塞进去点儿东西，整个房间居然还特别有条理，完全不显臃肿。

这种收纳、这种尺度，同时集中出现在一个项目中，放眼整个上海都不一定能遇到对手。

金茂棠前用实力告诉大家，在北上海，改善也可以上塔尖。

④金茂·璞元，上海豪宅的巅峰之作。

作为金茂的“头牌”，璞元一直“犹抱琵琶半遮面”。

这个项目有多神秘？到目前为止，产品信息依然“惜字如金”，但世界会客厅开放两周就吸引超500组到访，已经证明了市场的期待感。

比如在景观上，他们直接从平面景观、垂直景观进化到“可漫步的立体园林”，打造了高差约10米的“垂直山水”，还以台地花园串联起悬挑观景台，就像是将山川、溪谷森林等自然浓缩在社区之中；

金茂·璞元景观概念示意

比如室内配置，据说每一个细节都做到极致；

还有金茂标配的十二大绿金科技，在这里还会再升级；就连服务，都为璞元单独定制了一套体系。

璞元不是来卷同行的，它是来另起一行的。

金茂·璞元世界会客厅

金茂产品的外在已然是让市场惊叹，但他们的追求并未止步于此，而是匹配了更强大的内核：

金茂科技系统。

江湾金茂府，

已经迭代到“府系3.0”。深度进阶的科技系统进一步优化，带来了的“五舒”的居住体验；

润雲金茂府科技系统甚至覆盖到了地下室，直接把地下室也打造成四季如春、温暖适宜的生活空间，这在上海低密住宅市场又是独一份的创新；

金茂·璞元作为金茂体系内的TOP级产品系，它的科技系统将会在金茂府3.0的基础上做出诸多升级；

哪怕是针对改善客群的金茂棠前，这次也在室内精装中应用了诸多科技系统。

看完这几个项目，艳姐不禁仰天长叹：

金茂，是真会“看人下菜碟”啊。

不靠复制粘贴，而是用四种打法，打动四类人。

你想要纯墅感，它在桃浦画了院子；追求通勤效率，它在江湾搭起TOD生活场域；看重性价比，它在棠前把改善产品卷到极致；想要顶奢体验，它用璞元慢慢展开聊。

说白了，就是无论你在哪、你是谁、你要什么，金茂都能给你一套匹配的答案。

03 顶尖操盘力

极致自信逆势破局

操盘这件事，说到底，是企业战略的最后一公里，也是最容易翻车的一公里。

风口上的项目好推，但在当下这个市场，能逆风出击、还打赢漂亮仗的，才是真正的硬实力。从江湾金茂府、润雲金茂府，再到金茂棠前，金茂上海在7天内连开3盘，场场爆满、轮轮热销，金茂·璞元世界会客厅更是调性拉满、客户接踵。

有人看到他们数据漂亮：三盘连发，场场爆满；

有人羡慕他们打法密集：话题频出，节奏凶猛；

然而，艳姐身边不少同行的第一反应不是羡慕嫉妒恨，而是深深深深深的震惊：

金茂，怎么敢的？！

要知道，这4个项目里，2个中外环、1个外环外、1个内环内，除金茂·璞元外，完全没有主角光环buff。

然而，金茂硬生生打出了开盘即日光的剧本，持续刷屏朋友圈、占领热搜。

艳姐实在好奇，去和金茂上海的营销团队聊了聊。越聊越发现，这套打法，确实值得拆一拆。

①营销包装高级，做足豪宅调性。

金茂上海有个共识——

项目价格或有高低，但调性必须高端。

因为归根结底，他们的目标不是促销，而是塑造。

金茂棠前的团队都是高度年轻化，也相当年轻，面对产品的优势也都是如数家珍，太懂得金茂的品牌和产品的调性。他们从外立面到物料包装、从场景营造到服务礼仪，完全对标奢侈品快闪空间，用整个项目的视觉语言、服务系统、体验氛围，建立“奢侈品级”的第一印象。

客户一走进来，就知道这项目不简单。最终，会客厅开门即爆，热度空前北上海。

金茂·璞元的“世界会客厅”更进一步。第一感受不是销售话术，而是细节中的温度、艺术馆级的氛围和品牌本身的质感。

整个展示空间不急着转化客户，而是把他们带进一个关于生活方式与审美体系的场域。哪怕只是短暂停留，也能清楚感受到，这和市面上的产品，完全不是一个气质层级。

这种“先立调性、再谈转化”的打法，很多房企想学，但根本学不来。

②线上线下联动，引爆传播热潮。

别看金茂营造的是高端形象，但传播节奏却非常人间烟火。

每一波动作背后，都有一套清晰的逻辑链：节点怎么定、平台怎么选、语境怎么抓，全算得明明白白。最终，再用一套线下场景，把品牌真实落地。

就说江湾金茂府和润雲金茂府吧，是艳姐今年在上海看到最会“讲故事”的2个楼盘。

实景示范区开放前，两座金茂府就在线上以一批极具艺术质感的海报预热，客户也在朋友圈自发转发物料，没几天就把项目推成了全城热议的种子选手。

但金茂没有止步于“热闹”，到了实景示范区开放时，立刻把重心转向“体验感”:一边打磨现场服务，一边提前铺设社群和圈层，让客户真切感受到：这项目，不只是“看着好”，住起来也一样舒心。

润云·金茂府社群活动

纵观4个项目，不管是公示、开放，还是认筹、首开，几乎每一步都能在社交媒体上引发热议。

你说这是营销和传播厉害？其实核心是策划团队太了解人性和市场了。

从案场物料、视频内容，到朋友圈海报、短视频传播，金茂上海整个传播链条排布得极其精准：什么节点该爆、哪类客户在哪儿，他们门儿清。

这战略水平，说实话，艳姐不得不表示大写的服。

③自信高频开盘，抢占市场话语权。

操盘的本质，是勇敢者的节奏游戏。

你敢不敢先下手，你能不能收得住，那就是最考验人的地方。

现在看来，金茂，是真敢也是真能。

润雲金茂府首开当天36分钟售罄；金茂棠前认筹144%首开日光；江湾金茂府首开狂销超14亿。“日光”两字在他们这儿仿佛成了标配。更巧的是，金茂棠前和润雲金茂府还选在同一天开盘，不但没有互相抢热度，反而声量叠加。

艳姐只想说，这得有多强的底气，才敢这么排开盘档期？

而且你要知道，他们每一次开盘前，客户都已蓄客到位。来现场的，都是真金白银带着预算来的精准买家。

艳姐那天去润雲金茂府踩盘，正好赶上售楼处和样板间首日开放。说是开放，倒不如说是“交付现场”：

客户几乎就是直奔掏钱来的。样板间还没全看完，认筹已经在后台一路跳涨，很多客户甚至是第一次到场，就直接交钱上了车。

当时艳姐就在想，能把开盘做到这个份上，靠的不是一拍脑袋、临门一脚的“冲刺”，而是从选址、定位、造势，到认筹、转化的全周期精准预判。

从最早的展厅开始，金茂就已经把整个情绪曲线拉起来了：先是设计感拉满的高定展陈，再是朋友圈刷屏的物料话题，接着才是最后这一场密度极高的集中爆发。

更妙的是，金茂从不等热点，而是主动造节点。一旦势能形成，就果断加推，趁热打铁。据说，润雲金茂府、江湾金茂府、金茂棠前，6月都将迎来二批次加推。

这场“蓄谋已久”的阳谋，别说，市场还真就吃这一套。

因为，操盘是强者的游戏。

而强者，从不迷信运气。

结语

所以，你再回头看这一轮金茂4子的爆发，艳姐觉得，它绝对不只是踩中了哪块地、推对了哪个盘那么简单。

它其实是在用一整套体系化的能力，打出了一张张完全不同、却同样叫好的答卷：

有前瞻眼光，能在城市节奏变盘前卡好点位；

有产品功底，哪怕一块“冷门地”也能卷出高光质感；

有科技底座，把“绿金科技”理念做成可感知的生活细节；

有艺术审美，案场空间就是一场关于生活方式的沉浸展；

有圈层洞察，项目自带磁场，把对的人吸引到一起；

还有一份真正的、以真心换真心的服务感。从香氛到甜点，从场景到体验，都对得起“用心”两个字。

在楼市风高浪急的时候，它没急着出手，而是耐心铺好每一步，把城市、产品、客户三端的节奏对齐，然后才一鼓作气，连开3盘，全都打穿。

就像他们在回响上海「致心作答」发布会上的那段深情告白：

打造更多“叫得响、立得住、传得开”的标杆作品，不辜负每一位业主的期待与信任、不辜负每一寸土地的使命和价值。

金茂这次，打出的真是一套漂亮的组合拳。

主编：张艳

责编：炳然、eric

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