摘要：基督城的房价表现相对坚挺，但卖家仍需做出让步才能达成交易。拍卖师表示，目前市场竞拍的激烈程度有所下降，许多房屋仅有一位竞标者。50万至70万纽币区间的房屋需求旺盛，而100万至110万纽币档次的房屋则选择余地较大。

位于基督城Hoon Hay的Northcroft街，一套入门级住宅在经过37轮竞价后，以82.8万纽币成交。

基督城的房价比新西兰其他地区更具韧性，但卖家仍需要妥协才能促成交易。上周，Harcourts 拍卖会上共售出34套房屋中的22套，总成交额达2000万纽币。

拍卖师表示，现场竞拍氛围远不如三年前市场火热时那么紧张。许多房屋仅有一位竞标者，并在一定的谈判后成交。

买家之所以钟意Northcroft街的这套住宅，因为它已经经过全面翻新。

“市场已经不再像过去那样疯狂，房价超出预期的情况少了。一些交易仍需要双方稍作沟通才能达成协议。”

多数房屋的成交价格符合卖家的预期，但部分略低于预期，不过仍然能够促成交易。

Harcourts拍卖会上最受瞩目的就是Northcroft街的这套三居室入门级住宅，坐落于753平方米的地块上。经过37轮竞价，最终以82.8万纽币成交，远超卖家的预期。

翻新过且位置优越的房产往往能卖出较高价格。

“买家对自行装修的兴趣不大，一旦需要额外的修缮工作，就容易被打消购买念头。但那些已经完成所有装修的房屋，在拍卖会上表现得相当不错。”

50万至70万纽币区间的房屋需求旺盛。“它们卖得非常快，这个价位是首次购房者的主要市场。不过目前市场上更多的是100万至110万纽币的房屋，如果预算在这个范围，选择非常丰富。”

位于Bishopdale的Sawyers Arms路223号的一套四居室住宅挂牌价为69.9万纽币。

拍卖未成交的房产在定价后仍能迅速售出。“目前拍卖流程没有问题，关键是买卖双方存在价格预期差异。”中介指出那些未能成交的房屋往往是因为卖家要价过高。

面向投资者的联排别墅也较难售出，因为市场选择较为丰富。“最活跃的市场区间是40万至80万纽币。买家获得预批准后，通常会直接进入市场进行购买。他们对市场走势并不特别担心，主要是着眼于当前的购房机会。”

贝利目前正在销售Sawyers Arms路223号的四居室住宅，售价为69.9万纽币，以及里卡顿（Riccarton）Division街27号2号的一套三居室联排别墅，售价约为80万纽币。

Ray White Metro 拍卖经理表示，基督城的房价并未出现新西兰其他主要城市的下跌。“克赖斯特彻奇的房市表现较为稳健，但仍然受到经济环境的影响。目前市场竞争相比两三年前有所减弱。”

今年前三个月转售房屋的平均毛利润为28万纽币。

今年1月至3月房市略显平静后，Cotality买家分类数据显示，4月份首次购房者的购房比例回升，从第一季度的25%增长至近27%。利用KiwiSaver基金作为部分购房首付仍是首次购房者的重要支持方式，而银行提供的低首付（或高贷款价值比LVR）贷款也为他们提供了便利。目前，超过三分之一的首次购房者是在首付低于20%的情况下进入市场。

与此同时，持有抵押贷款的多房产所有者（包括投资者）也在逐步回归市场，4月份的购房活动占比提升至24%。尽管仍略低于长期平均值约25%，但已达到自2021年底以来的最高水平。抵押贷款利息的可抵扣比例已恢复至100%，这无疑改善了潜在投资者的财务计算。而最重要的因素仍是抵押贷款利率下降，这大幅减少了投资购房所需的额外现金流补贴。

同时，搬迁买家（即重新购房的业主）在购房占比方面仍较为低调。但随着整体市场交易量的不断增加，预计今年各类买家都会完成更多交易，尽管各类别的市场占比不会同时增加（毕竟总份额必须保持在100%）。

今年前三个月，房产转售获得毛利润（即成交价高于购入价）的比例维持在91%，意味着毛亏损（或“痛点”）也保持在约9%。在盈利的交易中，中位数利润为28万纽币，虽较疫情后市场繁荣时期的40万纽币有所下降，但仍然是相当可观的数额。

不过，这里有几个值得注意的点。对于自住业主来说，这笔收益通常并不意味着直接的现金收益，而是需要作为新的购房资金再投入市场。此外，持有周期至关重要。短期持有（2-3年）更容易出现亏损，而通常持有8-9年的房产几乎必然能够获得盈利。

根据新西兰统计局（Stats NZ）上周发布的数据，新西兰的年度滚动净移民总数已降至约26,350人——远低于2023年10月超过135,000人的峰值，也低于约32,000人的长期平均水平。目前尚不清楚这一移民下降周期何时触底，以及最终会停留在哪个水平，但不论如何，这一趋势进一步强化了未来几个月经济和房地产市场疲软的预期。

2025年财政预算案将于周四下午2点公布。从政府目前的预先声明来看，财政支出计划将较为紧缩。目前尚未看到房地产相关政策的明显动向，但对于外国买家禁令的潜在变化，我们仍需保持一定警觉。

本周，我们还将迎来新西兰统计局（Stats NZ）发布的最新新西兰经济活动指数（NZ Activity Index），以及服务业（BNZ-BusinessNZ）和零售销售数据。近期经济数据表现不一，因此如果本周的数据能显示增长趋势，那无疑是一个好消息。

新西兰储备银行本周将官方现金利率（OCR）下调25个基点至3.25%。

两位新西兰顶级银行经济学家对未来利率走势持不同看法，其中一位预测官方现金利率将降至2.5%。

新西兰储备银行于周三将OCR从3.5%下调至3.25%，并暗示年内至少还会有一次甚至两次降息。

KiwiBank首席经济学家科尔对这一举措表示欢迎，并认为储备银行的最新预测将进一步压低利率。

新西兰官方现金利率（OCR）降至3.25%

该图表展示了自1999年OCR推出以来的利率变动情况。

本周，BNZ将一年期利率从4.99%降至4.95%，但贾罗德·科尔（Jarrod Kerr）预计固定利率仍有进一步下降的空间。

“如果未来还有更多降息，我认为所有利率都会继续下调。”

“储备银行会将OCR降至3%以下吗？根据最新预测和当前市场走势，他们有可能这么做。他们已经降息，并预计还会继续，甚至可能再降一次。”

科尔表示，目前的市场情况仍充满不确定性，全球经济的不稳定性是关键因素。

上周，科尔曾敦促储备银行不要再犹豫，并建议本周直接降息50个基点。

“我们认为最终OCR会降至2.5%，比目前官方预测的再降一次。”他在今日降息后对OneRoof表示。

西太平洋银行（Westpac）首席经济学家凯利·埃克霍尔德（Kelly Eckhold）则认为储备银行今年将维持OCR在3%。“我仍然相当确信这个预测是合理的。”他表示，第二次降息可能要等到2026年年中。

埃克霍尔德认为OCR下调将影响浮动利率，但对长期固定利率的影响较小或几乎没有。“目前固定抵押贷款利率大致在4.95%左右，这个水平可能会在可预见的未来保持稳定，除非全球利率环境发生变化，或者新西兰的经济形势出现恶化。”

科塔利蒂（Cotality，前CoreLogic）首席房地产经济学家凯尔文·戴维森（Kelvin Davidson）表示，官方现金利率（OCR）不会必然持续或连续下降。

“同样，公布的OCR轨迹显示今年底或明年初的季度平均值将降至约2.8%-2.9%，这意味着本轮周期可能还有两次降息，但不一定在每次会议上都执行。”

戴维森提到，一些银行在今日降息公告发布前已小幅下调房贷利率，因此不能排除最大幅度的降息已经发生的可能性。

Ray White首席经济学家内里达·康尼斯比（Nerida Conisbee）表示，银行通常会在数周内将OCR的调整反映到房贷利率上，从而降低购房成本，并减少借款人的月供负担。

“目前全国房价中位数稳定在79万纽币，房源供应量增长10.9%至36,870套。借贷成本降低应会提升购房者活跃度，特别是对首次购房者来说是一个利好。”

来源：南部奶爸