摘要：收储的新闻时不时就有，但这则新闻让房谈君觉得不一样、有意思的点在于：被收购地块，100%都是市属国企地块，超50%都是2023年至24年间拍出地块。

重磅消息！

福州市土地发展中心发文，宣称目前已在积极对接企业，开展6幅存量地块收购工作。

收储的新闻时不时就有，但这则新闻让房谈君觉得不一样、有意思的点在于：被收购地块，100%都是市属国企地块，超50%都是2023年至24年间拍出地块。

近85亿！

六宗闲置地块被收购！

5月26日，福州市土地发展中心于官网上发文透露，为助力房地产市场平稳健康发展，妥善运用好土储专项债政策，该中心目前积极对接企业，开展6幅存量地块收购工作。

6幅房企存量地块将被收购！而据此前福州市土地发展中心于4月25日、5月9日发布的文件内容，地块具体信息如下：

经房谈君测算，6幅存量地块总面积430.2505亩，收购价格84.6467亿元。此外，6幅地块中有四幅都经过了从0.11亿至0.32亿的折价。唯有白湖北园周边旧改片区二A地块（“左海望悦”A地块），与三江口出让地块二十二AB地块（新投·云澜境部分地块）被原价回购。

超3500亿！

存量土地收储浪潮澎湃

上表可知，福州一共六幅地块被收回，涉及福建榕发筑地、福州工业园区开发集团、福州三江口建设发展三家本土国企。

而在收储对象上更偏向本土国企，福州并不是个例。

春节后，各地存量土地收储计划持续推进。二月末，广东多地公示了2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目的用地名单。

据统计，截至2月22日，广东各城市公布的2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目用地超220宗。值得一提的是，在这其中大部分的收回地块，皆为本土国企所持有。

首先拿惠州进行举例，惠州拟斥资127.52亿元，收购4区三县46宗地块，土地面积合计226.44万平方米。而此次涉及回收回购土地，均为惠州本土国企，如惠州交投、惠州城投及各县区城投等，在2021年至24年间通过土拍等形式竞得的地块。

此外，广东的珠海计划收购共计14幅地块，其中9幅地块的出让时间皆在2022年之后，本地国企华发、大横琴占比更是高达100%。

据中指研究院不完全统计，自从自然资源部与财政部于今年宣布支持各地运用专项债券开展土地储备工作后，截止5月20日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量土地总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元。

由此可见，自从专项债券介入土地储备工作后，各地的“存量收储潮”都已浪潮澎湃了！

不过，有一个点房谈君觉得很值得注意：土储专项债并非是新鲜玩意，早在2017年5月，财政部、原国土资源部就已联合印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》。

据房谈君整理发现，2018年，土储专项债发行规模为4830亿元，占当年专项债发行规模的35.8%；到2019年，土储专项债进一步上升至6162亿元，占比为28.6%。

但正在土储专项债“蒸蒸日上”时，一切却于2019年戛然而止。

在这一年9月，国务院常务会议明确提出，为引导专项债投向基建领域，专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

自此，土储专项债发行搁置至今，已逾5年。

托市导致债台高筑？

优先收回国企地块！

那么现如今为什么重启土储专项债？在房谈君看来，其实原因很简单：2019年后，受楼市及地市双双下行影响，大量房企拿地无力开发，存量闲置土地亟需盘活。

而当民企开发商开始权衡地块综合素质，拿地渐显力不从心后，各地城投等市属国企于2021年至24年间，开始密集为一级市场“托底”。

在房谈君看来，这也正是为什么收回地块大部分出让时间都在2021年至2024年间，为什么在土储专项债中，“民企未动，国企先行”的根本原因。

首先，最重要的一点，就是去库存。

据不完全统计，截止2024年一季度，我国存量闲置的未开工土地计容建筑面积或达到12.6亿平。而本次福州一次性收购六宗地块，有助于将城区商品房供应量减少约66万方。假设按100平一套测算，可减少约6600套商品房供应。

由此我们不难发现，土储专项债在降库存方面的效果立竿见影，通过减少商品房供应的形式，直接降低了去化周期。

其次，专项债额度有限，优先市属国企债务风险出清。

就拿珠海的本土国企华发进行举例。3月14日，华发股份披露2024年财报数据，全年营收599.92亿元，同比骤降16.84%；净利润9.51亿元，同比暴跌48.24%。华发集团也在财报中毫不避讳地指出了问题的根源——华发股份的房地产销售收入的减少。

专项债不是印钞机，广东发行超过300亿，已占全国1/3额度。在资金紧俏的前提下，地方优先考虑因密集托市而造成债务高企的市属国企，可以直接降低其债务压力。

放到福州，也是如此。据克尔瑞统计数据显示，2024年福州四城区出让的77幅地块中，福州地方国企、城投成为拿地绝对主力，占比超83%。其中，榕发拿地数量为5幅，金额超30亿；新榕拿地数量为4幅，金额超27亿。

这样看来，福州本次专收市属国企的地，也是有迹可循了！

对此，国内首部地方楼市编年史《地产30年》书作者、福建省中房研究中心主任叶传杰则认为，除以上两点原因外，民企地块还涉及到抵押问题。民企常以土地使用权作为融资的担保手段，政府收回闲置地块多为折价回收，当初缴纳的土地保证金、押金乃至地块抵押后产生的银行利息，都会成为开发商的考量与顾虑点。此外，土地储备中心只接受净地交付，这意味着房企需要调配资金来解押土地。相较之下，国企的资金链会更加完整，无力开发会更倾向于快速变现解套。这也是为什么在存量土地回购中，国企会优先于民企的原因之一。

来源：房子的梦想